觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
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這次計提減值之后，中國金茂將“輕裝上陣”，未來盈利可期。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 一次計提，展現(xiàn)了金茂的決心。
中國金茂于3月23日披露2020年業(yè)績情況。公告顯示，期內(nèi)金茂實現(xiàn)收入600.54億元，同比增長39%。
期內(nèi)，所有者應(yīng)占溢利為38.81億元，同比有所下降。公告中，金茂將此歸因于因房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導致公司、集團部分聯(lián)營及合營企業(yè)項目售價不及預期，公司需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值。
外界眼中，這是一次刮骨療傷。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，在一二線城市走高端路線為主的金茂早年拿下部分高價地塊，這兩年受房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場慣性的“高進高出”的模式難以為繼，2016年、2017年房企的高價地，也影響了近兩年的盈利情況。
而在這次計提減值之后，中國金茂將“輕裝上陣”，未來盈利可期。
業(yè)績目標2500億
2020年，中國金茂銷售成功踏上2000億門檻，全年錄得簽約銷售金額2311億元，同比增長43.71%，業(yè)績目標完成率達到116%；累計簽約銷售建筑面積約1129萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
其中，華東及環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻占比分別為50%及23%，北京、上海簽約銷售額超過200億元，南京、長沙、蘇州、青島、溫州簽約銷售金額超過百億。
大型房企中，金茂無疑是近年來的黑馬，合約銷售額連續(xù)多年保持高增速。2018-2020年，中國金茂便接連實現(xiàn)千億、兩千億的跨越。
據(jù)悉，2021年中國金茂的銷售目標為2500億元，同比增長約8%，2022年的銷售目標則為3000億元。
“中國金茂已經(jīng)走過了快速發(fā)展的階段，未來會更追求效益和管理，會保持兩位數(shù)的增長，但不會再像以前那樣高歌猛進?！?/p>
一位分析師在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，管理層于當日投資者會議上透露，金茂2021年貨值超3600億元，上下半年排布基本持平，去化約69%即可達成目標。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示，2020年金茂銷售均價約為2.05萬元/平米。
影響均價因素繁雜，有布局城市下沉與城市運營因素，有限價政策導致的高端去化難題，亦存在業(yè)績壓力下以價換量的舉措。
無疑，這些將對中國金茂的盈利帶來一定影響。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，中國金茂凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31%、23.82%。
2020年，中國金茂在計提影響之后，凈利潤為38.81億元；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項），所有者應(yīng)占溢利為32.3億元。
實際上，受到土地競爭激烈導致的地價高、調(diào)控政策的價格限制等原因，房企利潤下降已經(jīng)是行業(yè)普遍面臨的難題，金茂亦不能避免。
不過，在這次計提之后，金茂將“輕裝上陣”，未來盈利可期。
上述投資者稱，管理層對以后凈利潤達到百億有信心，早期的確拿了一些高價地，2020年進行了一次性撥備和減值。
據(jù)透露，目前金茂已售未結(jié)為3017億元。管理層提到，金茂于2019、2020年拿的地毛利率已高于行業(yè)平均，2020年所獲取的土地平均毛利率達到23%以上，城市運營項目毛利率接近30%。
城市運營賦能
業(yè)內(nèi)人士分析，這一商業(yè)模式對企業(yè)要求較高，既需要熟悉區(qū)域規(guī)劃、一級二級土地開發(fā)，又需要企業(yè)能夠?qū)氘a(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)運營，而金茂正具備包括區(qū)域規(guī)劃、資本運作、產(chǎn)業(yè)資源導入、住宅開發(fā)和資產(chǎn)運營等能力。
在這一模式中，金茂先進行項目片區(qū)的規(guī)劃，并與政府簽訂土地開發(fā)協(xié)議，協(xié)助土地一級開發(fā)，包括七通一平等工作；其次，公司引入眾多房企的同時，自主低價拿地，最終與其他房企共同開發(fā)片區(qū)；之后公司引入相關(guān)資源，促進片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級；最后由金茂進行地產(chǎn)開發(fā)，包括住宅、酒店、 商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)，促進城市升級。
就目前來看，金茂城市運營模式正逐步釋放出高增長的內(nèi)生動力，對銷售及土儲的貢獻正逐年體現(xiàn)。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2020年，城市運營項目所貢獻的銷售占比從2019年14%提升至21%。
期內(nèi)，中國金茂先后落地武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、常熟金茂智慧科學城、青島大云谷城市運營項目、丹陽眼鏡風尚小鎮(zhèn)、溫州鰲江國際新城、金華未來科學城等等7個城市運營項目，新增鎖定面積1080萬平米。
至去年末，金茂所持有的城市運營項目達到27個，并且有多個項目在洽談之中，今年，金茂預計城市運營項目個數(shù)將達到35個。
對金茂來說，城市運營能夠帶來更多土儲優(yōu)勢和利潤優(yōu)勢。
2020年，金茂成功進入太原、煙臺、石家莊和泰州4個新城市，累計進入51城，期內(nèi)共獲取59個二級項目，拿地成本約為8957元/平米，新增土儲建面1417萬平米，城市運營項目的貢獻由2016年不足10%升至44%。
截止2020年底，中國金茂土地儲備總面積達到9511萬平米。在未來，金茂計劃通過城市運營模式獲取 60%的新增土地。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2020年，金茂接連出售多個項目公司股權(quán)回籠資金，期內(nèi)出售子公司收益約為15.43億元。
對此，管理層回應(yīng)，金茂拿地之時就已經(jīng)約定好項目合作，根據(jù)國資委的要求，金茂所有的股權(quán)出讓都要通過公開市場進行?！敖鹈恢北３珠_放合作的態(tài)度，未來的權(quán)益比會逐漸到60%?！?/p>
“有些城市運營項目體量很大，我們也希望通過引進合作者達到分擔風險、優(yōu)勢互補的目的。隨著城市運營項目的增加，未來合作的項目也會越來越多?！?/p>
近期，“22個重點城市住宅用地將實現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。
“兩集中是對穩(wěn)地價的舉措，在控制地價的情況下增加供給，我們認為是對行業(yè)的一個重大利好?！痹谥袊鹈磥?，這一舉措利好于全國性企業(yè)，尤其是第一梯隊的房企，而城市運營是一種獲取低價土儲的重要手段和能力。
金茂管理層表示，會根據(jù)政府推地節(jié)奏合理安排，拿地金額預計與去年持平，今年完成2500億元銷售，回款會超過2000億元，拿地的金額大概占回款50%，能夠達到效益跟規(guī)模的平衡。
值得一提的是，金茂保持著行業(yè)內(nèi)較好的財務(wù)情況。至2020年，金茂已達標“三道紅線”標準，凈負債率下降至41%，融資成本保持4.42%低位。
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