作者| 小債看市

來(lái)源| 小債看市（ID：little-bond）

推遲公布2021年報(bào)，并在年報(bào)前更換審計(jì)師，寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)透明度和公司治理狀況惡化。

3月25日，標(biāo)普和穆迪同時(shí)將寶龍地產(chǎn)（01238.HK）信用評(píng)級(jí)下調(diào)，后者信用資質(zhì)持續(xù)惡化，再融資壓力加大。

具體來(lái)看，標(biāo)普將寶龍地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，展望“負(fù)面”，并將其未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。

穆迪將寶龍地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B1”降至“B2”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，同時(shí)上述評(píng)級(jí)被列入下調(diào)觀察名單。

此前，寶龍地產(chǎn)將審計(jì)師從普華永道更換為Elite Partners，并推遲公布2021年的經(jīng)審計(jì)的年度業(yè)績(jī)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，推遲公布2021年報(bào)，并在年報(bào)前更換審計(jì)師，寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)透明度和公司治理狀況有所惡化。

另外，如果寶龍地產(chǎn)無(wú)法及時(shí)公布年報(bào)，可能面臨美元優(yōu)先票據(jù)和離岸銀團(tuán)貸款加速到期的風(fēng)險(xiǎn)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債8只，存續(xù)規(guī)模24.45億美元，其中將有4只合計(jì)7.9億美元債于一年內(nèi)到期，公司面臨短期集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

在境內(nèi)債方面，主要由寶龍地產(chǎn)子公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司和上海瑞龍投資管理有限公司發(fā)行，目前分別存續(xù)86.21億和37.95億元。

值得注意的是，去年以來(lái)寶龍地產(chǎn)多次發(fā)債遇阻，其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化。

據(jù)官網(wǎng)介紹，1990年寶龍地產(chǎn)在澳門(mén)成立，已形成地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、文化藝術(shù)等多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。

2009年，寶龍地產(chǎn)在香港主板上市，2019年寶龍商業(yè)（09909.HK）在港交所主板掛牌交易。

寶龍地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，寶龍地產(chǎn)的控股股東為天龍控股有限公司，持股比例43.59%，公司實(shí)際控制人為許健康。

2021年，寶龍地產(chǎn)完成合約銷(xiāo)售額1012億元，同比增加24.1%，首次跨進(jìn)千億俱樂(lè)部，但未完成1050億銷(xiāo)售目標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年寶龍地產(chǎn)以835億操盤(pán)金額位居房企第40位；以528.7萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第38名，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

其實(shí)，自去年下半年以來(lái)，房企銷(xiāo)售日益疲軟，今年1月寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額47億元，同比下降30.46%，2月銷(xiāo)售額為31.01億元。

2021年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入207.3億元，同比上升20.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)39.1億元，同比上升76.1%。

雖然業(yè)績(jī)看似不錯(cuò)，但寶龍地產(chǎn)通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)收益”來(lái)增加賬面利潤(rùn)，被業(yè)內(nèi)詬病“業(yè)績(jī)注水”，另外其營(yíng)收增速創(chuàng)下了近5年來(lái)的新低，毛利率也連年走低。

2021年上半年，寶龍地產(chǎn)的毛利率為35.18%，相較于上年同期37.06%的毛利率有所下降。

毛利走低

在土儲(chǔ)方面，2021年上半年寶龍地產(chǎn)新增19幅地塊，其中84.9%位于長(zhǎng)三角及大灣區(qū)，新進(jìn)安徽、廣東中山、廣東佛山等地，特意避開(kāi)了集中供地城市，包括對(duì)其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大的寧波、南京和杭州。

截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲(chǔ)面積約為3780萬(wàn)平方米，其中正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的約為2630萬(wàn)平方米。

為了補(bǔ)充土儲(chǔ)，2020年以來(lái)寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅轉(zhuǎn)負(fù)，2020年和2021年上半年該指標(biāo)分別為-120.13億和-52.97億元。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況

截至2021年6月末，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)為2174.29億元，總負(fù)債1597.73億元，凈資產(chǎn)576.56億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.48%。

值得注意的是，寶龍地產(chǎn)還有5億永續(xù)債，若將永續(xù)債調(diào)整至債務(wù)，其財(cái)務(wù)杠桿將被推高。

財(cái)務(wù)杠桿水平

從“三道紅線”看，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率69.98%，現(xiàn)金比短債1.09，繼續(xù)保持綠檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的62.8%。

