作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

“太古里”要落地西安。

這是港資開發(fā)商太古地產(chǎn)，自2004前后進軍內地市場以來，即將慢火熬出的第四座“里系列”產(chǎn)品。從北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、上海前灘太古里再到西安，四個項目時間跨度長達二十余年。

但太古地產(chǎn)從來相信歷久彌新。2008年投入運營的三里屯太古里，作為太古在中國內地首個落成的商業(yè)綜合體項目，至今仍是皇城根下的潮中之潮。

從不受理解到火出圈，三里屯太古里為北京留下了極強的城市文化烙印。成都項目和上海項目亦是如此。

2008年開業(yè)的三里屯太古里是“里系列”的定調之作，如今行業(yè)內普遍公認的太古里相關標簽，如“開放型街區(qū)”“首店經(jīng)濟”甚至“潮”，均從這里開始。

進入中國內地市場以來，太古地產(chǎn)先后打造了太古匯、太古里和頤堤港三條產(chǎn)品線。

其中頤堤港是偏社區(qū)、家庭客戶定位。項目引入的品牌屬中等檔次，例如北京頤堤港打造得比較有特色的商鋪是家居類和輕餐飲的。

太古匯的定位是頂奢購物點，屬于盒子式的購物中心。而太古里的定位是部分頂奢加潮流的開放型、低密度街區(qū)形態(tài)購物中心。品牌傾向時尚零售、美食餐飲、文化品牌。

但這可能并非從一開始便有如此超前的規(guī)劃理念。至少市場并不這樣想。

相較于其他項目，從獲取、規(guī)劃、建設、開業(yè)直到成熟全程主持，三里屯太古里是太古地產(chǎn)從原業(yè)主北京國峰置業(yè)手上買下的存量項目，原名為“新三里屯”。太古地產(chǎn)介入時，項目已經(jīng)進行到招商階段。

雖然后續(xù)太古對該項目進行過不小規(guī)模的改造修繕，卻也基本保留了由19棟獨立建筑組成的空間框架，從而定下了開放型商業(yè)街區(qū)的基調。

但當時業(yè)界普遍認為開放型街區(qū)的購物中心，可能在氣候較為寒冷的北方水土不服，因此并不看好太古地產(chǎn)的這種嘗試。不過后來事實證明，年青的潮流一代似乎不太在乎冷不冷的問題。

資料顯示，三里屯太古里占地面積5.3萬平方米，商業(yè)建筑面積17.2萬平方米，整個項目分南北兩個區(qū)域。在最初的5年，項目以“三里屯VILLAGE”為品牌打入市場，首期引入了蘋果、星巴克、阿迪達斯、優(yōu)衣庫等流量品牌旗艦店，再搭配同樣能聚集人氣的電影院、超市等業(yè)態(tài)。

2013年4月，項目更名“三里屯太古里”并將品牌升級為“Let's play fasion”，潮流定位正式確立。從此以后，項目的招商亦更傾向于與輕奢潮流定位掛鉤的小眾品牌或首店。如2017年讓人大排長龍的喜茶北京首店。

曾任太古地產(chǎn)（中國）投資有限公司常務總裁的安格里（Gordon Ongley）曾稱，三里屯太古里作為一個商業(yè)地產(chǎn)項目，已經(jīng)成為一個極具商業(yè)價值的IP和旅游景點，而后續(xù)遠洋太古里項目的大獲成功，則進一步深化了年輕消費群體心中“太古里=低密度高品質開放式商業(yè)”的印象。

成都遠洋太古里自2015年開業(yè)以來，熱度居高不下。該項目是太古地產(chǎn)一種新型的商業(yè)嘗試，它是基于成都錦江區(qū)大慈寺歷史片區(qū)的保護性開發(fā)理念下的商業(yè)產(chǎn)物，歷史建筑與現(xiàn)代商業(yè)相融合是其重要特點之一。

據(jù)了解，除位于商街中央的大慈寺外，項目內還包含廣東會館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里7號院8號院、筆帖式街15號院等5座歷史建筑。

太古地產(chǎn)對它們進行了最大程度的利用。除大慈寺維持不變外，其余5棟建筑均全部重新利用。包括章華里7、8號院及筆帖式街15號院被改造成為博舍精品酒店。

成都遠洋太古里項目以大慈寺為中心，構建快慢商業(yè)線，項目定位“快耍慢活”，配合成都的特色引入大量潮流店鋪和創(chuàng)意文化生活品牌。但建筑風格上，則保留了古老街巷與歷史建筑的風味，大量沿用了當?shù)靥厣ㄎ黠L格的青瓦坡屋頂與格柵。

