作者：王彬

來源：負險不彬（ID：fuxianbubin）

資產評估的基本要素包括評估主體（具體包括評估機構及專業(yè)評估人員）、評估客體（資產）、評估依據（有關法律、法規(guī)、文件、協(xié)議、收費標準及其他）、評估原值（工作原則、經濟技術原則）、評估目的（評估結果的具體用途）、價值類型（對資產價值質的規(guī)定）、評估方法（分析和判斷資產價值的手段和途徑）、評估程序（資產評估工作從開始到結束的順序）和評估假設（評估機構得以進行的前提條件假設）等幾個方面。

一、資產評估主體

（一）評估委托人 

評估委托人即與評估機構簽訂委托合同的民事主體。鑒于資產評估分為法定評估和非法定評估，法定評估的，委托人的確定需符合國家有關法律法規(guī)規(guī)定，非法定評估的委托人可以在自愿協(xié)商的原則下確定。在現實層面一般包括如下幾個方面的類型，一是涉及國有資產的評估，評估委托人一般應該是產權持有人。對于單項資產、多項資產或資產組合等，其持有人為持有該資產或資產組的單位。對于采用對外投資形成的資產，如長期股權投資、債權等，其持有人應該為投資人，而非被投資人。對于國有企業(yè)/單位收購、增資非國有單位，需要對非國有單位進行相應的評估，此時的評估委托人應該為擬進行收購或擬進行增資行為的國有企業(yè)/單位?？梢姰a權持有人與委托人可能不是同一主體。二是非現金資產出資需要進行評估，考慮到公司法沒有對委托人作出詳細規(guī)定，因此委托人可以是出資方、被出資方，或者采用共同委托。三是為司法審判出具意見的評估，應由法院或法官委托；為當事人訴訟請求提供依據的評估，可以由訴訟舉證方委托。四是對于涉及上市公司并購、收購或出讓資產業(yè)務的評估，委托人應該是上市公司。由于上市公司是相關信息披露的義務人，因此一般情況下應該是評估業(yè)務委托人，或者上市公司與其他當事人共同委托。

評估委托人的權利和義務安排主要集中在如下兩個方面，在評估委托人權利方面，一是評估委托人有權自主選擇符合資產評估法的評估機構；二是評估委托人有權要求與相關當事人及評估對象有利害關系的評估專業(yè)人員回避；三是當評估委托人對資產評估報告結論、評估金額、評估程序等方面有不同意見時，可以要求評估機構解釋；四是評估委托人認為評估機構或者評估專業(yè)人員違法開展業(yè)務的，可以向有關評估行政管理部門或者行業(yè)協(xié)會投訴、舉報，有關評估行政管理部門或者行業(yè)協(xié)會應當及時調查處理，并答復評估委托人。

在評估委托人義務設定上，一是應對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責；二是不得對評估行為和評估結果進行非法干預；三是應當按照合同約定向評估機構支付費用；四是應按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告。除非法律法規(guī)有明確規(guī)定，評估委托人未經評估機構許可，不得將資產評估報告全部或部分內容披露于任何公開的媒體上。

（二）產權持有人

產權持有人是指評估對象的產權持有人。其即可能是委托人，也可以不是。目前我國資產評估法中沒有單獨規(guī)范產權持有人（或被評估單位）權利與義務的相關條款。作為簽約主體的產權持有人的權利及義務可以在資產評估委托合同中直接約定，對不作為資產評估委托合同簽訂方的產權持有人配合資產評估的要求，一般通過對委托人的協(xié)調義務及責任加以實現。 

（三）報告使用人 

報告使用人是指法律、法規(guī)明確規(guī)定的，或者評估委托合同中約定的有權使用資產評估報告或評估結論的當事人。報告使用人有權按照法律規(guī)定、資產評估委托合同約定和資產評估報告載明的適用范圍和方式使用評估報告或評估結論。報告使用人未按照法律、法規(guī)或資產評估報告載明的使用范圍和方式使用評估報告的，評估機構和評估專業(yè)人員將不承擔責任。

二、資產評估目的 

資產評估的目的，是資產評估業(yè)務對應的經濟行為對資產評估結果的使用要求，或資產評估結果的具體用途。該目的直接決定了資產評估的條件以及價值類型的選擇。不同評估目的可能會對評估對象的確定，評估范圍的界定、價值類型的選擇和潛在交易市場的確定等方面產生影響。用于銷售變現行為，該資產的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷。用于投資行為的評估，則只是考慮該資產在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程度。

