觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
繼深圳龍華上梅林舊改之后，深圳國際與萬科一項新的合作浮出水面。
據(jù)此萬科發(fā)展向前海商業(yè)公司注資9.15億元的增資款，增資完成后將持股28%。同時公告明確，深圳國際將與萬科共同開發(fā)深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。
上述合作在去年11月已有跡象，當時深圳國際與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，郁亮、祝九勝、王文金、朱保全、丁立業(yè)以及南方區(qū)首孫嘉等管理層悉數(shù)為此站臺。
根據(jù)協(xié)議，兩家公司合作領(lǐng)域涉及土地開發(fā)、EPC代建商業(yè)和物業(yè)管理、物流倉儲與服務(wù)、人才交流等。
而龍華上梅林舊改及前海項目，是深圳國際物流園轉(zhuǎn)型升級的代表項目，此番聯(lián)手也意味著這家國企已經(jīng)與萬科緊密捆綁在一起。借助萬科的開發(fā)優(yōu)勢，深圳國際2019年及2020年從上梅林舊改獲取收入至少在91億港元以上。
與資源方合作、做“全能冠軍”，成為現(xiàn)階段房企的主流舉措之一。
前海合作
實際上，深圳國際長于物流園、物流服務(wù)、港口服務(wù)等業(yè)務(wù)，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域更傾向于引入房企合作。
比如2016年，深圳國際與深業(yè)集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)定，合資成立公司開發(fā)前海首期項目（深國際頤灣府一期）；2017年10月，深圳國際還與萬科舉行梅林關(guān)城市更新項目代建合同簽約儀式，正式引入萬科作為項目代建方。
深圳國際與招商蛇口均是前?！暗刂鳌?，在過去幾年前海土地整備中實現(xiàn)了土地置換，并逐漸開發(fā)成商住項目套現(xiàn)。其中，前海首期項目T102-0366總建面約11萬平方米，涉及住宅5.1萬平方米，辦公項目3.5萬平方米，商業(yè)項目約2.5萬平方米。
前海二期項目計容建筑面積同樣為11萬平方米，住宅占比約9.1萬平方米，在開發(fā)進度上卻出現(xiàn)持續(xù)延后的情況。
早在2019年中期業(yè)績會上，深圳國際副總裁革非對包括觀點新媒體在內(nèi)的人士表示，前海項目年內(nèi)會交付使用，2020年底會推出第二期住宅。深圳國際在2021年半年報中則指，前海二期項目于同年3月正式開工。
開發(fā)進度問題或許也是萬科最終介入的原因之一。
按照2月18日公告，萬科對前海商業(yè)公司9.15億元增資款中，194萬元將用于認購后者的新增資本，剩余約9.13億元計入后者的資本公積金。增資完成后，深圳國際、萬科將分別持股前海商業(yè)公司72%、28%股份。
深圳國際指，通過本次增資事項，能讓集團鎖定項目地塊當前的價值及利潤。同時，引入萬科作為前海商業(yè)公司的新增投資者，可與優(yōu)質(zhì)房企強強聯(lián)合，共同開發(fā)集團前海二期T102-0337及T102-0338宗地并可獲取開發(fā)后的銷售利潤。
萬科可切入的服務(wù)場景較多：前海商業(yè)公司擁有前海首期項目T102-0366以及二期項目兩宗地的開發(fā)建設(shè)和運營權(quán)，其中首期項目正開展招商及精裝修工作，實際上印力集團早已介入該環(huán)節(jié)，落地前海媽灣片區(qū)的“前?！び±铩逼放祈椖?，計劃今年投入運營；
二期項目則能與萬科開發(fā)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)銜接，目前正進行前期設(shè)計，預(yù)計2023年四季度、2024年三季度達到預(yù)售條件。
據(jù)觀點新媒體查詢，過去近四個月，深圳國際前海項目已先后獲得基坑支護與土石方工程等施工許可。
前海項目較長的開發(fā)周期與萬科總體風格有所差別，即便是與深圳國際過往合作的梅林關(guān)舊改，萬科從獲取施工許可到入市僅用了半年時間。
