匯執(zhí) 作者：張黎
來源：匯執(zhí)（ID：zhixinglawyer666）
執(zhí)行中的“租賃權”
租賃權，又稱“使用收益權”。是指承租人依照財產(chǎn)租賃合同，在租賃物交付后，對租賃物所享有的為使用收益目的所必要的占有權利的總稱。租賃權作為一種債權，但卻受到了“物權化”的特殊保護。究其根本原因是在于保護弱者，但我國法律卻未對其“公示性”有所規(guī)定。執(zhí)行程序中正確地認定與處理租賃權，對于推進執(zhí)行程序具有重要的意義。
01
租賃權的認定
1.租賃合同
基于租賃合同，承租人享有兩種權利：一是要求出租人交付租賃物的權利；二是占有租賃物后，對租賃物的占有使用權。前一種是債權性的權利，適用債權的相對性及平等原則；后一種權利因具備“占有”這一公示性表征，使之產(chǎn)生“物權化”的特殊保護。
2.公示
我國尚未明確租賃權的公示，但是《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》強調了“占有”對于租賃權的意義。該司法解釋第六條規(guī)定，就同一房屋存在數(shù)份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在“一物多租”情況下的優(yōu)先權，其關于“占有”的強調對于租賃權的認定具有重要參照價值。
外國法律對租賃權的公示規(guī)定也各不相同。如德國要求租賃權需占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權需進行登記。
02
執(zhí)行中對于租賃權的認定
目前，執(zhí)行程序中對租賃權的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認定租賃權成立與否的標準。其原因有二：一是我國法律對租賃權的保護主要表現(xiàn)為“買賣不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購買權”兩種制度?！百I賣不破租賃”的立法目的在于保護弱勢群體，如在房屋租賃中，避免由于出租人處分房屋的行為導致承租人搬家，危及租賃人基本的生存權。而在承租人尚未占有房屋時，承租人對于房屋的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權利?！俺凶馊藘?yōu)先購買權”的立法目的在于減少物上權利主體的數(shù)量，便于物之流轉，發(fā)揮物之效用；二是能夠防止惡意規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。我國當前社會誠信程度不足，被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行情況嚴重，虛假租賃就是一個典型表現(xiàn)。如果不將“占有”作為認定租賃權的標準，而將全部租賃合同給予“物權化”保護，將會給不法者任意虛構租賃合同、逃避執(zhí)行大開方便之門。
03
執(zhí)行中對租賃權的具體處理
執(zhí)行程序主要在拍賣租賃物時涉及租賃權的處理問題。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，在執(zhí)行程序中對于租賃權的一般處理方法為，保留租賃權進行拍賣，在拍賣公告中予以披露，同時通知租賃權人行使優(yōu)先購買權。相對于上述情形，執(zhí)行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競合時的處理，分述如下：
1.租賃與抵押競合
《民法典》第四百零五條明確規(guī)定：抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。但適用該法條需要注意租賃權與抵押權發(fā)生對抗效力的時間點。本法條將對抗租賃權的范圍限制于“抵押權設立前”，所以抵押權產(chǎn)生對抗性的時間點為“登記時”。若僅僅是在抵押合同簽訂時，便不發(fā)生對抗效力。
2.查封物上的租賃
對于租賃權成立在前、查封在后的情況，處理方法同前述執(zhí)行程序中對于租賃權的一般處理原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”該規(guī)定沒有否認處分行為的效力，同時又承認了查封效力的優(yōu)先性，被認為確立了查封的相對效力。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關系的處理問題請示最高人民法院，最高人民法院的答復要點為：“被執(zhí)行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同?！痹摯饛蛨猿至瞬榉獾南鄬πЯΓ瑑H在危及查封目的的范圍內，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關權利主體的利益。
總的來說，執(zhí)行中的“租賃權”認定應當是“租賃合同+占有”。抵押權與租賃權競合，看抵押權登記時間；查封與租賃權競合，查封不影響處分行為效力，但不得對抗申請查封人。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“匯執(zhí)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 執(zhí)行中的“租賃權”
