在商品房按揭貸款商業(yè)模式中，購(gòu)房者與開發(fā)商形成房屋買賣合同關(guān)系，購(gòu)房者與銀行形成商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系。人民法院審理該類案件時(shí)，必須充分考慮各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。房屋買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同被解除的，可突破合同相對(duì)性原則，免除購(gòu)房者向銀行償還按揭貸款義務(wù)，由開發(fā)商向銀行返還。

1.2015年8月12日，購(gòu)房者王某誠(chéng)與開發(fā)商越州公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定：王某誠(chéng)以147,953,124元的價(jià)格購(gòu)買越州公司開發(fā)的位于青海省西寧市城東區(qū)建設(shè)南路某處建筑面積3700余平方米的房屋，雙方約定房屋交付時(shí)間為2015年10月30日前，首付款73,983,124元，剩余7397萬(wàn)元辦理按揭貸款。

2.2015年8月14日，王某誠(chéng)與某銀行青海分行簽訂《借款合同》《抵押合同》，約定：王某誠(chéng)向銀行貸款7397萬(wàn)元，期限十年,年利率6.215%，如銀行與王某誠(chéng)的借貸關(guān)系解除，王某誠(chéng)應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托越州公司直接將上述款項(xiàng)歸還銀行。王某誠(chéng)以該預(yù)購(gòu)房屋為貸款提供抵押擔(dān)保，各方辦理抵押登記，銀行取得案涉房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。 

3.合同簽訂后，王某誠(chéng)向越州公司支付首付款73,983,124元，銀行向越州公司支付按揭貸款7397萬(wàn)元。王某誠(chéng)每月向銀行償還貸款本息，截止2017年3月21日，共償還18期，約1526萬(wàn)元。越州公司未完成開發(fā)建設(shè)，無法向王某誠(chéng)交付房屋，各方當(dāng)事人以訴訟方式解除了《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》，但越州公司無力返還已收取的購(gòu)房款及按揭貸款。

4.銀行遂向西寧中院起訴，要求王某誠(chéng)償還剩余貸款本金58,546,649.55元、資金占用損失及律師費(fèi)，西寧中院審理后判決駁回銀行訴訟請(qǐng)求。銀行不服一審判決，向青海高院提起上訴，青海高院認(rèn)為，根據(jù)合同相對(duì)性原理，銀行要求王某誠(chéng)償還貸款本息，符合雙方《借款合同》約定，遂判決撤銷西寧中院一審判決，由王某誠(chéng)償還銀行貸款本金58,546,649.55元、資金占用損失及律師費(fèi)，承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。王某誠(chéng)不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題是，《借款合同》解除后，王某誠(chéng)應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。對(duì)此，最高人民法院認(rèn)為：

第一，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北景钢校蛟街莨疚窗凑占s定期限交付房屋，致使《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還銀行，王某誠(chéng)不負(fù)有返還義務(wù)。

第二，《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人?！痹摋l款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購(gòu)房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購(gòu)房人（借款人）的情況下，銀行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王某誠(chéng)在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王某誠(chéng)的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對(duì)王某誠(chéng)不具有拘束力。

第三，關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王某誠(chéng)支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將王某誠(chéng)所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王某誠(chéng)并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王某誠(chéng)取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王某誠(chéng)支付的首付款及銀行按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王某誠(chéng)的債權(quán)；王某誠(chéng)未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王某誠(chéng)對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論決定，判決撤銷青海高院二審判決，維持西寧中院一審判決，即駁回銀行要求王某誠(chéng)償還剩余貸款本金、資金占用損失及律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

當(dāng)購(gòu)房者遇到不良開發(fā)商，既無法獲得房屋，又要繼續(xù)償還銀行貸款的進(jìn)退兩難困境。如何維權(quán)止損，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者最高合法權(quán)益。筆者提出如下建議：

一、購(gòu)房者應(yīng)研判開發(fā)商有無“保交付”能力，決定是否解除房屋買賣合同。當(dāng)開發(fā)商不能按期交付房屋時(shí)，常常無力向購(gòu)房者返還已付購(gòu)房款。如當(dāng)?shù)卣槿牒?，開發(fā)商有交付房屋的可能性，購(gòu)房者可選擇繼續(xù)履行合同，確保獲得房屋，再向開發(fā)商主張遲延交付的違約責(zé)任。

二、購(gòu)房者解除房屋買賣合同及按揭貸款合同，停止向銀行償還貸款本息。購(gòu)房者可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條規(guī)定，以及公平原則，主張銀行要求購(gòu)房者在合同解除后繼續(xù)償還貸款的約定無效，及時(shí)止損，拒絕向銀行償還貸款本息。購(gòu)房者還可以要求開發(fā)商返還已付款項(xiàng)，并賠償損失。

三、購(gòu)房者可申請(qǐng)凍結(jié)、扣劃開發(fā)商開設(shè)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)款項(xiàng)。開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，是為了抵御房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，開發(fā)商的普通債權(quán)人，無法采取扣劃措施。購(gòu)房者可依據(jù)《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》第二條“購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付”之規(guī)定，及時(shí)申請(qǐng)凍結(jié)、扣劃商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)款項(xiàng)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二十一條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法[2022］12號(hào)）

第二條商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請(qǐng)求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項(xiàng)目建設(shè)所需資金，或者購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。

王某誠(chéng)與某銀行及越州公司金融借款合同糾紛民事判決書

最高人民法院（2019）最高法民再245號(hào)

陳立玨與綠地集團(tuán)連云港東部置業(yè)有限公司、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司連云港市分行商品房銷售合同糾紛民事判決書  江蘇省連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0791民初1079號(hào)

陸郁與綠地集團(tuán)連云港東部置業(yè)有限公司、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司連云港市分行商品房銷售合同糾紛民事判決書    江蘇省連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0791民初1078號(hào)