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開發(fā)商貸款到期后的展期和續(xù)貸方案

西政財富 西政財富
2020-12-01 14:13 4260 0 0
面對下半年地產(chǎn)金融監(jiān)管的高壓政策,一些融資機構(gòu)早已“額度不足”。

作者:西政財富

來源:西政財富(ID:xizhengcaifu)

筆者按:

受地產(chǎn)金融的強監(jiān)管政策以及新冠肺炎疫情的疊加影響,自2020年開年以來,房地產(chǎn)全行業(yè)貸款逾期率逐漸升高,不少中小開發(fā)商都面臨資金鏈斷裂、無力還貸甚至破產(chǎn)的風險。面對下半年地產(chǎn)金融監(jiān)管的高壓政策,一些融資機構(gòu)早已“額度不足”。從目前行業(yè)的動向來看,不良資產(chǎn)處置業(yè)務當前已開始醞釀火熱態(tài)勢,各路資金和操盤手也都在摩拳擦掌。

面對目前地產(chǎn)融資態(tài)勢,一些資產(chǎn)管理公司以資產(chǎn)服務商的角色介入到銀行與開發(fā)商的“續(xù)貸”業(yè)務中,通過遠期回購債權(quán)的方式,間接為開發(fā)商的續(xù)貸加強增信及退出渠道。另外,很多資產(chǎn)管理公司開始通過打折收購銀行、信托的逾期債權(quán)并給予開發(fā)商債務展期的方式,為開發(fā)商“接續(xù)”資金。為便于說明,我們就資產(chǎn)管理機構(gòu)針對銀行、信托對開發(fā)商債權(quán)的遠期收購及債務重組融資相關方案進行梳理,以供同業(yè)人士參考、交流。

一、資產(chǎn)管理公司遠期債權(quán)收購融資方案

對于開發(fā)商或其關聯(lián)的非房主體存量經(jīng)營性物業(yè)貸款、流貸等即將到期的,因銀行的額度收縮、準入條件趨嚴等原因,目前很多開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問題,目前市面上涌現(xiàn)出大量的資產(chǎn)管理公司通過與銀行或信托機構(gòu)簽訂《遠期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以協(xié)助開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸的案例。比如銀行在開發(fā)商歸還到期的貸款后繼續(xù)給予授信和放款,資產(chǎn)管理公司向銀行承諾遠期回購銀行對開發(fā)商的債權(quán),由此間接起到擔保、增信等作用,同時資產(chǎn)管理公司在上述開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸過程中收取相應的服務費用。其基本操作模式如下:

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在具體操作方面,對于融資方(債務人)即將到期的債權(quán),債務人與債權(quán)人(銀行)、資產(chǎn)管理機構(gòu)簽署《資產(chǎn)管理服務合同》,約定融資方在歸還銀行到期債務后,由銀行繼續(xù)給予授信和放款,并由資產(chǎn)管理機構(gòu)與銀行簽署《遠期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,協(xié)助開發(fā)商完成轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸事宜,在債務人到期未還本或連續(xù)兩期利息逾期時,由資產(chǎn)管理機構(gòu)收購該債權(quán)。具體融資要素如下所示:

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二、資產(chǎn)管理公司收購到期債權(quán)后給予債務人展期

資產(chǎn)管理公司打折收購銀行、信托等機構(gòu)對開發(fā)商的到期債權(quán)是不良處置業(yè)務的常見模式,資產(chǎn)管理公司收購債權(quán)后的處置方案中,債務期限調(diào)整、訴訟清收以及公開轉(zhuǎn)讓是最常見的三種方式。其中,資產(chǎn)管理公司收購到期債權(quán)后給予債務人展期是最常規(guī)的債務處置思路,在該操作過程中,由資產(chǎn)管理機構(gòu)打折(6折-8.5折,具體一事一議)收購銀行或信托等金融機構(gòu)對開發(fā)商的到期債權(quán),對于債務人有強烈的期限調(diào)整意向,并愿意按照一定年利率向債權(quán)收購方支付利息的,資產(chǎn)管理公司一般都會準予債務人在兩年內(nèi)或約定時間內(nèi)清償全部債務。此外,考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越以及抵押率較為理想的情況下,在資產(chǎn)管理機構(gòu)(債權(quán)收購方)認為抵押物具備變現(xiàn)能力的情況下,一般都可給予該債務一定的寬限期。具體融資要素示例如下:

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注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 開發(fā)商貸款到期后的展期和續(xù)貸方案

西政財富

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