今年以來，部分地方政府已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象，開始大力整治爛尾樓。

陜西省西安市于12月13日發(fā)布文件，要求購房者的商品房預售資金應全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，開發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。監(jiān)管資金額度要求為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件、取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。

栗叔梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來多個二三線城市出臺資金監(jiān)管政策或者調(diào)整監(jiān)管標準。

302個“爛尾樓盤”成為南陽名片

經(jīng)過水氫汽車風波后，河南省南陽市因為數(shù)百個爛尾樓盤再度成為輿論熱點。

2019年7月1日，南陽市房地產(chǎn)問題樓盤化解攻堅專項領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布了一則情況說明，向公眾通報了市內(nèi)問題樓盤的化解進展。

該說明透露，南陽有302個“爛尾樓盤”，目前，除約一半項目已完善手續(xù)，其余仍在化解之中。

“如果沒買過一套爛尾房，你都不配說自己是南陽人?！币晃毁I到爛尾房的受訪者向南方周末記者自嘲道。

在當?shù)兀详栠€有另外一個名字——“爛尾樓之都”。

爛尾樓盤大多是2012年左右遺留下來的，當時為舉辦第七屆全國農(nóng)民運動會（下稱農(nóng)運會），南陽開啟了大規(guī)模的城市建設(shè)，五萬多人因此搬遷。在如此洶涌的買房需求下，大大小小的開發(fā)商涌入南陽，而地方政府默許開發(fā)商在“五證”不全的情況下，蓋房甚至出售。

據(jù)中國經(jīng)營報統(tǒng)計，2008—2012年期間，南陽共拆除各類建筑550萬平方米，為農(nóng)運場館建設(shè)提供土地七千余畝，五萬多人因此遷移。

僅2012年一年，南陽城市建設(shè)新開工項目總投資超過50億元，相當于過去10年投資的總和。

當?shù)匾晃粯鞘匈Y深人士告訴南方周末記者，當時為了快速推進城市建設(shè)，政府默許“邊建設(shè)邊補證”的開發(fā)模式。于是，眾多開發(fā)商在還未拿到土地證、施工證時就開始建房，賣房時更別提預售證了。

如今，化解的難題均集中在“五證”不全以及開發(fā)商資金鏈斷裂等問題上。

2019年2月，南陽市人民政府印發(fā)了《南陽市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅行動實施方案通知》，稱2019年6月30日為全面結(jié)束整治問題樓盤的時間節(jié)點。此后，問題樓盤將不再享受整治期間的優(yōu)惠政策，將依法依規(guī)嚴肅處置。

但據(jù)媒體報道，南陽市中心城區(qū)的整頓工作仍在繼續(xù)，結(jié)束時間從6月30日延長到了9月30日。如今，距離9月30日，已過去了近三個月了，但真實的治理情況，栗叔就不得而知了。

西安 爛尾樓數(shù)量穩(wěn)居全國第一？

由于歷史原因，西安市在全國屬于城中村較多的城市之一，城六區(qū)共有行政村624個，人口約37萬人，于是城改項目成了爛尾樓的另一張面孔。

而在爛尾叢生的那些年，“三流公司拿一流地塊，一流公司拿三流地塊”是以勾地為主的西安土地市場最真實的寫照。

那些年，西安的土地招拍掛更像是走流程，難得見到一塊土地掛出來之后，開發(fā)企業(yè)便一哄而上。結(jié)果因為資金鏈斷裂，這些占據(jù)絕佳地段的樓盤成為“爛尾”。

其中有一個樓盤叫做蘋果城，爛尾更是超10年之久，幾乎被這座城市遺忘。而更有項目一爛就是20年。

位于西安市高新路和科技路十字東北角的三安國際大廈，因為所處地段繁華、時間久遠，被網(wǎng)友戲稱為西安爛尾樓地標之一。

據(jù)了解，這棟樓在1995年籌建，1996年左右陜西三安房地產(chǎn)開發(fā)公司接手并施工；1999年的時候，該樓盤主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)全部建好，外立面也基本處理完畢；就在接近完工時，三安公司資金鏈斷裂，大廈隨即“沉睡”至今。

這棟大廈矗立在高新區(qū)繁華的十字路口，位置十分優(yōu)越。值得注意的是，三安國際大廈距一周前被爆破的環(huán)球西安中心金花辦公大樓僅有一公里左右的距離，可謂是“第一爆”的鄰居。

“三安大廈本來是有多次機會可以盤活的?！敝袊L城資產(chǎn)管理公司西安辦事處一位項目經(jīng)理說到，作為曾經(jīng)的最大債權(quán)方之一，他們曾持有三安大廈多套房產(chǎn)五年時間。該樓盤地理位置優(yōu)越，吸引過大量投資人前來考察，遺憾的是，最終都不了了之。

