01 土地成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行 各城集中供地分化顯著

截至4月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地4月總成交建筑面積僅6537萬(wàn)平方米，同比降幅近六成，成交規(guī)模仍處于歷史地位水平。但是受到杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中土拍的影響，成交單價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，平均樓板價(jià)增至4210元/平方米，環(huán)比漲幅突出，高達(dá)34%，同時(shí)也帶動(dòng)成交溢價(jià)率環(huán)比微增，較上月上漲了0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。

以本月完成首輪集中供地的6個(gè)二線城市來(lái)看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高，首輪成交平均溢價(jià)率均在5%以上，尤其是杭州，多達(dá)23宗地觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段；而南京、天津等城市熱度卻較去年第三批次持續(xù)走低，其中天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍。

02 TOP10房企占據(jù)新增貨值54% 百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比提升至0.14

盡管集中供地逐漸進(jìn)入高峰，但房企投資積極性仍未大幅提升。

4月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻達(dá)到26.7億元，環(huán)比漲幅較大，但同比依然下降52%；投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻分別為8億和21.3萬(wàn)平方米，同比降幅分別為54%和35%。

5家房企年內(nèi)新增貨值超過(guò)500億元，萬(wàn)科以797.7億元位列第一，本月萬(wàn)科在深圳競(jìng)得寶安新安地塊貨值就超過(guò)百億，其次華潤(rùn)、綠城、濱江和中海貨值也超過(guò)500億。

截止至4月末，百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度有一定程度的下降，但仍處于高位：TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的54%，11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度微漲5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到18%，主要是濱江、建發(fā)在杭州、寧波積極拿地；后50強(qiáng)房企拿地僅占17%，未來(lái)可售貨值壓力較大。

百?gòu)?qiáng)房企1-4月整體拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.14，仍處于低位，但較上月末提升0.04，主要受到集中供地影響，尤其TOP20強(qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比在各梯隊(duì)中最高?？梢?jiàn)集中供地主要是頭部房企拿地的戰(zhàn)場(chǎng)，其他房企投資空間極小。

03 單月拿地金額環(huán)比增127% 但仍有三成TOP50房企未拿地

在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開(kāi)啟之下，房企單月拿地金額略有回升。銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比依舊下跌69%。整體來(lái)看，前四月，有超過(guò)三成TOP50房企未拿地，市場(chǎng)下行、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市土拍火熱而幅好轉(zhuǎn)。

從1-4月拿地金額靠前的企業(yè)來(lái)看：

拿地金額TO20中，超過(guò)半數(shù)是國(guó)企、央企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數(shù)民企。華潤(rùn)、建發(fā)、中海等拿地金額均超過(guò)250億元。由此可見(jiàn)，當(dāng)前規(guī)?；膰?guó)央企如華潤(rùn)、中海、保利、中交、建發(fā)等在核心城市拿地優(yōu)勢(shì)較大，尤其是部分集中供地城市”讓利“之下，優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比地塊補(bǔ)充可售貨值的同時(shí)，也優(yōu)化了企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。民企中，受益于集中供地，一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1-4月新增拿地金額233.8億元，同比增長(zhǎng)86%，拿地幾乎全部集中在杭州。

值得注意的是，在金額TOP10中，僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲，一定程度反應(yīng)了當(dāng)前土地市場(chǎng)低迷和企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎性。即便是拿地金額TOP100中，仍是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和地方平臺(tái)公司占多數(shù)，從去年下半年開(kāi)始的“托底”現(xiàn)象并未減少。

04 深圳、杭州土拍火熱 國(guó)央企+地方平臺(tái)拿地格局未變

第二季度首輪集中供地進(jìn)入了高峰期，4月就有7個(gè)城市完成了2022年的首輪集中供地，但各地?zé)岫炔町惥薮螅阂痪€城市深圳8宗地塊全部以最高價(jià)出讓?zhuān)w溢價(jià)率達(dá)到15%，杭州也有接近半數(shù)地塊觸頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率6.6%；但與杭州同日集中供地的天津則表現(xiàn)慘淡，29宗地塊只有5宗成交，流拍率高達(dá)83%。

而無(wú)論土拍市場(chǎng)是冷或者熱，大部分城市拿地格局并未出現(xiàn)變化，均以國(guó)企央企和地方平臺(tái)公司為主，民企拿地比例較低：土地市場(chǎng)火爆如深圳，除了萬(wàn)科、華潤(rùn)兩大龍頭房企有所斬獲以外，其他拿地房企均為深業(yè)集團(tuán)、深汕城投和坪山城投、人才安居等本地平臺(tái)公司；僅成交5宗地塊的天津，拿地房企有金茂和天津城投、武清城投等。

值得一提的是，杭州土拍中，民企表現(xiàn)相對(duì)積極：濱江、綠城、眾安、德信等多家房企均報(bào)名參拍了多宗土地，尤其是濱江在首輪供地中拿下了11幅地塊，拿地金額超過(guò)180億元，綠城也競(jìng)得7宗地塊，總金額接近150億。也體現(xiàn)了此類(lèi)房企對(duì)于杭州市場(chǎng)前景的肯定，以及對(duì)區(qū)域深耕戰(zhàn)略的堅(jiān)持。

05 政策暖風(fēng)頻吹 樓市回暖預(yù)期或?qū)⑻嵘髽I(yè)拿地意愿

4月末，中央政治局會(huì)議從多方面對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行了指導(dǎo)，其中房地產(chǎn)部分在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等要求。且有不少城市已經(jīng)從人才購(gòu)房、公積金貸款、首付比例等多方面對(duì)樓市進(jìn)行了“松綁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”依然可期。

在樓市回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將有一定程度的回溫，但是不同城市的回溫速度將有很大差異，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷較為嚴(yán)重。對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項(xiàng)目，逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展有較大助益；而對(duì)于資金仍然偏緊的大部分民企來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該繼續(xù)尋求合適的合作機(jī)會(huì)。