近期，我們也明顯感覺(jué)到AMC機(jī)構(gòu)在出險(xiǎn)項(xiàng)目上的積極行動(dòng)。一方面是一些AMC積極籌備不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解的資金，如有報(bào)道稱東方資產(chǎn)在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)人民幣100億的金融債券，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等工作；另一方面，在業(yè)務(wù)類型方面，近期也有不少AMC機(jī)構(gòu)在頻繁溝通如下幾方面的合作：

1. 不良資產(chǎn)包的收購(gòu)業(yè)務(wù)（需考慮折扣率及交易對(duì)手折價(jià)處置的意愿等問(wèn)題），但是對(duì)于一些地方AMC而言，受屬地化展業(yè)的限制，通常以做省內(nèi)的業(yè)務(wù)為主。

2. 土地前融到期的接續(xù)融資業(yè)務(wù)。對(duì)于土地款前融到期無(wú)法償還的項(xiàng)目，部分AMC可接手該到期債權(quán)，并完成土地抵押，融資成本根據(jù)交易主體具體確定。具體操作上，因AMC一般都會(huì)要求出具不良函，或者開(kāi)發(fā)商的前手融資已實(shí)際逾期，而這勢(shì)必又會(huì)引起融資方征信層面的負(fù)面影響（比如造成交叉違約等），因此開(kāi)發(fā)商對(duì)AMC類型的融資經(jīng)常會(huì)存有抗性。

3. 金融機(jī)構(gòu)不良處置業(yè)務(wù)。誠(chéng)如上文所言，亦有一些AMC參與到與金融機(jī)構(gòu)共同搭建紓困架構(gòu)，參與到具體的不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置過(guò)程中。但是考慮到最終處置及還款來(lái)源等問(wèn)題，則需要綁定其認(rèn)可的國(guó)央企等開(kāi)發(fā)商協(xié)同操作。此外，對(duì)于不同能級(jí)的AMC，其希望的投資收益亦有較大的差別，比如全國(guó)性的AMC作為優(yōu)先級(jí)時(shí)收益控制在年化10%以下，而地方性AMC對(duì)收益要求則在年化12%-13%以上等等。

不管是2021年下半年的集中供地的托市，還是今年上半年國(guó)央企將繼續(xù)承擔(dān)的托市拿地以及對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)房企提供流動(dòng)性支持的任務(wù)，國(guó)央企類房企對(duì)增量資金的需求都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了債券融資和銀行融資可以提供的有限資金（盡管金融政策也已相對(duì)寬松）。受上述原因的影響，目前國(guó)央企類房企對(duì)非標(biāo)類融資（尤其是創(chuàng)新融資）的需求其實(shí)已大幅增加，尤其是真股投資類融資款，以此達(dá)到穩(wěn)定、降低負(fù)債率或出表的目的。但是，需注意的是，國(guó)央企類開(kāi)發(fā)商在“三道紅線”的融資監(jiān)管要求以外，在融資方面還會(huì)受到國(guó)資委的監(jiān)管及審計(jì)、放款方式、融資成本、對(duì)外擔(dān)保限制等方面的諸多影響，因此在具體融資操作方面還是有比較多的限制。更多內(nèi)容歡迎參考本公眾號(hào)2022年1月25日推文《國(guó)央企類開(kāi)發(fā)商也需要非標(biāo)融資》。

近期中央及地方層面對(duì)房企間收并購(gòu)的金融政策支持頻頻吹風(fēng)，優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)類的債券融資、銀行融資體量急劇上升，國(guó)央企的并購(gòu)動(dòng)作尤為搶眼，但實(shí)際并購(gòu)的標(biāo)的卻主要是困難房企的物業(yè)板塊以及個(gè)別確實(shí)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，尤其是國(guó)央企對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)房企整體項(xiàng)目的收購(gòu)或接盤(pán)未見(jiàn)明顯的動(dòng)作，收并購(gòu)市場(chǎng)的整體成交情況也相對(duì)冷淡。在市場(chǎng)持續(xù)出清的背景下，供需雙方預(yù)期以及匹配程度不高，一邊是爆雷房企“吊”著自己不肯賣(mài)項(xiàng)目，尤其是不肯賤價(jià)賣(mài)項(xiàng)目，一邊是有實(shí)力收購(gòu)項(xiàng)目的房企擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)或收益而遲遲無(wú)法出手，再加之項(xiàng)目自身以及收并購(gòu)本身的復(fù)雜性，最終造成市場(chǎng)處于“膠著”的狀態(tài)。對(duì)此我們判斷，大規(guī)模的收并購(gòu)成交只有等到樓市企穩(wěn)回暖或市場(chǎng)信心重新回歸后才會(huì)出現(xiàn)，并購(gòu)融資需求也只有等到收并購(gòu)成交活躍之時(shí)才會(huì)集中爆發(fā)。更多內(nèi)容歡迎參考本公眾號(hào)2022年2月15日推文《地產(chǎn)項(xiàng)目的收并購(gòu)成交現(xiàn)狀與并購(gòu)融資難點(diǎn)》。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷此輪的市場(chǎng)洗牌后，地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的需求變得更為急迫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成了地方國(guó)企和城投平臺(tái)的重點(diǎn)拓展方向。除此之外，受美聯(lián)儲(chǔ)縮表等因素的綜合影響，地方政府的外資招商引資任務(wù)也開(kāi)始逐步加重。在產(chǎn)業(yè)引入層面，部分有產(chǎn)業(yè)或?qū)崢I(yè)支撐的企業(yè)，通過(guò)在當(dāng)?shù)氐蛢r(jià)拿地方式引入自身產(chǎn)業(yè)上下游。對(duì)于這類產(chǎn)業(yè)/實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)而言，在拿地階段亦面臨著融資需求，但是對(duì)于習(xí)慣短期收益的投資機(jī)構(gòu)而言，介入產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的投資合作仍舊存在觀念的轉(zhuǎn)變以及投資策略的調(diào)整問(wèn)題。此外，也有部分優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)與政府平臺(tái)聯(lián)合成立項(xiàng)目公司，在產(chǎn)業(yè)企業(yè)控股下，通過(guò)項(xiàng)目公司參與政府片區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)。其中，政府負(fù)責(zé)導(dǎo)入相關(guān)資源，產(chǎn)業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)完成產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、引入其自身產(chǎn)業(yè)上下游、孵化產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目、打造產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)，協(xié)助政府完成招商引資任務(wù)等等，并設(shè)計(jì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)成熟后通過(guò)公募Reits等方式實(shí)現(xiàn)退出。

