觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
“拿地即開工”似乎已成為開發(fā)商們在深圳招拍掛市場上的標配模式。
市場風向轉(zhuǎn)變，原本的模式似乎不再適用。
近日，深圳地鐵集團官方公眾號披露稱，11月29日上午，集團在松崗街道沙浦圍舉行了大運樞紐、赤灣停車場等5個物業(yè)開發(fā)項目開工儀式，同步啟動場地平整、勘測等前期工作。
據(jù)了解，該批次開工項目地塊即為4天前（11月25日）深鐵集團在深圳第三批次居住用地集中供應現(xiàn)場競得的南山、龍崗、寶安、坪山、光明5宗地塊，項目總用地面積約26萬平方米，總建筑面積約116萬平方米，總價178.51億元。
事實上，梳理深圳三批次集中供地成交結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深鐵也成為今年深圳招拍掛市場上最“豪邁”的企業(yè)，以241.8億奪得38宗土地中的6宗，其次則是中海4宗、保利置業(yè)3宗。
然而，上述5個項目并不是深鐵動工最快的。
早在9月28日二輪供地上，深鐵63.29億拿下的松崗A401-0187地塊，隔天便舉行了開工儀式，同時取名為“深鐵璟城”，預計今年底便可達到預售條件。
不僅是深鐵，“拿地即開工”似乎已成為房企在深圳招拍掛市場上的標配模式。
可以列舉的是，萬科于今年6月獲批預售的寶安尖崗山項目，在去年11月競拍成功的當天下午，就流傳出項目現(xiàn)場掛起橫幅舉行開工儀式的圖片。
時隔半年后，在今年5月深圳首批集中供地現(xiàn)場，佳兆業(yè)奪得與上述萬科項目相鄰的另一宗宅地，僅幾小時后便上演了同樣劇情。
此外，龍光在同場次所獲的光明項目也已于11月11日取得預售證，距離拿地時間未及半年。
在這背后，開發(fā)商們追求的是高周轉(zhuǎn)，時間的搶奪也為降低成本、獲取流量等贏得更大的空間。
11月25日，深圳今年三批次宅地集中供應收官，共38宗地塊成交，總金額達959.78億元，去年全年深圳宅地總成交金額則為800.72億元。
綜合三次土拍成交結(jié)果來看，總供應39宗地塊，僅1宗流拍，但該宗地在第三批集中供地中又重新掛牌，最終由深鐵集團底價拿下。
值得關(guān)注的是，深鐵集團在第三輪土拍中豪擲178.51億一口氣拿下5宗地塊，加上此前在第二輪拍地中摘得的寶安地塊，共攬獲6宗，成為今年深圳招拍掛居住用地市場的最大贏家，中海和保利置業(yè)分別以4宗、3宗位列之后。
對于深鐵所獲地塊，合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇表示，從運營角度來看，深圳地鐵拿下的地塊多數(shù)都是綜合用地，具備一定挑戰(zhàn)。但主流還是以剛需房為主，因此開度難度并沒有那么大。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，在深圳第三批次集中供地中，深鐵集團所得地塊分別為南山招商街道K1030016、龍崗園山街道G01063-0264、寶安松崗A407-01020、坪山坑梓街道G14301-0115、光明新湖街道A641-0029。其中，南山招商地塊包括教育設(shè)施用地和文體設(shè)施用地，而坪山、寶安和光明3宗地塊則含有商業(yè)用地。
據(jù)介紹，上述項目分別是大運樞紐、赤灣停車場以及位于地鐵松崗站、光明站、沙田站附近的5個TOD類項目。目前，5個項目規(guī)劃建設(shè)約64萬平方米居民住宅（含26萬平方米公共住房），8萬平方米學校設(shè)施和40萬平方米辦公商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)。
另一方面，從深圳第三輪集中供地成交結(jié)果來看，總體上仍呈遇冷態(tài)勢。有市場人士分析稱，第三批次土拍深圳總共推出11宗宅地，7宗底價，比例上是冷的，其他4宗觸頂搖號，最多就14家參與，跟以往二三十家相比并不是太多。
回顧深圳三個批次土拍表現(xiàn)，第一輪參拍企業(yè)超20家，成交6宗、總價138.44億。南山、寶安、光明3宗地溢價率均為45%，龍光以80億奪得2宗地成為之最。
第二輪參拍企業(yè)超15家，成交21宗、總價452.97億。中海以127億、溢價15%觸頂成交4宗。
