作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

隨著“十四五”政策的出臺落地，城市更新日漸成為熱門話題，各地政府、城投、金融機構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)、建筑單位都在密集籌備、參與城市更新項目。

以片區(qū)為單位的城市更新項目的投資規(guī)模是相對較大的，因此總是積極的吸引了大量的目光；但在誘人的利潤與收益背后，城市更新項目中復雜的操作與繁多的細節(jié)，造就了許多常見的“坑”：

城市更新需求與規(guī)劃沖突

相比過去的棚戶區(qū)改造，城市更新由單個地塊擴大到整個片區(qū)，且除了拆舊建新之外，還同時存在修繕改造、功能提升等建設內(nèi)容；尤其是還常常含有低效用地再開發(fā)的內(nèi)容，對現(xiàn)狀的改動較大。

因此，以片區(qū)為單位的城市更新項目往往與現(xiàn)有的規(guī)劃存在較大的沖突，需要政府配合對規(guī)劃進行調(diào)整修編，又或者編制專項的城市更新規(guī)劃，從頂層設計的角度重新思考城市功能的開發(fā)與利用。

但是，無論是調(diào)整現(xiàn)有規(guī)劃還是編制新的專項規(guī)劃，所需要花費的時間是漫長的、流程是繁復的，常常導致項目運作時間超出各方預期。這也是許多片區(qū)開發(fā)項目需要共同克服的難點，但涉及大量現(xiàn)狀用地的城市更新項目顯然要更為復雜。

征拆周期與成本的不可控

雖然住建部對城市更新項目中的拆舊建新面積比例做出了規(guī)定，但不可否認的是，拆舊建新仍然是城市更新項目中不可或缺的一環(huán)，也是實現(xiàn)項目收益的重要組成部分。

但是，對人口密度高、貨值大的老舊城區(qū)來說，其中的征拆成本與征拆周期很難控制；很容易導致項目周期與成本超預期，導致項目收益受損。并且，在嚴控隱性債務的背景下，征地拆遷的資金問題也較難解決，地方政府也缺乏相應的可用財力，企業(yè)參與也同樣將面臨資金周期與成本的各方面壓力，使得城市更新項目并沒有看起來的“那么美”。

土地出讓收益的分享返還

城市更新項目中仍然將含有一二級聯(lián)動開發(fā)的內(nèi)容，其中土地出讓收益的分享與返還、聯(lián)動開發(fā)，將是項目收益中的重要部分，也是項目收回投資的關(guān)鍵。

但在現(xiàn)行的機制下，無論是一二級聯(lián)動開發(fā)還是土地出讓收益的分享與返還，都不可避免的將遇到許多行政與操作上的限制，以及預算管理、防范隱性債務的諸多要求，導致“看起來容易做起來難”。

尤其是在城投公司本身償債壓力較大的背景下，雖然項目公司能夠建立一套費用結(jié)算的流程，但依然可能遭遇城投對費用的截流與挪用；獲取聯(lián)動開發(fā)的土地也將存在不確定性，使得項目收益變得無法保障。

投融資與收益的管理困難

在城市更新項目面臨諸多問題的同時，以市場化模式運作的城市更新還需要大量融資，才能幫助規(guī)模如此之大的項目實現(xiàn)穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。但在許多操作流程節(jié)點不穩(wěn)定、難以管理，不僅會影響項目的綜合收益，也會使得投融資工作變得更為困難。

這就使得城市更新項目的融資工作不能以常規(guī)項目模式進行思考，不能單純以信用貸款或者固定資產(chǎn)投資融資的思路生搬硬套，而是需要根據(jù)具體項目的情況進行分解與組合，以“一項目一策”的方式進行精細化的管理與投融資工作。

看起來很美的城市更新，沒那么簡單。

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原標題： 城市更新中常見的“坑”