作者：克而瑞研究中心

市場(chǎng)下行壓力下，穩(wěn)地產(chǎn)勢(shì)在必行，政策端自3月以來(lái)不斷釋放積極信號(hào)。

1-4月，中央多部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。

早在2月24日，國(guó)新辦舉行發(fā)布會(huì)，部署2022年重點(diǎn)工作提出，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房企因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)

此后3月4日，銀保監(jiān)會(huì)、央行發(fā)文提出，滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告定調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專題會(huì)議，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，隨后銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作。

進(jìn)入4月，中央表態(tài)頻繁且重磅。4月24日，住建部表示，要堅(jiān)持底線思維，高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，防范化解城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。 

直至4月29日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，釋放更為積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)。

1-4月，已有超百城下調(diào)房貸利率，平均幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)，央行降準(zhǔn)、降息但幅度弱于預(yù)期。

從城市因城施策的角度看，前4月已有70省市出臺(tái)91次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購(gòu)、下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、加碼棚改貨幣化安置等內(nèi)容。

進(jìn)入4月，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購(gòu)，放松限購(gòu)城市已達(dá)12城。比如南京，非戶籍家庭在六合、溧水兩區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套房，無(wú)需提供社保或個(gè)稅證明，衢州、秦皇島更是全面取消限購(gòu)。

南寧、沈陽(yáng)等弱二三線城市財(cái)稅刺激托市。比如南寧、無(wú)錫、南通等16城實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，例如南通通州區(qū)企業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)首套新建普通商品住宅，90平以下補(bǔ)貼房款總額1%、90-144平補(bǔ)貼房款總額1.5%；雙職工家庭購(gòu)買(mǎi)144平以下首套新建普通商品住宅，補(bǔ)貼房款總額2%。

鄭州、蘭州、綿陽(yáng)等3城加碼棚改貨幣化安置，例如鄭州實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主；對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤(pán)活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

1-4月，房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁。

首先，并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”。1月6日，承債式并購(gòu)貸款政策落地，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。受此影響，并購(gòu)融資風(fēng)起，華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等成功發(fā)行并購(gòu)中期票據(jù)，碧桂園、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)等民營(yíng)房企相繼獲批并購(gòu)融資額度。

第二，保障性租賃住房貸款不計(jì)入“兩道紅線”。2月8日發(fā)布以來(lái)，目前證監(jiān)會(huì)正研究推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動(dòng)項(xiàng)目落地，福州、湖南、無(wú)錫等多省市發(fā)文支持保障性租賃住房建造運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs。

第三，支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購(gòu)融資促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。4月18日，央行、外匯局出臺(tái)23條政策舉措支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，提出完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。

第四，預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁。一方面，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)，新規(guī)明確指出預(yù)售資金監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。另一方面，地方預(yù)售監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，在保證交付的前提下，提高預(yù)售資金使用效率。例如煙臺(tái)降低守信房企預(yù)售資金留存比例，信用等級(jí)為3A、2A的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例分別降低5個(gè)、3個(gè)百分點(diǎn)。

未來(lái)政策走向如何成為房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)的關(guān)鍵。

從中央層面來(lái)看，信貸政策將適度松綁，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，居民按揭貸款或?qū)⒗^續(xù)松綁

隨著中央政治局會(huì)議最新定調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，一城一策框架下，地方政府仍需落實(shí)城市主體責(zé)任，依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度解綁。 

但核心一、二線城市限購(gòu)政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購(gòu)房需求釋放。

弱二線及三四線城市將加速跟進(jìn)放松調(diào)控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。

房企紓困層面，化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“造血”功能，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)信心。例如調(diào)降預(yù)售門(mén)檻，加快預(yù)售證審批，合理順延項(xiàng)目交付期限，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡早恢復(fù)；調(diào)降土拍門(mén)檻，降低土地競(jìng)買(mǎi)保證金比例，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)盈利預(yù)期。

居民紓困層面，壓力城市將進(jìn)一步放松限購(gòu)、限貸，并刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，以減緩市場(chǎng)下行壓力。弱二線以及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)，限貸政策有所放松，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購(gòu)房消費(fèi)。此外，更多疲軟城市將通過(guò)財(cái)稅刺激托市，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，并實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購(gòu)房消費(fèi)。

2021年底，中央經(jīng)濟(jì)工作首次提及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，如今，新模式發(fā)展呼之欲出，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系雙循環(huán)，建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。金融端政策將促進(jìn)房企杠桿合理化、可融規(guī)模透明化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全封閉化監(jiān)管，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 變局2022丨政策篇：中央密集穩(wěn)地產(chǎn)，70省市多樣松綁托市