第三輪參拍企業(yè)約23家，成交11宗、總價368.37億。7宗底價成交，其中深鐵攬收5宗。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深鐵此舉起到了托底市場、提振情緒的作用；另一方面，對于深鐵降低拿地成本，以更大的地產(chǎn)回報覆蓋地鐵和區(qū)域開發(fā)成本，推進軌道導向的地產(chǎn)供應，提高用地供應效率。
11月29日上午，深鐵集團項目集中開工儀式上表示，積極推行“拿地即開工”模式，在高質(zhì)量推進TOD項目建設(shè)同時，充分釋放“軌道+”TOD綜合開發(fā)效應，加快開發(fā)速度，加速資金回籠，保證投資的良性循環(huán)。
這也是繼今年深鐵集團“深鐵璟城”項目實現(xiàn)該模式后的又一次體現(xiàn)，彼時深鐵集團相關(guān)負責人向外界表示：“在建造松崗車輛段時，我們就預留了上蓋建筑的空間，同步進行了統(tǒng)籌規(guī)劃等大量前期準備工作，才能做到‘拿地即開工’?！?/p>
事實上，以“拿地即開工”為代表的高周轉(zhuǎn)模式，早已在深圳招拍掛土地市場上習以為常。
以11月11日開盤的龍光深圳光明鳳凰城項目為例，該項目地塊是龍光在今年5月13日深圳首輪集中供地以10.88億、溢價率45.07%奪得，不到半年時間便取得預售許可。
更早之前，2019年12月拿下深圳前海地塊的龍光，從拿地到動工、預售僅用了8個月左右，涉資百億。
另一個于今年6月開盤的萬科深圳尖崗山項目，同樣深諳高周轉(zhuǎn)模式。
萬科在2020年11月以總價59.98億元競得該地塊，當天下午就流傳出項目現(xiàn)場掛起橫幅舉行開工儀式的圖片，被網(wǎng)友打趣為“萬科速度”。
而在今年5月，佳兆業(yè)以25.44億元奪得前述項目相鄰的一宗宅地，成交僅隔幾小時后便舉行了開工儀式。
不難發(fā)現(xiàn)，在融資受阻、成本提高、利潤承壓的市場周期下，高周轉(zhuǎn)已成為房企開發(fā)項目的首推模式，并在行業(yè)中盛行。
有資料顯示，萬科曾奉行“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅。碧桂園則在此基礎(chǔ)上形成“456”模式，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)。
流傳至今，已被行業(yè)效仿成“0357”模式，0為“拿地即開工”，3個月售樓處、示范區(qū)開放，5個月后開盤，7個月現(xiàn)金流回正進行再投資。
若按此模式，不斷進投資拿地、預售回款、再投資的循環(huán)中，1億元一年最快可周轉(zhuǎn)兩次，大約可撬動10個億以上的貨值。此外，該模式下的利潤率與其他相比也有所不同。
一位房地產(chǎn)市場人士分析上述模式時表示，高周轉(zhuǎn)能夠加快資金周轉(zhuǎn)，緩解資金緊張同時，提高資金使用率及利潤率。除此之外，還能為房企獲取更多流量，快速占有市場以擴大份額，從而提升品牌溢價能力，以及獲取更多低成本資金。
但是，高周轉(zhuǎn)模式也因施工安全、房屋質(zhì)量等問題，被市場所關(guān)注。另外，樓市遇冷當下，加上限價規(guī)則，房地產(chǎn)市場供需情況已發(fā)生變化。在此階段，即便推出樓盤也難以達到以往的收益，資金回流情況并不理想。
根據(jù)深圳新房備案信息顯示，截至12月1日，前述萬科尖崗山項目已備案比例為55.9%，龍光光明項目已簽認購書及備案的比例為15.49%。與之對比的深鐵集團11月開盤的南山區(qū)“深鐵懿府”項目，已簽認購書的比例為96.6%。
實際上，高周轉(zhuǎn)作為一種經(jīng)營策略，并無優(yōu)劣好壞之分，但需要運用得當。
一位房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，要選擇當前市場和企業(yè)實際經(jīng)營情況適合的情況下，才能夠恰當運用。比如資金儲備充足、當?shù)乜诒^好、公司標準化高的企業(yè)，還要在市場流動性大的環(huán)境下施行。
值得一提的是，上述人士亦介紹，房企往往為實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)策略，拿地前置階段就已做好充分調(diào)研和定位，開發(fā)報建流程也已和相關(guān)部門提前熟化，包括合作方、政府等溝通。
如此，在競爭激烈的深圳市場，如何實現(xiàn)高效率的項目完成周期，也成為當下房企不得不思考的問題。
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