相信很多朋友都知道法拍房，但是不敢買法拍房，主要原因就是對法拍房的來源心里沒底，總覺得不安全不放心。但是只要調(diào)查清楚法拍房的來源問題，這些擔心疑慮都會迎刃而解。今天鯨拍房就為大家具體說明，法拍房究竟是怎么產(chǎn)生的？

一、法拍房形成的原因

我們對法拍房來源的分類，主要根據(jù)房源產(chǎn)權人所牽扯案件的分類。這些案件都有一個共同點：牽涉到被執(zhí)行人的財產(chǎn)類糾紛，法院需要執(zhí)行拍賣涉案人名下房產(chǎn)解決糾紛。

可以將來源分為四大類：銀行按揭違約產(chǎn)生、民間借貸違約產(chǎn)生、財產(chǎn)沒收產(chǎn)生、無主房產(chǎn)。其中大部分的法拍房來源于前三類，無主房產(chǎn)占一小部分。既沒有所有人或所有人不明確，權屬長期無法確定的房產(chǎn)，由人民法院判決宣告為無主房產(chǎn)，也可進行拍賣，但實際生活中這類法拍房比較少。這里便不再舉例。

當購房者貸款購房，卻無法如期如數(shù)償還貸款時，銀行會向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。在居民杠桿率攀升，市場整體處于下行階段的背景下，這其中包括大量的房屋買賣糾紛，一些二手房市場上的“壞單”最終也會面臨“法拍”的境地，形成的法拍房標的有大有小，銀行按揭違約已經(jīng)成為法拍房最大的來源。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證，這類房產(chǎn)后續(xù)過戶及債權債務風險相對較少。

債務人和債權人自主簽訂合同，約定債務人將自有房產(chǎn)抵押給債權人并取得借款。如果債務人在約定的時間到期后無法按時還款，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，債權人不能直接取得抵押房產(chǎn)，需向法院申請債務人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務人的房產(chǎn)來還款。一般來說，企業(yè)主或者公司債務導致的法拍房，由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差，標的數(shù)額比較大，背后牽扯到的債方也相對復雜，因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大。但也不會影響法拍房的交易，解封解壓一樣能解決。

財產(chǎn)沒收也稱司法沒收，比如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如果財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國庫。提到刑事類案件，多數(shù)人都會覺得有命案或者有黃賭毒類的風險。但其實，并不是所有涉及刑事類案件的法拍房都是這樣。法拍房市場中，涉及到的刑事類案件，主要是詐騙罪和貪污受賄罪。受賄罪中的，貪污罪、挪用公款、巨額財產(chǎn)來源不明罪、私分國有財產(chǎn)罪等也會涉及到司法拍賣。

二、如何辨別法拍房是否安全

只有了解的多了，才能把握不同來源的法拍房盡調(diào)的重點是什么。站在普通買房者的角度上，更在意法拍房交易的安全。

當面對客戶說這些法拍房來源，鯨拍房會給出這些法拍房的詳細盡調(diào)報告，其中就包含著風險評估數(shù)值，根據(jù)每套房屋的情況不同，風險值高低也有不同。這樣客戶可以輕易辨別出，買什么樣的法拍房更安全，更不容易踩坑。

安全房源，有這么幾個特征：房屋權屬清晰、案件背景清晰、案由簡單、涉案人員簡單且配合、所屬法院執(zhí)行能力強。

這幾個因素也決定著法拍房的處置效率，也建議大家在選房的過程中多注意這類法拍房，一來沒有很大的風險，二來后續(xù)的過戶交房也會比較順利。

對于打算買法拍房的朋友，學會“準確具體地辨別安全法拍房源”至關重要。很有可能房子存在過不了戶的情況，屬于高風險房源。雖然這類法拍房占比較少，但也不能掉以輕心，每年買法拍房踩坑的朋友也不在少數(shù)。

如果想要順利拍到心儀的房產(chǎn)，省去不必要的麻煩，鯨拍房建議您選擇專業(yè)的法拍房機構，幫助自己。不要盲目，多了解、咨詢法拍房相關知識后，再進行下一步。