在已爆雷的百強(qiáng)房企中，絕大多數(shù)都是民營房企。在此輪樓市強(qiáng)調(diào)控和金融強(qiáng)監(jiān)管的背景下，國央企類房企的優(yōu)勢變得尤為突出，比如今年的第二批集中供地的土拍中，80%以上地塊的競得方均是國央企類房企?？偟膩碚f，在當(dāng)前的市場下行期，國央企主要有如下兩個絕對性的優(yōu)勢：一是在民營房企當(dāng)前融資普遍受挫的情況下，國央企 的背景成為了抵御外部風(fēng)險的最強(qiáng)有力的保障，銷售端的購房人對國央企有更強(qiáng)的信任感，債券融資市場、銀行、信托等全系列的融資資源也都在向國央企大力傾斜；二是相較于靈活性更足、積極性更強(qiáng)的民營房企，國央企過去的成長路徑相對偏保守，在本身的資金使用、杠桿率管控上更加嚴(yán)格，因此在當(dāng)前的市場下行期，國央企在“三道紅線”及經(jīng)營穩(wěn)健性方面的表現(xiàn)更能迎合購房市場和金融機(jī)構(gòu)的偏好。 

今年的第二批集中供地實(shí)施以來，民營房企受融資難、銷售難、銀行按揭放款難等因素的綜合影響，資金面普遍緊張，且都基本失去了招拍掛土地的參拍或出價能力，國央企類房企在第二批集中供地過程中拿下的土地也超過了總量的80%，有個別城市甚至只有國央企參與拍地。在當(dāng)前的市場下行期，國央企的托市固然無比重要，但行業(yè)間的焦慮情緒卻無比厚重。

根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，國央企類的房企在房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)度一般在30%左右，也即民營房企解決了70%的業(yè)績貢獻(xiàn)以及上下游供應(yīng)鏈、社會就業(yè)、政府稅收等一系列問題。今年以來，民營房企的裁員率達(dá)到了30%的平均數(shù)，上下游企業(yè)的失業(yè)人員更是不計其數(shù)，目前也出現(xiàn)大量的停工潮、維權(quán)潮等問題。

我們認(rèn)為，在極端的情況下，假設(shè)民營房企繼續(xù)像第二批集中供地中的表現(xiàn)一樣基本不拿地或者拿很少量的地，那么要維持房地產(chǎn)的市場總量的話，國央企必須在民營房企不拿地的情況下選擇高速加杠桿的方式才能實(shí)現(xiàn)（也即民營房企原來的業(yè)績貢獻(xiàn)由國央企一并完成），而這種情況顯然不可能出現(xiàn)，也就是說民營房企的功能和價值在中短期內(nèi)根本無法消滅。另外從市場的角度來看，民營房企和國央企背景的房企其實(shí)是互補(bǔ)的關(guān)系，民營房企雖然有一定的缺點(diǎn)，但也有國央企不可比擬的優(yōu)勢，比如更加靈活、效率更高，能夠更及時根據(jù)外部環(huán)境的變化做出調(diào)整，而且能彌補(bǔ)國央企在機(jī)制、市場靈活度、對差異化與個性化需求的滿足度等方面的不足。

事實(shí)上，在此輪樓市強(qiáng)調(diào)控和金融強(qiáng)監(jiān)管的背景下，除了國央企外，有兩類民營房企的優(yōu)勢已變得異常明顯：第一類是財務(wù)穩(wěn)健型的民營百強(qiáng)房企，這類房企以往的規(guī)模增長并不依賴于高杠桿驅(qū)動，且拿地范圍集中于已有深耕基礎(chǔ)的城市；第二類是區(qū)域型的中小房企，這類房企規(guī)模并不大，但在區(qū)域上有一定的沉淀，地方資源、渠道、品牌等優(yōu)勢非常明顯。在第二批集中供地的土拍中，國央企的拿地固然驚艷，但上述兩類民營房企在逆市中的拿地表現(xiàn)則更為搶眼。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入國央企時代的趨勢下，以非標(biāo)產(chǎn)品為主的地產(chǎn)投資類機(jī)構(gòu)最為焦慮。在我們目前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)中，最典型的情況就是“缺錢的房企我們不敢輕易放款，我們想放款的房企卻根本不缺錢”，前者主要是民營房企，后者主要是國央企類房企，當(dāng)然國央企類房企基本都不可能接受地產(chǎn)非標(biāo)融資的成本。以前融業(yè)務(wù)為例，我們目前對民營百強(qiáng)房企放款的綜合成本一般在年化10%-13%左右，但國央企類房企即便是年化5%-9%左右也大把渠道可以找到前融資金（當(dāng)然有的房企根本不做前融）。

在房企目前的困境中，銀行融資的收閘是最為核心的問題。首付按揭貸款政策不放松，房企的銷售資金回籠異常困難，加上二手房的按揭貸款基本停滯，房產(chǎn)的流動性受限以及房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)讓房價上漲預(yù)期變空，一手房的銷售也就變得更加困難，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流不足甚至已引發(fā)大面積的停工、逾期交房、業(yè)主維權(quán)等現(xiàn)象。除按揭貸款外，銀行開發(fā)貸的額度目前仍舊非常有限，在銀行開發(fā)貸放款不太確定的情況下，我們的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)肯定會更加謹(jǐn)慎，畢竟前融資金需要以銀行開發(fā)貸的放款作為還款來源，銀行不放開發(fā)貸和按揭貸款的話，前融資金很難得到有效的還款來源。

自9月底以來，央行貨幣政策委員會第三季度會議、央行及銀保監(jiān)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會、央行舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會、國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會等會議上，均傳遞出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”的信號。劉鶴副總理在2021金融街論壇年會開幕講話中提到：合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。高層公開講話中似乎傳遞出一些“信貸松綁”信號下，可執(zhí)行起來的實(shí)際情況暫時卻遠(yuǎn)不如預(yù)期。

在我們摸底的銀行中，大部分銀行均表示目前政策傳導(dǎo)到實(shí)際執(zhí)行尚需時間，銀行目前以觀望為主，另外最后一季度銀行新增客戶有較大難度，做好存量維護(hù)才是當(dāng)務(wù)之急。以開發(fā)貸業(yè)務(wù)為例，目前大部分銀行的存量業(yè)務(wù)已占滿額度，也即只有額度釋放出來才能新增業(yè)務(wù)，但是在目前信用風(fēng)險頻繁暴露的背景下，新增業(yè)務(wù)方面對交易主體與項目的考核也已更加嚴(yán)格。另外，今年開始實(shí)施的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》已經(jīng)明確對銀行貸款劃定相應(yīng)上限，加上其他的信貸投放比較乏力，在這個監(jiān)管指標(biāo)沒放松的情況下，信貸政策寬松在具體執(zhí)行方面存在一定的現(xiàn)實(shí)難度，因此市場信心的恢復(fù)也還需要一個過程。