保全與執(zhí)行 作者：李舒李營(yíng)營(yíng)郭勒洋
來源：保全與執(zhí)行（ID:ZhixingLaw)
預(yù)售合同依法解除后，作為被執(zhí)行人的買受人未取得房屋所有權(quán)，法院不得執(zhí)行該房屋
編者按
司法實(shí)踐中，對(duì)于諸如預(yù)售房屋、已辦理抵押預(yù)告登記的房屋、已辦理預(yù)告登記的房屋、已被抵債的房屋、被預(yù)查封的房屋等特殊房屋的執(zhí)行問題，由于涉及物權(quán)、擔(dān)保、執(zhí)行等多種法律問題，是執(zhí)行領(lǐng)域中“小眾”且存在較多爭(zhēng)議的案件類型。此類案件往往辦理難度大且涉及多方主體利益，我們針對(duì)這些特殊房屋的執(zhí)行案件進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理、分析和歸類，并以專題形式分享給各位讀者，期望能幫助讀者解決具體的實(shí)務(wù)問題。
閱讀提示：被執(zhí)行人購買房屋已辦理預(yù)售合同登記或預(yù)告登記的，即使房屋未登記在被執(zhí)行人名下，法院仍可依法“預(yù)查封”，并在房屋順利過戶后轉(zhuǎn)為正式查封。但實(shí)踐中，出現(xiàn)了大量房屋出賣人在預(yù)查封后解除合同的案件。此情形下，出賣人能否主張對(duì)房屋享有所有權(quán)并請(qǐng)求排除執(zhí)行？本文分享一則最高法院的案例，對(duì)這一問題進(jìn)行討論。但是我們也注意到，實(shí)踐中有不同的裁判觀點(diǎn)，且這一問題較為專業(yè)、復(fù)雜。因此，在遇到類似案件時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合具體案件情況，深入分析、研究，得出精準(zhǔn)法律分析意見和爭(zhēng)議解決方案。否則，極有可能因法律問題的判斷錯(cuò)誤最終取得敗訴結(jié)果。
裁判要旨
被執(zhí)行人簽訂商品房預(yù)售合同并登記備案后，法院采取預(yù)查封措施，保全的僅僅是被執(zhí)行人對(duì)房屋出賣人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)售合同依法解除后，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅，被執(zhí)行人未取得房屋所有權(quán)，法院不得執(zhí)行該房屋。
案情簡(jiǎn)介
1. 2016年10月24日，何燕購買開泰公司開發(fā)的案涉房屋并簽訂《預(yù)售合同》，辦理了網(wǎng)簽手續(xù)和預(yù)告登記。何燕支付了全部購房款，但房屋始終登記在愷泰公司名下。
2. 2017年9月29日，愷泰公司與何燕簽訂協(xié)議，解除《預(yù)售合同》。
3. 經(jīng)生效仲裁裁決書確認(rèn)，被申請(qǐng)人何燕向申請(qǐng)人德輔公司承擔(dān)賠償責(zé)任。仲裁過程中，法院于2017年9月26日預(yù)查封了案涉房屋。裁決生效后，德輔公司向重慶五中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2018年5月3日立案執(zhí)行。
4. 愷泰公司向重慶五中院提出案外人執(zhí)行異議，要求排除執(zhí)行。重慶五中院裁定中止執(zhí)行，德輔公司提起案外人執(zhí)行異議之訴。
5. 重慶五中院一審認(rèn)為，愷泰公司與何燕解除《預(yù)售合同》是違抗查封禁令的處分行為，不得對(duì)抗查封執(zhí)行。遂判決許可對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
6. 二審法院重慶高院、再審法院最高法院均認(rèn)為，房屋買賣合同解除后，買受人不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)，出賣人有權(quán)排除執(zhí)行。
裁判要點(diǎn)及思路
最高院認(rèn)定愷泰公司可以申請(qǐng)排除執(zhí)行，理由如下：
1. 預(yù)查封保全的僅是何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的不確定的合同權(quán)利。
2. 預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。何燕基于預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的債權(quán)已因合同被解除而消滅，相應(yīng)的預(yù)告登記亦隨之失效。
3. 當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示解除合同的權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。商品房預(yù)售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時(shí)，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購房款，德輔公司可申請(qǐng)執(zhí)行該款項(xiàng)。
4. 愷泰公司解除合同不存在過錯(cuò)。結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)，不排除愷泰公司是基于政策要求而與何燕協(xié)議解除案涉商品房預(yù)售合同。且現(xiàn)有證據(jù)并未顯示《解除合同協(xié)議》簽訂時(shí)愷泰公司已知曉案涉房屋被預(yù)查封的情況。
5. 案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人，預(yù)查封效力并不及于愷泰公司對(duì)該房屋享有的權(quán)益。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 被執(zhí)行人購買并辦理預(yù)告登記的房屋被法院預(yù)查封后，依法解除買賣合同的，出賣人有權(quán)排除對(duì)該房屋的執(zhí)行。律師提示，該裁判規(guī)則存在適用的前提條件。就本案而言，法院審查了房屋出賣人解除合同的可能理由，以及其解除合同時(shí)是否知曉存在預(yù)查封。這表明“防止惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)”仍然是重要的衡量因素。
2. 房屋買賣合同解除后，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莩鲑u人應(yīng)當(dāng)返還給被執(zhí)行人的購房款，該款項(xiàng)可以被申請(qǐng)執(zhí)行。