在西安眾多“倒霉”業(yè)主絕望之際，觀瀾天下、易合坊、時豐中央公園、中登文景時代、悅西湖等項目甚至有業(yè)主“眾籌自救”。

這種模式基本上都是業(yè)主急求交房，由開發(fā)商出面，業(yè)主出資完成項目的建設(shè)，達到交房條件。在此過程中，開發(fā)商以車位等實物為抵押，同時將資金監(jiān)管交給業(yè)主代表和銀行。

但自救模式本身無論是全國還是西安，都是個例，其中風險不言而喻。

所以，12月份西安開始實行資金監(jiān)管，但面對一個個滿目瘡痍的土地開發(fā)項目，姍姍來遲的政策會不會顯得力不從心。

資金監(jiān)管 購房者的“支付寶”

資金監(jiān)管其實就像網(wǎng)購買了”商品房“，中間增加一個”支付寶“。

預售買房的錢先存入這個監(jiān)管賬戶，等到確認收貨時再打到開發(fā)商賬戶上，防止商家（開發(fā)商）欺負弱勢群體，拿了錢胡亂挪用。

其實一線城市早就已經(jīng)實施資金監(jiān)管，例如北京市預售資金監(jiān)管制度實施于2010年12月，旨在防止樓盤“爛尾”，保證購房者權(quán)益。

在預售資金監(jiān)管制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤預售時，需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。不僅是新盤，二手房交易過程中，購房者向中介公司繳納的首付款也必須打入資金監(jiān)管賬戶。

梳理 2019多地出臺或調(diào)整資金監(jiān)管政策或標準

長春 預售款的30%納入資金監(jiān)管 

1月1日起，商品房項目總預售款的30%將作為新建商品房預售資金存入監(jiān)管賬戶。建成層數(shù)達到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)一半的，可使用商品房預售資金監(jiān)管額度的百分之五十；達到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模墒褂蒙唐贩款A售資金監(jiān)管額度的百分之八十；達到建設(shè)工程竣工驗收備案的，提交其證明文件，可使用商品房預售資金監(jiān)管額度的百分之九十。

貴陽 強制開發(fā)商使用POS機 

8月1日起，凡申請預售的商品房項目，房開企業(yè)應在商品房預售資金監(jiān)管銀行開設(shè)預售資金監(jiān)管專用賬戶，安裝開通專用POS，并在銷售、交款現(xiàn)場公示預售資金監(jiān)管賬號。取得商品房預售許可證后應積極指導購房人通過專用POS刷卡直接將合同首付款交入監(jiān)管賬戶。商品房預售項目的定金、分期付款的非首付款部分均應按商品房買賣合同約定及時進入專用賬戶。對定金、首付款及一次性付款在網(wǎng)簽合同超過30天未進入監(jiān)管賬戶的，商品房交易管理系統(tǒng)自動暫停該預售證的合同網(wǎng)簽資格，待資金存入后系統(tǒng)自動恢復。

合肥明確誠意金、認籌金等納入監(jiān)管范圍

9月24日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局明確合肥市區(qū)范圍內(nèi)商品房項目預售資金全部納入監(jiān)管范圍，實行全額監(jiān)管。自取得《商品房預售許可證》后，購房人支付的定金、誠意金、認籌金等預訂款性質(zhì)費用以及后續(xù)付款（包括首付款、按揭貸款等）款項，應當直接繳入預售資金監(jiān)管賬戶。

南通上調(diào)資金監(jiān)管標準

4月28日，南通市調(diào)整重點監(jiān)管資金標準及撥付比例。毛坯房重點監(jiān)管資金標準調(diào)整為3000元/㎡，成品房重點監(jiān)管資金標準調(diào)整為4000元/㎡。樓盤主體結(jié)構(gòu)完成一半時，可劃撥30%資金；拆除腳手架劃撥80%資金；通過竣工驗收，可劃撥90%資金。

包頭調(diào)整資金監(jiān)管標準

4月17日，包頭調(diào)整資金監(jiān)管標準。新的標準要求：商品房項目按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準要求全部配套建設(shè)完畢、達到交付使用條件后，托管賬戶內(nèi)的資金可全部撥付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管終止。具體進度是當完成主體工程三分之一時，劃撥30%資金，主體封頂時，劃撥65%資金，通過驗收后劃撥85%資金，相對于南通等地，該標準相對嚴格。

西安 擬啟動資金監(jiān)管

12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》明確，商品房預售資金實行全額、全程監(jiān)管，并對用于支付工程建設(shè)等費用的預售資金實施重點監(jiān)管。購房者的商品房預售資金應全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，開發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

版權(quán)說明： 感謝每一位作者的辛苦創(chuàng)作與付出，“資產(chǎn)界”均已備注文章作者及來源。本網(wǎng)轉(zhuǎn)載目的在于更好地服務 讀者、傳遞行業(yè)信息。文章僅代表作者個人觀點。如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的，請發(fā)送消息至 “資產(chǎn)界(npazone)”公眾號后，非常感謝！