作者：王利平，華城律所

來(lái)源：專注不良和法律顧問(wèn)律師團(tuán)（ID：gh_c1d0498f9733）

居住權(quán)對(duì)不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的

影響和思考 

前 言

“終身學(xué)習(xí)”是作為法官、檢察官、律師等法律人士必須應(yīng)有的職業(yè)理念。作為法官、檢察官、紀(jì)檢人員等國(guó)家工作人員只有不斷的學(xué)習(xí)法理并與實(shí)踐相結(jié)合，才能防止冤假錯(cuò)案的發(fā)生，維護(hù)好社會(huì)公平正義的最后一道防線。作為律師，只有不斷學(xué)習(xí)和充實(shí)自己，才能為委托人提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，和法官、檢察官等一起為維護(hù)社會(huì)的公平正義最后一道防線共同努力。

《中華人民共和國(guó)民法典》自2021年1月1日開(kāi)始施行，同時(shí)，《民法總則》、《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律同時(shí)廢止，不再施行。民法典新增加的第14章“居住權(quán)”是第一次詳細(xì)明確規(guī)定了“居住權(quán)”與“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”、“建設(shè)用地使用權(quán)”、“宅地基使用權(quán)”都屬于用益物權(quán)。同時(shí)，明確了居住權(quán)設(shè)立的條件和方式。筆者從不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的影響方面，為大家分享一下相應(yīng)問(wèn)題。

 （注：本照片由團(tuán)隊(duì)趙子民律師拍攝。早晨6:30分）

一、居住權(quán)的立法目的

居住權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗所有權(quán)人。居住權(quán)的立法目的是為了能夠使人民能夠正常居住生活，尤其要保護(hù)未成年子女、老人、殘疾人、精神病、喪失勞動(dòng)能力人等特殊人群的權(quán)益。

對(duì)于不符合居住權(quán)的立法目的，應(yīng)當(dāng)不允許設(shè)立居住權(quán)，負(fù)責(zé)登記的國(guó)家管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查后進(jìn)行登記，人民法院在判決、調(diào)解設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查相應(yīng)證據(jù)及查清相應(yīng)事實(shí)。調(diào)查核實(shí)是否存在侵害第三方的合法權(quán)益是否利于社會(huì)發(fā)展？是否利于立法的目的？等等多方便進(jìn)行考量，尤其防止在執(zhí)行程序中，利用“居住權(quán)”而惡意阻止執(zhí)行。

二、筆者認(rèn)為，全國(guó)人大常委會(huì)、最高人民法院等應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)新的規(guī)定，明確規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的目的只是為了保護(hù)未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動(dòng)能力等特殊人群。如規(guī)定“居住權(quán)”必須登記設(shè)立的,則必然減少很多糾紛和提高效率。

1、就目前來(lái)說(shuō)，被執(zhí)行人惡意設(shè)置障礙、阻擾執(zhí)行的情況經(jīng)常發(fā)生，嚴(yán)重影響申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，損害司法的權(quán)威。如果不明確規(guī)定居住權(quán)的目的只是為了保護(hù)未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動(dòng)能力等特殊人群，會(huì)導(dǎo)致被執(zhí)行人隨意為他人設(shè)立居住權(quán)。比如為優(yōu)秀的高級(jí)白領(lǐng)成年子女設(shè)定居住權(quán)，導(dǎo)致執(zhí)行時(shí)效率低下，糾紛不斷，申請(qǐng)執(zhí)行人的相應(yīng)債權(quán)通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行也難以實(shí)現(xiàn)。

2、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設(shè)立居住權(quán)，會(huì)導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，增加各自成本。比如：原來(lái)只向房管局查詢相應(yīng)資料即可進(jìn)行融資和買(mǎi)賣(mài)。由于債權(quán)人擔(dān)心存在居住權(quán)的問(wèn)題，則需要向其他部門(mén)調(diào)查是否有居住權(quán)，同時(shí)還要核實(shí)是否有遺囑設(shè)立居住權(quán)等等，甚至還要債務(wù)人的全部親屬為相應(yīng)融資、買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行擔(dān)保等，才能進(jìn)行相應(yīng)融資、買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，無(wú)形中增加了經(jīng)濟(jì)各方的成本。

3、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設(shè)立居住權(quán)，會(huì)導(dǎo)致部分有勞動(dòng)能力的人不積極上進(jìn)，不努力工作。如果沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)的目的是保護(hù)未成年子女、殘疾人等特殊人群的，則為有工作能力的人設(shè)立居住權(quán)，相應(yīng)居住權(quán)人可以不用繳納相應(yīng)租金而“正大光明”的居住在被執(zhí)行人標(biāo)的房產(chǎn)中。于此同時(shí)，努力工作的部分債權(quán)人可能還居無(wú)定所，并且負(fù)擔(dān)高額的租金。這樣會(huì)敗壞社會(huì)風(fēng)氣，不利于發(fā)揚(yáng)“艱苦奮斗”、“幸福都是奮斗出來(lái)的”等社會(huì)美德，同時(shí)，違背“大眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新”、“努力實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)”等國(guó)家政策。

