作者：陳文莉、王婷婷

來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）

2020年9月9日，一紙股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，泰康成為了陽光城的第二大股東。

時隔八個月，陽光城和泰康的合作迎來了實質(zhì)性進(jìn)展。

風(fēng)財訊從券商處獲取的陽光城調(diào)研記錄顯示，泰康向陽光城派駐兩名董事已到位，章程也已修改完畢。

風(fēng)財訊注意到，除了在4月的戰(zhàn)略協(xié)議簽約會上透露的，陽光城和泰康有望在存量管理、資金、物業(yè)等方面合作之外。此次會議中，陽光城董事會重點提及了雙方在拿地模式上的探討，及更多細(xì)節(jié)，且預(yù)計2021年就會落地實施第一次合作拿地。

養(yǎng)老IP合作拿地 

今年計劃落地

陽光控股與泰康保險的合作，包括不限于項目、資金、物業(yè)等領(lǐng)域的合作。

更多合作細(xì)節(jié)，其實是陽光城參與落實。

據(jù)風(fēng)財訊了解，陽光城和泰康保險的合作，主要在4個業(yè)務(wù)層面：

一是存量項目管理，即泰康之家部分項目的代理代銷；

二是拿地模式，未來將以養(yǎng)老IP為切入點實現(xiàn)土地獲取計劃；

三是優(yōu)化資金成本，在市場化發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品中，泰康將置換公司部分高成本資金參與到資金提供中，通過隨行就市方式，以較公平的價格互相合作；

四是物業(yè)合作，即泰康將在社區(qū)上實現(xiàn)網(wǎng)格化運作，陽光城將借助泰康提高整體物業(yè)運作水平。

其中，拿地模式的探討，是雙方戰(zhàn)略協(xié)議中的重點。

“陽光城和泰康將以養(yǎng)老為切入點，實現(xiàn)合作拿地，且預(yù)計2021年就會落地實施?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士指出，相對于傳統(tǒng)住宅拿地而言，以養(yǎng)老IP合作拿地，對于雙方來說，都能降低成本。

因為一方面，能增加跟政府談判的附加價值，取得更好的價格。一方面，在開發(fā)運營上，陽光城在開發(fā)方面、泰康在養(yǎng)老運營方面都有成熟機制，或能產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。

合作存量項目 

陽光物業(yè)上市添“新故事”

實際上，相較拿地，合作存量項目管理，這一層面更值得探討。

此前陽光城股東大會上，高管層提到，泰康有一些不能分拆的項目，而陽光城則擁有一些低效的商業(yè)及公寓，雙方會在這些存量項目上展開合作。

對陽光城而言，雞肋般的一些存量項目，如果能夠改造成養(yǎng)老社區(qū)等，無疑是一種盤活。

陽光城的團(tuán)隊、資源，主要涉及到泰康之家部分項目的代理代銷。

風(fēng)財訊了解到，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作模式中，險企主要分為三種主要渠道，即“押金+租金”、“會員卡+管理費”和“保險捆綁”，主要是依靠自有渠道。

“泰康模式”屬于保險捆綁模式，即是客戶在年輕時通過購買養(yǎng)老保險，享受保險公司專業(yè)理財服務(wù)，年老時可以入住泰康養(yǎng)老社區(qū)，使用保險金支付自己的養(yǎng)老生活費用。

陽光城銷售渠道的介入，對泰康而言，會是一個很大的補充。例如，“買房贈養(yǎng)老(試用)”等新的營銷方式，值得期待。

不過，陽光城和泰康二者的產(chǎn)品性質(zhì)、客群、項目區(qū)位條件等均有不同程度的參差，磨合不會少。

另外，陽光城物業(yè)社區(qū)將與泰康的養(yǎng)老社區(qū)共同設(shè)立平臺，探索一種目前房企和養(yǎng)老地產(chǎn)尚未走出的合作路徑。

而泰康的合作對象，或許是陽光城旗下的物業(yè)公司“陽光智博”。

陽光智博近日已經(jīng)提交了IPO審批資料。泰康資源的加入，能否成為陽光智博做差異化、拉升估值的助力，值得觀察。

好錢換貴錢 

陽光城逐漸洗底牌

陽光城和泰康合作，借險資的能量優(yōu)化資金成本，是此次四項合作的重中之重。

風(fēng)財訊獲悉，在具體操作中，泰康將用一些市場化發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，置換陽光城部分高成本資金。當(dāng)然，價格會隨行就市、公平合作。

風(fēng)財訊了解到，陽光城已拿到批文的發(fā)債額度約合160億元，包括小公募額度40億，中期票據(jù)額度34.2億，美元債額度2.9億美元，建工ABN額度10億，供應(yīng)鏈ABS額度10億及供應(yīng)鏈ABS儲架額度約40億，尾款A(yù)BS額度5.3億。

陽光城2021年債券到期和行權(quán)的總量約為130億，年初至今已完成兌付61.5億。

但陽光城的非標(biāo)融資仍不低。

風(fēng)財訊盤點發(fā)現(xiàn)，2019年以來，陽光城通過提供擔(dān)保，為包括杭州華宇業(yè)瑞、上海雋隆等在內(nèi)的9家子公司，從中江信托（7億）、浙金信托（2.5億）、國通信托（4億）、萬向信托（2.5億）、五礦信托（4.5億）、平安信托（3億）等多家信托公司獲取融資。

無疑，陽光城需要進(jìn)一步優(yōu)化資金來源、降低成本，泰康的加持對它而言，是背書。

一個側(cè)面信息是，泰康入股后，陽光城對多個債券的利率進(jìn)行了下調(diào)。

“18陽城02”的利率由7.5%下調(diào)至5.2%；“19陽城01”債券的存續(xù)期后1年票面利率由7.5%下調(diào)至5.8%；“19陽城02”票面利率由7.5%降至5.8%；17陽光城MTN004票面利率由7%調(diào)整至6.9%。

調(diào)研會上，陽光城管理層表示，2021年并非陽光城剛兌大年，還款壓力較小，若新增土地儲備未發(fā)生大幅變化的情況下，公司將維持或減少非標(biāo)融資的使用比例。公司也有底氣完成2021年內(nèi)的剩余68億境內(nèi)外債券到期及回售的兌付。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 陽光城泰康今年將落第一地4種合作細(xì)節(jié)首度曝光