作者：樓克佳

來(lái)源：金逸風(fēng)控催收（ID:sh-king-yi）

這一章節(jié)我們來(lái)聊一下抵押物的鑒別與處置。一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在借款信貸機(jī)構(gòu)都需要提供一些抵押物，一般有哪些抵押物呢？比如有車(chē)子、房子、股權(quán)、設(shè)備、庫(kù)存等等，以這幾個(gè)方面為主。最多的就是拿房子做抵押，一般來(lái)說(shuō)房子都是在增值的，畢竟有保障。但這個(gè)當(dāng)中也會(huì)遇到有差的房子，也有有價(jià)無(wú)市的房子，這里舉幾個(gè)例子。

第一個(gè)，我在2003年、2004年的時(shí)候幫一些客戶專(zhuān)門(mén)處置房地產(chǎn)抵押的債務(wù)，當(dāng)時(shí)上海的房子大概是一百萬(wàn)左右一套，應(yīng)該說(shuō)那個(gè)時(shí)候價(jià)格是最低的，房子價(jià)值一百萬(wàn)，有一個(gè)借款人借了客戶三十萬(wàn)，拿房子來(lái)抵押的。

那么三十萬(wàn)借了以后債務(wù)人也不好好做事情，或者去賭博了或者做生意虧損了，之后就失聯(lián)了，我們那時(shí)候也找不到這個(gè)債務(wù)人，這件事情就一直僵持在那。到了2008、2009年，也就是過(guò)了五、六年以后，這個(gè)債務(wù)人主動(dòng)找到我們的債權(quán)人要求還款，為什么？因?yàn)?003年抵押的房子，在2008年、2009年，一百萬(wàn)的房子已經(jīng)變成三百萬(wàn)，一套房子漲了兩百萬(wàn)，所以他掙錢(qián)了，他就想把這個(gè)房子賣(mài)掉來(lái)還債，因?yàn)橘u(mài)房必須把里面的債權(quán)抵押先解除，不解除的話房子賣(mài)不了，所以他就主動(dòng)找我們要求還款。我們就跟他說(shuō)借款三十萬(wàn)，利息算六十萬(wàn)，他說(shuō)怎么利息要那么高？債務(wù)人覺(jué)得利息高了，我說(shuō)當(dāng)初你不問(wèn)我們借款，你如果把房子賣(mài)掉的話，損失就更大，你現(xiàn)在問(wèn)我們借了款，利息只要付六十萬(wàn)，但是你房子上面賺了兩百萬(wàn)，實(shí)際你還賺一百四十萬(wàn)。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候抵押物在增值，他就有償還的能力。

第二個(gè)，2009年的時(shí)候我一個(gè)客戶，拿了他上海古北地區(qū)四畝地的別墅抵押，問(wèn)債權(quán)人借了一千萬(wàn)。當(dāng)初合同約定的利息是年化28%，一千萬(wàn)一年付280萬(wàn)利息。但這個(gè)客戶一直沒(méi)還錢(qián)，對(duì)方就起訴了，判決很快生效，執(zhí)行的時(shí)候遇到阻力，所以拖到現(xiàn)在。法院今年要拍賣(mài)他的別墅，連本帶息法院計(jì)算的金額是三千八百多萬(wàn)。那個(gè)別墅真的是很好的，價(jià)值最起碼是六到八千萬(wàn)，所以這個(gè)別墅抵押給債權(quán)人以后，債權(quán)人實(shí)質(zhì)上也是比較放心的，畢竟別墅在增值，拍賣(mài)以后他是第一債權(quán)人，基本上他的三千八百萬(wàn)應(yīng)該來(lái)說(shuō)是沒(méi)有什么問(wèn)題，所以這個(gè)抵押物也是比較優(yōu)質(zhì)的。

再看一下這個(gè)抵押物就不那么好了，我們上海市中心有一棟辦公樓，四層樓面，8000平米，現(xiàn)在市值是3.5個(gè)億，銀行貸款有兩個(gè)億，余值是1.5個(gè)億。所以我們客戶就二押借給了這個(gè)老板五千萬(wàn)，他覺(jué)得有余值就借給他五千萬(wàn)。這個(gè)老板沒(méi)還錢(qián)以后，他想申請(qǐng)執(zhí)行拍賣(mài)這個(gè)房子，因?yàn)樗X(jué)得房子市值3.5個(gè)億，拍賣(mài)以后應(yīng)該是拿得到錢(qián)，但沒(méi)想到他這個(gè)是辦公的房子，辦公房和住宅房是有區(qū)別的，辦公房賣(mài)出后這個(gè)稅收不得了，是增值部分的50%。他這個(gè)辦公樓是2006年買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)是八千萬(wàn)，現(xiàn)在3.5億減掉八千萬(wàn)，獲利2.7億。2.7億當(dāng)中1.35億就是要交稅的，等于說(shuō)這個(gè)房子3.5個(gè)億減掉1.35億，其實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)只值兩個(gè)億，銀行貸款也有兩個(gè)億，銀行拍賣(mài)以后，銀行是一押，銀行拿掉以后，他這個(gè)五千萬(wàn)應(yīng)該是拿不到的，所以這個(gè)看似有余值，其實(shí)是沒(méi)有的。

還有一種是外地的房產(chǎn)，上海的房子有可能好變現(xiàn)，北上廣，一線城市、二線城市沒(méi)問(wèn)題，有的是三線城市甚至于五線城市，房子就比較難變現(xiàn)，或者偏遠(yuǎn)地區(qū)的別墅。一些五證不全的，相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較難處置。

