9月末央行首次提及“兩個維護(hù)”，指導(dǎo)銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。10月15日，中房協(xié)召集了10家房企在京座談，住建部相關(guān)部門人員參與主持，據(jù)透露，房企的主要訴求集中在希冀調(diào)控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當(dāng)松綁，包括穩(wěn)定市場預(yù)期、支持剛需購房及調(diào)整土地價格等。此后，央行和銀保監(jiān)會又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。在此情況下，政策端風(fēng)向有所緩和，從宏觀上對房地產(chǎn)信心重塑有所推進(jìn)，維穩(wěn)房地產(chǎn)。

02銀行間市場對國企梯隊敞開融資口子，融資“冰凍”狀態(tài)有所解封

值得注意的是，11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會的房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。座談會的召開，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的政策或會有所松動。

銀行間商協(xié)會座談會后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮(zhèn)江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據(jù)；到11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據(jù)，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴(kuò)展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)，招商蛇口公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據(jù)和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。

據(jù)不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。而柳州建投11月15日將擬發(fā)行不超過8.8億元（含8.8億元）的中期票據(jù)的計劃確定為頂額8.8億元。

多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計劃的設(shè)立成功，顯示當(dāng)前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場的信心，未來其他資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。值得注意的是，當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進(jìn)行背書，未來是否能擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

除了銀行間市場融資出現(xiàn)回暖，在個人按揭貸款方面，由于9月底央行窗口指導(dǎo)銀行貸款有序發(fā)放以來，個人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解。央行公布10月個人住房貸款當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元，這是央行首次單獨(dú)發(fā)布個人住房貸款單月數(shù)據(jù)，按照之前的慣例，這類數(shù)據(jù)是在每季度公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告中披露，維穩(wěn)房地產(chǎn)意圖明顯。

此外，根據(jù)1-10月房企到位資金來看，個人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來首次轉(zhuǎn)正，印證按揭貸款發(fā)放已明顯提速，未來將有利于緩解開發(fā)商銷售回款壓力。

但值得注意的是，雖然當(dāng)前政策風(fēng)向緩和以及個人按揭貸款發(fā)放提速，但仍未明顯傳導(dǎo)到企業(yè)貸款上，金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時間。1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來看，其中國內(nèi)貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴(kuò)大2.3個百分點(diǎn)，房企的開發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時間傳導(dǎo)。

為防范房企短期流動性波動帶來的行業(yè)危機(jī)，除了銀行間債券市場的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封，在直接融資和股權(quán)融資等方面或?qū)⒌玫接胁顒e的放開，而ABS/ABN、REITs，RMBS等在銀行間債券發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也有望加快審批速度。

但值得注意的是，本次政策邊際放松的口子不會開得太大，主要在于當(dāng)前房企的流動性問題發(fā)酵未見底；另外政策在預(yù)售資金監(jiān)管層面較嚴(yán)，房企仍面臨著層層限制。當(dāng)前政策密集發(fā)聲主要意在維穩(wěn)，當(dāng)前融資端口的破封仍是經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機(jī)會，房企仍應(yīng)積極推動自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。