觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪”。
未來充滿著未知和不確定性，萬科仍然想要繼續(xù)作出改變。“不貪婪、不恐懼”，則成為郁亮口中最新一個熱詞。
6月30日，萬科在深圳舉行了股東周年大會。
此前突然嚴(yán)峻的疫情，不僅讓會議從鹽田更換至福田，更是因應(yīng)防疫要求縮減規(guī)模。但在會議開始前兩小時，便有股東在簽到處排隊等待，會議開始時，現(xiàn)場百余位置已座無虛席。
股價、分紅、利潤向來是上市公司股東會上繞不開的話題。
此次，有大股東深圳地鐵為萬科站臺鼓勁，而萬科回應(yīng)股東們的重點(diǎn)似乎更聚焦在了“人”和“務(wù)”上。即人才、人事，以及經(jīng)營、服務(wù)。
“不貪婪、不恐懼”
回看2014年，萬科首次提出房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”。
彼時認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了1998年至2013年這十幾年的增長后，進(jìn)入了一個市場逐漸成熟、規(guī)則逐漸清晰，但利潤開始下滑的階段。
六年后，郁亮再次向股東表示，在十九大“房住不炒，租購并舉”的背景下，加之三道紅線、雙集中的政策趨緊，行業(yè)過去的高利潤時代已經(jīng)結(jié)束。
根據(jù)財報，2020年萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為22.6%，同比下降4.6個百分點(diǎn)。而在今年一季度報告中，萬科房地產(chǎn)開發(fā)毛利率低至16.1%，凈利率為2.07%。
“‘不貪婪、不恐懼’是我們始終把握的六個字?！庇袅吝@樣向股東闡述。
在他眼中，“不貪婪”指不貪戀過去高速增長的利潤，還包括以前習(xí)慣只用規(guī)模速度作為衡量企業(yè)成功的標(biāo)志。
實(shí)際上，房地產(chǎn)市場規(guī)模也逐漸到達(dá)天花板。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，全國商品房銷售面積為17.61億平米。但在剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)中，2021年1-5月，全國商品房銷售面積為6.64億平方米。
而在此前，2019、2018年該項數(shù)據(jù)分別為17.15億平方米、17.17億平方米。
根據(jù)研究報告顯示，中國上市房企規(guī)模持續(xù)增長，但增速放緩。2020年上市房企總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元，凈利潤均值為32.17億元。
除了利潤下滑之外，房企融資的渠道也有所限制，2020年出臺的三道紅線和涉房貸款上限新規(guī)，讓房企資金狀況陷入困境。近期亦有大、中、小各類房企不斷暴雷，發(fā)生流動性危機(jī)。
常以“危機(jī)意識”驅(qū)動的萬科，在當(dāng)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)之時，又始終最堅定看好房地產(chǎn)是“永續(xù)的生意和永續(xù)的行業(yè)”。
“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。”雖行業(yè)傳統(tǒng)紅利不再，郁亮又指“不恐懼”。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè)，而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容經(jīng)營的服務(wù)業(yè)，未來需要“通過勞動掙加工制造和經(jīng)營服務(wù)的錢”。
對此，郁亮表示，萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)和優(yōu)秀制造業(yè)相比存在明顯差距，同時經(jīng)營類業(yè)務(wù)向優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)方面也存在很大發(fā)展空間。
差距有多大，就意味著改進(jìn)空間有多大。
萬科不斷思考房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯和行業(yè)邊界，曾多次提及，公司要從以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，而且要從單一賽道轉(zhuǎn)向多元賽道。其中，商業(yè)板塊正是萬科押注的重點(diǎn)之一。
郁亮向在場股東承諾：“集團(tuán)之前已經(jīng)下定決心，今年特別明確，要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。”
所謂“管理紅利”
新任印力總裁王海武首次亮相，吸引了不少投資者的目光。
而這源于萬科在6月23日剛剛完成一輪變動，在組織架構(gòu)方面，改組開發(fā)經(jīng)營中心，區(qū)域由五個裂變成七個。人事調(diào)整方面，調(diào)整王海武、劉肖、張海三位高管，其中前者任萬科商業(yè)板塊、印力集團(tuán)總裁。
外界對王海武并不陌生，早前就賦予其“猛將”“少壯派”標(biāo)簽。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，王海武執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域時期，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區(qū)域墊底位置一躍升至第二。
根據(jù)2020年財報，印力運(yùn)營管理項目超100個，遍布全國50多個城市，資產(chǎn)規(guī)模近900億，管理面積近1000萬平方米。但報告期內(nèi)萬科開業(yè)商業(yè)營收僅有63億元，同比微增4.3%。其中，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入42.2億元，同比下降了1.6%。
調(diào)任王海武至印力似乎印證了萬科轉(zhuǎn)型的決心，而市場上有傳此次王海武赴任印力是主動請纓。
此次股東會上，他證實(shí)了這一說法：“已加入萬科18年，一直主要是在開發(fā)業(yè)務(wù)開展相關(guān)工作。此次是自己主動申請去做商業(yè)業(yè)務(wù)、加入到印力團(tuán)隊?！?/p>
“少壯派”開辟新賽道，似乎符合萬科的人才策略。
郁亮在股東會上再次談及“人才”時提到有兩種渠道，其一便是內(nèi)部人才激發(fā)，即鼓勵優(yōu)秀干部、年輕人投入新的賽道，包括加大非開發(fā)類業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制等一系列措施。另外一個人才渠道，則是來自外部的大江大海，即專業(yè)人才支持業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
所謂“管理紅利時代”，反映到萬科本身，還包括區(qū)域架構(gòu)的調(diào)整。
管理層對此解釋稱，根據(jù)市場的接近性、客戶的相近性等因素，劃小區(qū)域作戰(zhàn)單元為七個區(qū)域，即縮小人員管理半徑。這七個區(qū)域管理幅度合適，有利于做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運(yùn)營、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。
郁亮強(qiáng)調(diào)：“近期的組織調(diào)整都是圍繞戰(zhàn)略而來的，不僅要基于戰(zhàn)略和組織的考慮，還要進(jìn)行事人匹配，根據(jù)事情來選合適的人才?！?/p>
而在萬科傳統(tǒng)的開發(fā)主業(yè)務(wù)上，似乎并沒有特別的改變。
祝九勝向股東透露，在首輪雙集中，萬科共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，共花費(fèi)558.6億元，占前6個月的總投資的40%以上。
“在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪”。此時，巴菲特的這句話，似乎回蕩在耳邊。
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原標(biāo)題： 股東會見聞錄|郁亮：低利潤時代萬科要“不貪婪、不恐懼”