2021年第四季度開業(yè)的前灘太古里，是目前最新落成的太古里項目。其同樣采用開放型、里巷交錯的建筑布局，但也引入更多自然元素，天空跑道、花園市集等融入其中。前灘太古里已成為上海新晉的商業(yè)地標。

而在三亞、海口、深圳、廣州、上海、武漢、成都、西安及北京等諸多城市轉了一圈，太古最終選擇了西安落地。而隨著3月4日一則拿地消息的傳出，就讓外界能一窺西安太古里的初步輪廓。

當日，小雁塔歷史文化片區(qū)綜合改造友誼路以南、體育場北路以北、長安路以西、朱雀大街以東，一幅面積11.99萬平方米的商業(yè)用地，由騰運有限公司與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體競得，代價25.75億元。

其中，騰運有限公司是太古地產(chǎn)旗下企業(yè)，而西安城桓文化投資發(fā)展有限公司由西安曲江新區(qū)管理委員會持有98%股權。按照約定，地塊由太古地產(chǎn)持有70%股權，后者持有30%。

小雁塔位于西安碑林區(qū)，是這座歷史文化名城的一個重要文化遺產(chǎn)。它是一座中式方形密檐式磚塔，與靜謐寧靜的公園相得益彰，但其周邊卻是熱鬧繁華的商業(yè)區(qū)。

按規(guī)劃，西安太古里總投資達到100億元，是小雁塔歷史文化片區(qū)改造項目的其中一個部分。其將發(fā)展成以零售為主導的項目，繼續(xù)采用太古里獨特的開放型、低密度街區(qū)式模式，整體項目包含購物中心、文化設施、酒店、服務式公寓和商業(yè)公寓等業(yè)態(tài)。

項目預計2025年底建成，總建筑面積超26.92萬平方米。

強調“在地經(jīng)營”、“本地文化”，完善遺址保護并為之引入新的商業(yè)內涵，增強區(qū)域經(jīng)濟活力，是太古里系列的傳統(tǒng)優(yōu)勢，亦與目前多數(shù)城市老城區(qū)的復興升級需求相迎合。太古地產(chǎn)的加入，也將填補西安當?shù)亻L期缺乏港資開發(fā)商涉足的遺憾。

從項目股權安排上看，西安太古里將是太古地產(chǎn)旗下中國內地物業(yè)里，持股比例較多的項目。據(jù)了解，對北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯以及上海前灘太古里，太古地產(chǎn)均僅持有50%股權。

超過50%股權的持股，此前則只有北京三里屯太古里和廣州太古匯有如此待遇。其中太古地產(chǎn)在北京三里屯太古里、廣州太古匯匯坊持有100%權益，而廣州太古匯主體則持股97%。

同時，西安太古里超過10萬平方米的占地面積，比過往3個同系列項目都要龐大。資料顯示，北京三里屯太古里面積5.72萬平方米，成都遠洋太古里面積7.08萬平方米，上海前灘太古里占地6萬平方米。體量大、投資高，西安太古里自然被寄寓了更大的商業(yè)期望。

貼上潮流、文化地標標簽，太古里系列項目從來都是人氣聚集地。

來自成都遠洋太古里的數(shù)據(jù)顯示，該項目工作日平均客流量能達到11萬人次左右，而周末更能到13-15萬人次。

另據(jù)去年的數(shù)據(jù)，開業(yè)不足一個月的前灘太古里，其日均客流量已超10萬。這個太古地產(chǎn)最新落地的項目共吸引約250個品牌入駐，其中超20%為首次在上海亮相。

截至2021年上半年，兩個運營成熟的項目中，北京三里屯太古里出租率達100%，零售銷售額上升85%；成都遠洋太古里零售銷售額上升66%，總出租率達95%。

至此，或許還不能全面了解太古里系列的歷史發(fā)展、定位打點背后的商業(yè)邏輯……但也無需太過認真糾結，太古里項目絕對能給你帶來最強烈最直觀的感受，因為它足夠吸引眼球，足夠好玩。

開放型街區(qū)，雕塑藝術品，潮人、潮店、潮玩是它的外在，濃厚的城市文化又形成其內涵。

而西安，從來都不缺歷史文化景點。這座十三朝古都的太古里，將能帶來怎么不一樣的感覺？

這是市場拭目以待的。

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原標題： 秦磚漢瓦 太古里第四城的金石策略