4、債務(wù)人隨意為有工作能力的親屬等設(shè)立居住權(quán)，會(huì)放任債務(wù)人惡意設(shè)立居住權(quán)。比如：債務(wù)人之前沒(méi)有設(shè)立居住權(quán)的意思，在債務(wù)發(fā)生危機(jī)后，為了阻礙債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，惡意通過(guò)遺囑或簽訂合同進(jìn)行登記或通過(guò)人民法院的調(diào)解書(shū)等方式設(shè)立居住權(quán)。這樣則間接鼓勵(lì)好人變壞人、誠(chéng)信的人變不誠(chéng)信。

5、筆者認(rèn)為，如果能夠明確規(guī)定相應(yīng)居住權(quán)的人僅僅是未成年子女、殘疾人、喪失勞動(dòng)能力的人等特殊人群的，則實(shí)踐中程序簡(jiǎn)單，并會(huì)減少很多糾紛。比如：要求相應(yīng)未成年、殘疾人等在登記居住權(quán)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)由登記人員調(diào)查、詢問(wèn)，減少惡意設(shè)立居住權(quán)侵害債權(quán)人利益，降低買(mǎi)賣(mài)、融資等成本，減少家庭內(nèi)部矛盾。

（注：本照片由團(tuán)隊(duì)趙子民律師拍攝）

三、只能在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立“居住權(quán)”。

設(shè)立居住權(quán)的只能是合法的不動(dòng)產(chǎn)，并且應(yīng)當(dāng)是滿足居住條件的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于屬于商鋪、違法建筑等無(wú)法滿足居住條件的，不得通過(guò)任何條件和方式設(shè)立居住權(quán)。

在處理居住權(quán)的案件中，防止對(duì)商鋪或者違法建筑等通過(guò)設(shè)立居住權(quán)而變相合法化。隨著社會(huì)的發(fā)展，存在可以居住的其他方式，比如：車(chē)輛改造的房屋（房車(chē)）、工業(yè)廠房改造的公寓房、可移動(dòng)房屋、全部鋼架結(jié)構(gòu)房屋、商務(wù)酒店等均不能通過(guò)設(shè)立居住權(quán)。

同時(shí)，筆者還認(rèn)為，對(duì)于一些豪宅，不能輕易認(rèn)定相應(yīng)子女、親屬等享有居住權(quán)，對(duì)于大平米的住宅應(yīng)當(dāng)在設(shè)立居住權(quán)時(shí)進(jìn)行限制。債權(quán)人可能因?yàn)橄鄳?yīng)債權(quán)無(wú)法收回而無(wú)家可歸，有工作能力的債務(wù)人的子女因享有居住權(quán)而高枕無(wú)憂，導(dǎo)致影響處置房產(chǎn)，嚴(yán)重違反債權(quán)人合法權(quán)益。

四、“居住權(quán)”的設(shè)立應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定處理，不能隨意進(jìn)行擴(kuò)大。

根據(jù)“民法典”第367條、368條、369條、371條的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立需要簽訂合同并進(jìn)行登記或者遺囑，至于人民法院的判決能否設(shè)立居住權(quán)的問(wèn)題，法律沒(méi)有明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為，人民法院通過(guò)判決設(shè)立居住權(quán)是符合法律的，符合人民法院維護(hù)相應(yīng)當(dāng)事人生存權(quán)的職責(zé)和依法審判的原則。人民法院早有類似判決或調(diào)解書(shū)。但是相應(yīng)判決和調(diào)解書(shū)沒(méi)有相對(duì)嚴(yán)格的限制，尤其是調(diào)解書(shū)，存在侵害其他債權(quán)人的權(quán)益。

1、居住權(quán)應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定并登記

《民法典》第366條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”。第367條約定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同”。第368條規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。

根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定，根據(jù)合同的約定并登記設(shè)立居住權(quán)是一種方式。筆者認(rèn)為，該規(guī)定應(yīng)當(dāng)在今后進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，防止實(shí)踐中存在混亂。對(duì)于居住權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，不能形式審查。負(fù)責(zé)審查的相應(yīng)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人個(gè)人信息進(jìn)行保護(hù)后，允許社會(huì)公眾對(duì)相應(yīng)登記進(jìn)行查詢、調(diào)查，并出具證明文件。