3. 由于本文主題爭(zhēng)議較大，司法實(shí)踐中存在多種不同的做法。部分法院認(rèn)為，為避免申請(qǐng)執(zhí)行人“錢房?jī)煽铡?，房屋出賣人在返還購房款前，不得主張排除對(duì)房屋的執(zhí)行。另有部分法院認(rèn)為，房屋出賣人不得排除執(zhí)行，若被執(zhí)行人欠付購房款，以拍賣所得款優(yōu)先償付即可，剩余款項(xiàng)用于返還申請(qǐng)執(zhí)行人。（具體詳見延伸閱讀）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號(hào)】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認(rèn)為”部分就此問題發(fā)表的意見：
首先，根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。該通知第十六條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。"據(jù)此可知，預(yù)查封區(qū)別于正式查封，預(yù)查封針對(duì)的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。本案預(yù)查封保全的僅是何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的不確定的合同權(quán)利。只有在案涉房屋完成本登記，何燕取得案涉房屋物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)，以滿足德輔公司對(duì)何燕享有的債權(quán)。
其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。本案中，案涉房屋在辦理權(quán)屬變更登記前，愷泰公司是該房屋權(quán)利人，何燕尚未取得該房屋所有權(quán)。何燕是否交清房屋價(jià)款以及是否實(shí)際占有該房屋，均不是判斷該房屋權(quán)屬的依據(jù)。雖然何燕與愷泰公司簽訂商品房預(yù)售合同后，辦理了預(yù)告登記，但預(yù)告登記的效力在于限制或阻卻未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，以保證預(yù)告登記權(quán)利人將來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。何燕作為預(yù)告登記權(quán)利人享有的是案涉商品房預(yù)售合同約定的條件成就時(shí)可要求愷泰公司辦理房屋過戶登記等債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其對(duì)案涉房屋并不享有物權(quán)。二審關(guān)于案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定符合法律規(guī)定。同時(shí)，案涉商品房預(yù)售合同已經(jīng)何燕與愷泰公司協(xié)議解除，并得到人民法院確認(rèn)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。"《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第五條規(guī)定：“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’。"據(jù)此，何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的債權(quán)已因合同被解除而消滅，相應(yīng)的預(yù)告登記亦隨之失效。何燕未能取得案涉房屋所有權(quán)，德輔公司要求執(zhí)行該房屋的主張沒有法律依據(jù)。
再次，根據(jù)案涉商品房預(yù)售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財(cái)產(chǎn)。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán)，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財(cái)產(chǎn)的行為。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。同時(shí)，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預(yù)售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時(shí)，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購房款，德輔公司可申請(qǐng)執(zhí)行該款項(xiàng)。
復(fù)次，愷泰公司再審審查中所提供證據(jù)顯示，案涉房屋目前仍處于暫停銷售狀態(tài)。結(jié)合上海市相關(guān)部門于2017年發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》《關(guān)于進(jìn)一步做好“類住宅"項(xiàng)目退房工作的通知》等實(shí)情，不排除愷泰公司是基于上海市關(guān)于商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓政策要求而與何燕協(xié)議解除案涉商品房預(yù)售合同。且現(xiàn)有證據(jù)并未顯示《解除合同協(xié)議》簽訂時(shí)愷泰公司已知曉案涉房屋被預(yù)查封的情況，因此不能認(rèn)定愷泰公司對(duì)在《解除合同協(xié)議》中約定由愷泰公司直接向銀行支付下欠按揭貸款以及其據(jù)此約定履行義務(wù)等行為具有過錯(cuò)。德輔公司關(guān)于二審認(rèn)定愷泰公司不存在過錯(cuò)錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹怀闪ⅰ?/p>
最后，案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人，預(yù)查封效力并不及于愷泰公司對(duì)該房屋享有的權(quán)益。二審判決適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零三條第一款關(guān)于“財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人"的規(guī)定，對(duì)愷泰公司在簽訂《解除合同協(xié)議》時(shí)是否知曉案涉房屋被預(yù)查封的事實(shí)進(jìn)行判斷，適用法律并無不當(dāng)。