受國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的影響，今年外資招商引資仍舊是壓在地方政府肩上的重?fù)?dān)，不少政府也指明引入的外資必須是諸如韓資、日資、新加坡等資金。對(duì)于一些地方政府要求用外資來(lái)支付土地款的，資金的進(jìn)出、結(jié)售匯及投資架構(gòu)的搭建等需重點(diǎn)設(shè)計(jì)，不過(guò)在操作方面仍面臨較大的難度（主要是涉房問(wèn)題）。更多內(nèi)容歡迎參考本公眾號(hào)2021年9月7日推文《 境外資金入境模式大全（202109版）》。

去年住建部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》后，不少試點(diǎn)城市已經(jīng)在摸索符合各地特點(diǎn)的城市更新方式。但是與大灣區(qū)相比，其他區(qū)域的城市更新主要以政府主導(dǎo)為主，并與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等相結(jié)合。在操作層面，有的城市建立了專門(mén)的城市更新投資平臺(tái)，并在城市更新投資平臺(tái)下設(shè)具體的項(xiàng)目公司操作具體的城市更新項(xiàng)目。在融資層面，前期嘗試溝通引入社會(huì)資本參與到具體的項(xiàng)目公司層面的股權(quán)合作，或者成立專項(xiàng)的城市更新基金參與當(dāng)?shù)氐某鞘懈虑捌谕顿Y。大灣區(qū)之外的城市更新主要系政府主導(dǎo)，因此，融資方面又帶有城投平臺(tái)融資的一些特征。由于城市更新項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，并且前端以拆遷等為主，收益的實(shí)現(xiàn)存在一定期限，對(duì)于資金機(jī)構(gòu)而言，在當(dāng)?shù)爻鞘懈率袌?chǎng)尚不成熟的情況下，社會(huì)資本如何參與其中仍舊存在較長(zhǎng)的溝通、磨合過(guò)程。

相對(duì)而言，我們也明顯感受到不少機(jī)構(gòu)都積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)軍城市更新相對(duì)成熟的大灣區(qū)（特別是深圳、東莞）范圍內(nèi)的項(xiàng)目。但是，正是因?yàn)榇鬄硡^(qū)城市更新發(fā)展較早，以深圳為例，目前想尋找到合適的投資標(biāo)的對(duì)機(jī)構(gòu)端的專業(yè)判斷能力亦有更高的要求。對(duì)于深圳目前在主推的土地整備利益統(tǒng)籌類項(xiàng)目的融資，外地機(jī)構(gòu)由于存在對(duì)不同的業(yè)務(wù)類型理解的過(guò)程，目前仍相對(duì)謹(jǐn)慎。此外，自去年開(kāi)始東莞城市更新項(xiàng)目的審批進(jìn)度有放緩的趨勢(shì)，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)而言，介入到東莞的城市更新項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏需更加熟悉。

值得一提的是，在我們大灣區(qū)的城市更新投資業(yè)務(wù)中，基于對(duì)市場(chǎng)及交易等風(fēng)險(xiǎn)的考量，目前我們也會(huì)重點(diǎn)選擇與國(guó)央企或其合作的中小開(kāi)發(fā)商的合作，依托于國(guó)央企的操盤(pán)能力實(shí)現(xiàn)“曲線”投資的目的。在項(xiàng)目的選擇上，在更新計(jì)劃立項(xiàng)后即可以開(kāi)始溝通，并以通過(guò)專規(guī)作為放款的前置條件；資金主要用于支付拆遷款或補(bǔ)充流動(dòng)性資金；融資期限一般以中短期為主，并以取得銀行或金融機(jī)構(gòu)更新貸/拆遷貸后置換作為退出方式；風(fēng)控?fù)?dān)保方面，則需要國(guó)央企股權(quán)質(zhì)押或者控制中小開(kāi)發(fā)商股權(quán)等等。