截至同報(bào)告期，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債超千億，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)206.01億元。

相較于短債壓力，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有225.15億元，雖較2020年末下滑11%，但還好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2020年末，寶龍地產(chǎn)銀行授信總額有973億元，未使用授信額度為674.49億元，可見(jiàn)其財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，寶龍地產(chǎn)還有近600億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)507.99億元。

整體來(lái)看，寶龍地產(chǎn)剛性債務(wù)有829.88億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為52%。

從融資渠道看，寶龍地產(chǎn)融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押、信托以及非標(biāo)等渠道融資。

值得注意的是，由于少數(shù)股東權(quán)益飆升，寶龍地產(chǎn)一直被質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。

2021上半年，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益由2020年末的150.6億元增長(zhǎng)至180億元，但少數(shù)股東損益卻由26.71億下降至11.5億，少數(shù)股東權(quán)益占比31%，對(duì)應(yīng)的損益占比23%。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)存貨高達(dá)785億元，同比激增43.88%，不僅大量占用資金，還存在一定跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，寶龍地產(chǎn)其他應(yīng)收款高達(dá)265.54億元，應(yīng)收賬款翻倍增長(zhǎng)至40.98億元，不僅對(duì)資金形成一定占用，還存在回收風(fēng)險(xiǎn)。

總得來(lái)看，寶龍地產(chǎn)追求規(guī)模擴(kuò)張，大手筆拿地，營(yíng)收增速明顯下滑，業(yè)績(jī)“注水”被詬病，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

許健康出生于福建晉江的一個(gè)儒醫(yī)世家，在少年時(shí)代，他選擇“子承父業(yè)”，開(kāi)始學(xué)醫(yī)。

成年后，許健康跟著朋友去澳門(mén)打拼，在黑沙灣街邊當(dāng)無(wú)牌小商販，靠著泉州人“愛(ài)拼才會(huì)贏”的沖勁兒，積累到了第一筆積蓄，并且開(kāi)了人生第一家雨傘公司。

許健康很有經(jīng)商頭腦，后來(lái)又先后創(chuàng)立服裝、洋傘等工廠。

1990年，許健康與好友聯(lián)手集資5600萬(wàn)澳元，創(chuàng)建澳門(mén)寶龍集團(tuán)，由此打開(kāi)了財(cái)富之門(mén)。

寶龍集團(tuán)董事局主席許健康

憑借準(zhǔn)確的切入時(shí)機(jī)，十載豐富的澳門(mén)營(yíng)商經(jīng)驗(yàn)，以及創(chuàng)業(yè)伙伴的默契協(xié)作，寶龍不到一年時(shí)間便異軍突起，成為澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的后起之秀。

隨后，許健康又進(jìn)入了珠寶、金融、娛樂(lè)、建筑、物業(yè)等行業(yè)，事業(yè)如日中天。

1992年，許健康來(lái)到廈門(mén)考察，進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，他砸下7500萬(wàn)在廈門(mén)拿下了4塊地皮，興建了寶龍中心、寶源花園等項(xiàng)目。

隨后十年間，寶龍地產(chǎn)主要發(fā)展住宅物業(yè)，2003年后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2009年10月，寶龍地產(chǎn)在香港主板上市，成為廈門(mén)首家發(fā)行H股的地產(chǎn)企業(yè)，也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。

次年，許健康將寶龍地產(chǎn)總部由廈門(mén)遷至上海，并提出深耕以上海為中心的一線城市的全新戰(zhàn)略計(jì)劃。

彼時(shí)，業(yè)內(nèi)有"北萬(wàn)達(dá)、南寶龍"之說(shuō)。

2013年，寶龍地產(chǎn)明確提出“以上海為中心、深耕長(zhǎng)三角”的發(fā)展戰(zhàn)略。

根據(jù)2021年福布斯全球富豪榜，許健康家族以31億美元財(cái)富位列榜單第986名。

然而，在如今行業(yè)寒冬下，曾經(jīng)瘋狂擴(kuò)張的民營(yíng)房企都相繼爆發(fā)危機(jī)，隨著償債高峰將至，今年將是房企縮表出清之年。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “閩系老牌房企”1600億負(fù)債壓頂，延發(fā)財(cái)報(bào)換審計(jì)被降級(jí)