這或許一方面由于前海本身處于豪宅片區(qū)，深國際頤灣府一期2019年11月開盤均價達10.2萬元，高端項目更注重價格增長。
另一方面則與前海片區(qū)規(guī)劃以商辦用途居多，住宅高度稀缺，資源價值決定了開發(fā)商普遍傾向于惜售。
另一家開發(fā)商曾對觀點新媒體表示，其位于前海的項目只規(guī)劃了部分住宅產(chǎn)品，計劃與有關(guān)部門溝通，尋求增加這方面的占比。
黑鐵時代
就深圳國際前海二期項目的開發(fā)計劃等事宜，觀點新媒體聯(lián)系萬科相關(guān)人士，截止發(fā)稿并未獲得明確回應(yīng)。
在介入上述項目之前，萬科于深圳前海片區(qū)布局相對較少，比如2014年開園的前海企業(yè)公管項目，后來打包做成了鵬華前海REIT。2019年8月底，萬科成為南山區(qū)能源工業(yè)小區(qū)城市更新項目實施主體，此后“瑧山海家園”開始建設(shè)，但該項目并不處于前海自貿(mào)區(qū)范圍。
萬科2021年半年報披露的在建項目中，大本營主要有尖崗山項目、羅湖食品大廈項目、天譽花園、萬科大都會、萬科西望、萬科星城、臻山府、臻山海、瑧灣匯、自行車廠項目；擬開發(fā)項目也僅有自行車廠項目。
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2021年萬科累計新增獲取項目152個，同比減少16個，拿地權(quán)益價達到1568.98億元，同比則增長13.57%。按幾大區(qū)域來看，孫嘉所管理的南方區(qū)域新增23個項目，同比減少4個，僅占集團總項目個數(shù)約15%。
在這種情況下，萬科對于一線城市處于“零拿地”局面，對核心城市的投資遠不及中海、保利、綠城、華潤等房企。
尤其是大本營深圳，自2017年以來萬科在深圳新增獲取的項目數(shù)量只有10個，低于北上廣三大城市；其中除了深圳灣超級總部基地項目、西鄉(xiāng)A122-0371項目（尖崗山項目），其余大多是舊改項目轉(zhuǎn)化而來。
舊改已經(jīng)成為萬科南方區(qū)域重點發(fā)力的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，去年上半年廣州萬科總經(jīng)理李升陽調(diào)任南方區(qū)域城市更新公司總經(jīng)理，被視作又一標志性事件。根據(jù)合一城市更新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，萬科在深圳的舊改立項土儲規(guī)模近152公頃，但舊改轉(zhuǎn)化需要較長時間。
這也使得萬科南方區(qū)域在銷售業(yè)績上難言出色：以去年上半年為例，該區(qū)域貢獻銷售721.6億元，占集團總銷售比例20.4%，低于上海區(qū)域與北方區(qū)域。郁亮曾對南方區(qū)域評價為“對銷售及回款不滿意”，以及“雖然做得還不夠好，但是非常努力”。
因此，最新介入深圳國際前海項目，將為萬科南方區(qū)域增加新的可售貨值。僅按項目一期的均價10.2萬元/平方米，以及住宅建面9.1萬平方米計算，前海二期項目潛在貨值接近93億元。
市場觀察人士對觀點新媒體指，萬科在深圳國際前海二期項目僅持股28%，與過往梅林關(guān)舊改合作初期比例接近，不排除主要以代建方開展業(yè)務(wù)。按梅林關(guān)舊改合作情況，深圳國際在后期逐漸套現(xiàn)離場，萬科持股增加至近66%。
萬科最新亦對投資者回應(yīng)，公司結(jié)合自身優(yōu)勢，在部分城市開展了代建業(yè)務(wù)。目前萬科代建業(yè)務(wù)尚處于初期階段，在深圳、東莞、成都等城市進行了業(yè)務(wù)開展并取得了一定成果。
聯(lián)合第三方國企拓展項目的案例并不在少數(shù)，比如去年6月23日，萬科聯(lián)合深業(yè)集團以總地價81.9億元競得中山馬鞍島約1003.46畝綜合用地；今年1月，合肥城改旗下觀山隱秀項目宣布引入萬科合作開發(fā)，萬科為50%權(quán)益比例支付了5.2億元代價
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