在多重因素的影響下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)體系遇到了較大壓力，使得居民消費(fèi)、實(shí)物需求以及房地產(chǎn)體系都開始捉襟見肘，壓力持續(xù)上升。

而在穩(wěn)增長與維持地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的共同訴求下，部分地方政府再次出臺了一些支持房地產(chǎn)去庫存的政策。如河南省鄭州市人民政府辦公廳就發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）的通知》，定向引導(dǎo)棚戶區(qū)改造后釋放的住房需求來解決地方房地產(chǎn)庫存問題，既維持地方房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，又能夠暢通地區(qū)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

這一舉措是否會重演當(dāng)年棚改貨幣化安置時的情況，引發(fā)了市場的擔(dān)憂；但我們也應(yīng)當(dāng)意識到，如今的大環(huán)境與那年那時已截然不同，這次注定不一樣：

地產(chǎn)去金融化，旨在暢通循環(huán)

隨著金融系統(tǒng)深化改革的推進(jìn)，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融監(jiān)管日益加強(qiáng)，不僅改變了過去若干年房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)以為常的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，也旨在推動房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，避免引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險。加上近期國常會提出的“不超發(fā)貨幣、不透支未來”，就不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的地產(chǎn)去庫存與過去存在很大不同，重點(diǎn)在于暢通地方經(jīng)濟(jì)循環(huán)，避免引發(fā)區(qū)域性風(fēng)險事件，而非將地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展增量的主要方向。

因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)去庫存政策并非是普遍性行為，而是結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的“一城一策、房住不炒”等要求因地制宜出臺政策。在房地產(chǎn)庫存較高的區(qū)域，不再新建安置住房，以消化存量為主；而在需求較高的地區(qū)，也將結(jié)合土地供應(yīng)政策的變化加大支持力度，以暢通區(qū)域內(nèi)的循環(huán)體系。

另一方面，在這一政策導(dǎo)向的加持下，過去兩年許多房企暴雷導(dǎo)致政府接管的項(xiàng)目也有了“托底方案”，不能市場化銷售的部分也可由地方政府統(tǒng)籌作為保障性住房進(jìn)行處置，由此可避免出現(xiàn)“長期爛尾”的問題。某種程度上來說，這與國辦提出的“盤活存量資產(chǎn)”不謀而合；在總體經(jīng)濟(jì)增量有限的情況下，挖掘存量資產(chǎn)的潛力是更行之有效的方式。

引導(dǎo)合理需求，維持區(qū)域穩(wěn)定

如今針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革，在“去金融化”的同時也正在推進(jìn)“居住屬性與金融屬性”的分離，政策層面與實(shí)施層面均在大力推動租賃住房的建設(shè)，以滿足城市居民的實(shí)際居住需求。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存除了用作安置住房外，后續(xù)還有一大重點(diǎn)方向就是通過國有企業(yè)作為平臺改為租賃性住房，并通過金融政策予以支持，引導(dǎo)居民需求的合理釋放。

因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)去庫存政策并非完全是“供給側(cè)改革”，而是將重點(diǎn)劃在“需求側(cè)管理”，通過政策引導(dǎo)與支持，將居民需求、企業(yè)需求以及財(cái)政需求進(jìn)行合理釋放，解決共同問題，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。這也意味著，在當(dāng)前整體逆周期的影響下，近期地方政府與城投將出臺更積極的政策、用更積極的方式去維持市場的穩(wěn)定。

定向安置工具，助力城市更新

此次鄭州出臺的“房票安置”政策，實(shí)際上也是市場化模式在城市建設(shè)中的靈活運(yùn)用，兼顧了市場制度下資金流轉(zhuǎn)、權(quán)責(zé)清晰、市場化定價等一系列要求，還通過制度性管理將資金在指定的區(qū)域或項(xiàng)目內(nèi)形成“閉環(huán)”。因此，這一制度除了在去庫存時使用，也完全可以用作城市更新中拆遷安置的定向安置工具，助力城市更新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作、資金閉環(huán)、項(xiàng)目收益自平衡等目標(biāo)。

當(dāng)前城市更新項(xiàng)目均要求“以區(qū)域?yàn)閱挝环忾]運(yùn)作”，但由于不同領(lǐng)域政策銜接上的限制，如何形成資金閉環(huán)以及滿足市場化運(yùn)作的要求仍然存在一定的政策性要求；這一定向的“房票制度”顯然從實(shí)踐層面上提出了一個新的思路，可以在釋放需求的同時滿足城市內(nèi)部“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的需求。

結(jié)合盤活存量資產(chǎn)政策與新一輪需求的釋放，城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目也將迎來新的動能。尤其是后續(xù)政策性金融政策等出臺與加速，許多區(qū)域的基建投資有望迎來快速回升，新的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)體系也將逐步建立。