筆者建議，無(wú)論以任何方式設(shè)立的居住權(quán)都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，并公開(kāi)透明允許公眾查詢、調(diào)查，減少糾紛發(fā)生。同時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)居住權(quán)登記的部門(mén)應(yīng)當(dāng)是房屋管理部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記中心），不應(yīng)當(dāng)是民政、公安、維穩(wěn)等其他部門(mén)。因?yàn)?，目前相?yīng)的房屋管理部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記中心）負(fù)責(zé)相應(yīng)的買(mǎi)賣(mài)、抵押等登記，如果繼續(xù)由相應(yīng)部門(mén)負(fù)責(zé)登記居住權(quán)，則效率較高，方便當(dāng)事人和其他公眾辦理以及查詢、調(diào)查。

2、遺囑設(shè)立居住權(quán)。

民法典第371條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照使用本章的有關(guān)規(guī)定”。根據(jù)本條規(guī)定，遺囑方式可以設(shè)立居住權(quán)，但是本條只是規(guī)定參照登記執(zhí)行，并沒(méi)有要求必須登記。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照第368條的規(guī)定進(jìn)行登記，不能僅僅立遺囑而不登記就認(rèn)定相應(yīng)居住權(quán)。這樣會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)債權(quán)人無(wú)法得知居住權(quán)的具體存在情況，增加各種風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)成本。同時(shí)，還存在惡意立遺囑設(shè)立居住權(quán)阻礙執(zhí)行或者立遺囑惡意阻止房屋的買(mǎi)賣(mài)。筆者積極建議，無(wú)論以任何方式設(shè)立居住權(quán)的，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，這樣才可以減少和預(yù)防很多糾紛，減少經(jīng)濟(jì)成本，節(jié)約司法資源。

3、人民法院的民事判決書(shū)、調(diào)解書(shū)

民法典沒(méi)有規(guī)定人民法院的判決書(shū)和調(diào)解書(shū)可以設(shè)立居住權(quán)，但是實(shí)踐中，早已存在相應(yīng)的判決書(shū)、調(diào)解書(shū)設(shè)立居住權(quán)的情況。筆者認(rèn)為，即便有人民法院的調(diào)解書(shū)、判決書(shū)，也應(yīng)當(dāng)?shù)较鄳?yīng)登記部門(mén)進(jìn)行登記，否則也會(huì)存在本文的以上問(wèn)題。

（注：本照片由團(tuán)隊(duì)趙子民律師拍攝）

五、以虛假的“居住權(quán)”惡意對(duì)抗執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)加大懲罰力度。

“亂世用重典”出自《明大誥》，意思是對(duì)于混亂的社會(huì)狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)采用比較嚴(yán)厲的處罰措施對(duì)相應(yīng)違法行為進(jìn)行懲罰。目前，對(duì)于被執(zhí)行人惡意利用各種手段阻止執(zhí)行非常普遍，而且有些被執(zhí)行人竟然以自己能夠設(shè)置障礙，阻止人民法院的執(zhí)行而“自豪”。雖然法律規(guī)定了對(duì)惡意被執(zhí)行人阻礙執(zhí)行的部分處罰措施，比如拘留、罰款、追究刑事責(zé)任，但是在實(shí)踐中實(shí)際運(yùn)用較少，被執(zhí)行人違法陳本較小。現(xiàn)在如果不對(duì)惡意用“居住權(quán)”阻礙執(zhí)行進(jìn)行懲罰的，將來(lái)會(huì)有更很多以自己享用“居住權(quán)”為由提出執(zhí)行異議的案件。

筆者建議，人民法院及其他相應(yīng)機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)盡快發(fā)布公告或通知，明確告知利用“居住權(quán)”侵害債權(quán)人利益，尤其利用“居住權(quán)”惡意阻礙執(zhí)行的懲罰措施，從而避免被執(zhí)行人、案外人等惡意行為的發(fā)生。同時(shí),在相應(yīng)人員以“居住權(quán)”為由提出維權(quán)時(shí)，應(yīng)書(shū)面承諾如果存在惡意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。更重要的是，相應(yīng)機(jī)關(guān)在查清被執(zhí)行人或其他第三方確實(shí)存在利用“居住權(quán)”阻止執(zhí)行的，則應(yīng)當(dāng)拘留，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任，絕不姑息。

本文是筆者個(gè)人意見(jiàn)，定有不足之處，請(qǐng)各位專業(yè)人士多提寶貴意見(jiàn)。對(duì)于本文涉及的相應(yīng)問(wèn)題的處理，從維護(hù)債權(quán)人、居住權(quán)人、被執(zhí)行人等各方利益，并考慮維護(hù)司法權(quán)威、提高司法效率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧、公平正義等多方面考慮，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)、最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)家監(jiān)察委員會(huì)等部門(mén)提出相應(yīng)寶貴建議，盡早出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 居住權(quán)對(duì)不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的影響和思考