第二個(gè)，有的拿公司的股份來(lái)抵押，比如說(shuō)騰訊、阿里的這些股份相對(duì)來(lái)說(shuō)好的。我在上海接觸到一個(gè)租賃公司，拿債務(wù)人新三板公司的股份來(lái)抵押，當(dāng)初抵押的時(shí)候價(jià)值四千五百萬(wàn)，公司借給他們?nèi)f(wàn)。但沒(méi)想到這個(gè)新三板跌起來(lái)非常厲害，沒(méi)到一年四千五百萬(wàn)變成四百五十萬(wàn)，最后它也退市了，等于一分錢(qián)都沒(méi)有了。租賃公司最終一分錢(qián)都沒(méi)拿到，損失巨大。

第三個(gè)，產(chǎn)品或者設(shè)備、庫(kù)存。我最近在北方處理的案子，這個(gè)債務(wù)人欠了一千多萬(wàn)，抵押物是一個(gè)足球場(chǎng)那么大的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，里面都是木材，這些木材是他之前買(mǎi)的。他說(shuō)他買(mǎi)這些木材的時(shí)候花了七八百萬(wàn)，但是現(xiàn)在我們要去處置的話很少人會(huì)來(lái)買(mǎi)，而且價(jià)值極低，最后我們處理的話就賣(mài)了一百五十萬(wàn)，人家就按噸來(lái)收購(gòu)，一車(chē)基本上三萬(wàn)、四萬(wàn)，里面能夠裝8噸左右，就這樣快速的處置了。

在2005年的時(shí)候，我處理上海一個(gè)襯衫廠的案件也是類(lèi)例情況，當(dāng)初有八萬(wàn)件襯衫，市場(chǎng)上賣(mài)得好的時(shí)候能賣(mài)到每件288元，甚至一件388元，最后大批量給處理掉了，賣(mài)給一個(gè)專(zhuān)門(mén)做零售批發(fā)的收購(gòu)商，按多少錢(qián)計(jì)算一件襯衫？每件5.5元，八萬(wàn)件襯衫就賣(mài)了四十多萬(wàn)，一次性回款。其中好的襯衫收購(gòu)商就放到他自己的店里賣(mài)199元、299元，差一點(diǎn)的，尺寸不好的，太大的，太小的，款式淘汰的他就丟掉了，所以這種類(lèi)似的庫(kù)存變現(xiàn)價(jià)值非常低了。

今年6月初我去臺(tái)灣，我們有個(gè)客戶欠五千萬(wàn)，我問(wèn)他現(xiàn)在有沒(méi)有賺錢(qián)還款的可能，他說(shuō)現(xiàn)在賺不到錢(qián)，我建議他賺不到錢(qián)就處理庫(kù)存，把之前抵押給我們的庫(kù)存賣(mài)掉。他抵押的庫(kù)存是什么呢？45噸牛樟芝的木材，牛樟芝是用來(lái)做保健品的。一噸的抵押價(jià)格是人民幣一百二十萬(wàn)元，他說(shuō)這些大概能值五千萬(wàn)，還有一些成品的藥材，估計(jì)值兩千多萬(wàn)，預(yù)估抵押物值七千五百萬(wàn)，借了五千萬(wàn)。其他的那些成品我也沒(méi)去看，我就盯著45噸的牛樟芝的木材，我想如果這個(gè)能變現(xiàn)的話，應(yīng)該來(lái)說(shuō)還是能拿回點(diǎn)錢(qián)。我想一百二十萬(wàn)元不值的話，現(xiàn)在打個(gè)對(duì)折，五十萬(wàn)、六十萬(wàn)應(yīng)該是值的。我就花了三千塊錢(qián)在臺(tái)灣當(dāng)?shù)卣伊艘粋€(gè)懂牛樟芝的人和我一起去看了，去了以后他就跟我說(shuō)這些牛樟芝上面沒(méi)有氧份，培育不出來(lái)這些藥品，但一般的人看不懂，專(zhuān)業(yè)的人能看得懂，他的東西連幾萬(wàn)塊一噸都沒(méi)人要。而且這個(gè)牛樟芝一下子要去賣(mài)個(gè)5噸、10噸的話，臺(tái)灣根本沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)，賣(mài)5噸以上就是一個(gè)大額的交易，沒(méi)有人會(huì)花那么多錢(qián)去買(mǎi)，一般買(mǎi)的人就是一噸、兩噸最多。第一是沒(méi)有人買(mǎi)那么大批量，第二，根本是有價(jià)無(wú)市，價(jià)值極低極低的，當(dāng)初就是拿這批東西來(lái)忽悠的，債權(quán)人根本不懂，覺(jué)得這個(gè)東西是值五千萬(wàn)的，結(jié)果現(xiàn)在別說(shuō)五百萬(wàn)，一兩百萬(wàn)都變現(xiàn)不了，這些就是價(jià)值極低的抵押物或者是無(wú)價(jià)無(wú)市的抵押物。

所以在抵押物抵押給我們的同時(shí)，我們要去看清楚這個(gè)抵押物到底值不值這個(gè)價(jià)值，還有就是能不能變現(xiàn)，上海的房子馬上都能夠變現(xiàn)，像這種牛樟芝、木材、襯衫等等就很難去變現(xiàn)。包括股份，一年可以跌到10%，再過(guò)了半年以后就退市了，所以大家在處理這些抵押物的時(shí)候一定要看仔細(xì)，辨別清楚。

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原標(biāo)題： 樓老師：解讀抵押物的鑒別與處置