綜上，二審判決不得強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋是正確的，德輔公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回德輔供應(yīng)鏈管理（香港）有限公司的再審申請(qǐng)。
案件來源
《德輔供應(yīng)鏈管理（香港）有限公司、何燕申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2020)最高法民申2441號(hào)】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 房屋出賣人依法解除房屋買賣合同，被執(zhí)行人的相應(yīng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)喪失，可以排除對(duì)房屋的執(zhí)行。
案例1：《浙江光大置業(yè)有限公司與史金惠案外人執(zhí)行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號(hào)】
臺(tái)州中院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于上訴人光大置業(yè)對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有何種權(quán)利，以及該種權(quán)利能否阻卻人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此，現(xiàn)結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定作如下分析：（一）根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第四條、第五條的規(guī)定，預(yù)售商品房預(yù)告登記所保全的權(quán)利是以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的是物權(quán)期待權(quán)，其在產(chǎn)權(quán)登記前，并未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此，案涉預(yù)售商品房雖經(jīng)預(yù)告登記，但不影響其物權(quán)仍歸屬于上訴人光大置業(yè)的事實(shí)。（二）人民法院的預(yù)查封措施雖具有固定權(quán)利現(xiàn)狀、排除物權(quán)變動(dòng)的效力，但該措施本身并不改變涉案房產(chǎn)的物權(quán)歸屬，故法院預(yù)查封的對(duì)象并非房屋權(quán)屬本身，而是被執(zhí)行人基于商品房買賣合同享有的期待性財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并且該種財(cái)產(chǎn)權(quán)利會(huì)隨著合同履行狀況發(fā)生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統(tǒng)未能按時(shí)償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業(yè)明確表明自己收入降低無力按時(shí)還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”情形，上訴人光大置業(yè)可行使法定解除權(quán)解除雙方之前訂立的商品房買賣合同?，F(xiàn)上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預(yù)查封裁定，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明本案存在合同當(dāng)事人惡意串通之事實(shí)，故本院認(rèn)定涉案商品房買賣合同已有效解除，原審第三人泮廣統(tǒng)亦因此喪失了以涉案房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。在此情況下，原審法院繼續(xù)對(duì)涉案房屋采取執(zhí)行措施，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予糾正。綜上，上訴人光大置業(yè)的上訴請(qǐng)求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、撤銷浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號(hào) 民事判決；二、停止對(duì)光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠廠區(qū)地塊）4號(hào)樓1單元402號(hào)房屋的執(zhí)行。本判決為終審判決。
2. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人只有在返還價(jià)款的情況下，才能排除對(duì)房屋的執(zhí)行。
案例2：《新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司、王清現(xiàn)再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2021)豫民申1021號(hào)】
河南高院認(rèn)為，根據(jù)正商公司的再審申請(qǐng)，本案再審審查的焦點(diǎn)問題是：正商公司對(duì)涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：(一)案外人是否系權(quán)利人；(二)該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，并通過支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預(yù)告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權(quán)，但對(duì)涉案房屋享有取得物權(quán)的期待權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定，執(zhí)行法院可以對(duì)被執(zhí)行人喬增正購買的涉案房屋采取預(yù)查封措施，預(yù)查封的效力等同于正式查封。新鄉(xiāng)市牧野區(qū)人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號(hào)民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買賣合同，該判決作出時(shí)間在法院預(yù)查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據(jù)該判決對(duì)抗對(duì)涉案房屋在先執(zhí)行的申請(qǐng)執(zhí)行人。在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執(zhí)行。本案中，作為雙務(wù)合同的商品房買賣合同解除后，雙方互負(fù)返還義務(wù)，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執(zhí)行法院，在此情況下，原二審法院認(rèn)為正商公司對(duì)涉案房屋不能排除執(zhí)行，并無不當(dāng)。
綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形，對(duì)其再審申請(qǐng)予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回再審申請(qǐng)人新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司的再審申請(qǐng)。
3. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人不能申請(qǐng)排除對(duì)房屋的執(zhí)行。出賣人未全額收取購房款的，可從房屋拍賣所得款項(xiàng)中優(yōu)先受償。
案例3：《陳堅(jiān)強(qiáng)旺達(dá)恒潤(rùn)實(shí)業(yè)（福建）有限責(zé)任公司、福州市臺(tái)江區(qū)旺野服裝店案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【(2018)閩01民終8075號(hào)】
福州中院認(rèn)為，首先，案涉房產(chǎn)雖初始登記在開發(fā)商旺達(dá)公司名下，但因其已出售該房產(chǎn)并預(yù)登記在購房人陳堅(jiān)強(qiáng)名下且已交付于購房人，故旺達(dá)公司對(duì)案涉房產(chǎn)已不享有《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條關(guān)于“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！彼?guī)定的占有、使用、收益及處分等權(quán)利；并且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、第三十條之規(guī)定，購房人作為購買商品房消費(fèi)者，其對(duì)案涉房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及開發(fā)商的其他債權(quán)，據(jù)此亦可知房屋權(quán)屬初始登記在開發(fā)商名下并不能對(duì)抗購房人對(duì)房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；再者，根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項(xiàng)關(guān)于“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”之規(guī)定，案涉房產(chǎn)亦可作為被執(zhí)行人陳堅(jiān)強(qiáng)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封。故旺達(dá)公司請(qǐng)求確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸其所有，實(shí)質(zhì)上系要求確認(rèn)其對(duì)案涉房產(chǎn)仍享有具對(duì)世及排他效力的完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，依法不能得到支持。其據(jù)此請(qǐng)求排除案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，不能成立?！C上，旺達(dá)公司所主張的所有權(quán)及合同解除權(quán)并不能排除對(duì)案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。但本院亦注意到，開發(fā)商為購房人承擔(dān)代為償還銀行按揭貸款的擔(dān)保責(zé)任，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致其收取銀行支付的按揭貸款后又需向銀行承擔(dān)相應(yīng)金錢給付責(zé)任，與開發(fā)商未全額收取購房款在結(jié)果方面并無實(shí)質(zhì)性差別，結(jié)合案涉房產(chǎn)權(quán)屬仍初始登記在開發(fā)商名下，案涉房產(chǎn)處置后的權(quán)屬轉(zhuǎn)移亦需開發(fā)商的協(xié)助配合，故參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條關(guān)于“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)?！敝?guī)定，開發(fā)商墊款本息可參照“剩余價(jià)款從案涉房產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付”的規(guī)則處理。并且，開發(fā)商擔(dān)保墊款亦導(dǎo)致貸款主債權(quán)金額相應(yīng)減少，銀行對(duì)于案涉房產(chǎn)可期待的優(yōu)先受償（銀行的優(yōu)先受償權(quán)問題將在下文中論述）金額亦相應(yīng)減少，故開發(fā)商就其所墊款本息對(duì)房產(chǎn)處置價(jià)款的優(yōu)先受償順位僅次于貸款銀行，并未損害其他債權(quán)人的對(duì)案涉房產(chǎn)處置價(jià)款主張權(quán)益的合理預(yù)期，亦避免了開發(fā)商通過行使合同解除權(quán)（本案雖因預(yù)查封在先而不支持開發(fā)商行使合同解除權(quán)，但若開發(fā)商解約在先則可對(duì)抗預(yù)查封）而影響交易穩(wěn)定。
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原標(biāo)題： 房屋被預(yù)查封后,被執(zhí)行人解除預(yù)售合同,能否繼續(xù)執(zhí)行房屋?|保全與執(zhí)行