資產評估目的通常按照其經濟行為可以分為轉讓定價目的（為標的資產轉讓定價提供參考。根據國有資產管理法規(guī)的規(guī)定，國有產權轉讓、收購非國有資產、資產轉讓、置換以及以非貨幣資產償還債務等），抵質押目的（按金融、非金融機構要求提供報告，目的是了解抵押質押資產價值），公司設立、改制、增資目的（一是非貨幣資產出資行為，主要包括對作為出資的非貨幣資產進行作價評估；二是整體或部分改制、改建。如有限責任公司改制為股份有限公司，采用有限責任公司經審計的凈資產賬面價值折股時需要對有限則仍公司用于折股的凈資產進行評估，以確保企業(yè)以凈資產折股時股權和股份的真實性；又如國有控股、參股有限責任公司改建股份有限公司過程中，發(fā)生的引入戰(zhàn)投導致改制公司股權結構變動，根據國有資產監(jiān)督管理要求需在股權結構和比例變化環(huán)節(jié)，對擬改制公司整體資產進行評估；三是上市公司公司通過增發(fā)股份的方式購買相關實物資產；四是擬轉為股權的債權），財務報告評估目的（編制財務報告時，需要對某些資產進行評估，可能涉及財務報告目的評估的相關準則包括但不限于《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》、《企業(yè)會計準則第8號—資產減值》、《企業(yè)會計準則第11號—股份支付》、《企業(yè)會計準則第20號—企業(yè)合并》、《企業(yè)會計準則第22號—金融工具確認和計量》、《企業(yè)會計準則第1號—存貨》、《企業(yè)會計準則第9號—職工薪酬》、《企業(yè)會計準則第10號—企業(yè)年金基金》、《企業(yè)會計準則第21號—租賃》。財務報告目的的評估不是一項法定評估）、稅收目的（為稅務機關計量相關稅金提供計稅基礎。一是計算不動產稅目的計稅評估；二是提供財產轉移定價公允性的鑒證評估）、司法目的（評估機構接受法院的直接委托，對涉及訴訟或執(zhí)行的資產進行價值評估，是法院司法判斷和執(zhí)行程序的組成部分，具體包括司法評估和訴訟協(xié)助評估） 

三、資產評估對象 

（一）資產評估對象

作為被評估標的，是資產評估的具體對象。通常包括單項資產（單項資產并不一定是一項資產，也可能包含若干項以獨立形態(tài)存在、可以單獨發(fā)揮作用或以個體形式進行銷售、轉讓和出租的資產。通常單項資產可分為流動資產、建筑物、機器設備和無形資產等，其中，流動資產是企業(yè)可以在一年或超過一個營業(yè)周期內變現或運用的資產；建筑物是人民進行生產、生活、居住或其他活動的房屋或場所，包括廠房、辦公樓、住宿樓以及地面附著管道、溝槽等構筑物。機器設備一般是由金融或其他材料組成，由若干零部件裝配起來組成一臺/座/輛/套或一組具有一定的機械結構、在一定動力驅動下能夠完成一定的生產加工功能的裝置。無形資產作為一種特殊形態(tài)的資產，其評估對象的組成具有自身的特性，無形資產的評估對象組成一般包含種類和名稱、權利束和組成三個層次的內容）、資產組合（多項資產按照特定的目的，為實現特定功能而組成的有機整體。資產組的劃分依據的是經濟性和相對固定性。企業(yè)會計準則中規(guī)定的業(yè)務資產組，又被稱做現金產生單元CGU，是企業(yè)可以認定的最小業(yè)務資產組合，其產生的現金流入應當獨立于其他資產或者資產組產生的現金流入）、企業(yè)價值（包括企業(yè)整體價值、股權全部權益價值和股東部分權益價值）、金融權益、資產損失或者其他經濟權益。評估對象的應當由委托人依據經濟行為要求和法律法規(guī)規(guī)定提出，并在評估委托合同中明確約定，在評估對象確定過程中評估機構和資產評估專業(yè)人員應當關注其是否滿足經濟行為要求，符合法律法規(guī)規(guī)定，必要時向委托人提供專業(yè)建議。 

（二）資產評估范圍 

資產評估范圍就是評估對象的資產種類和數量。事實上評估范圍是對評估對象組成、結構的進一步補充說明。其中，企業(yè)價值評估涉及的范圍一般分為兩類，一是企業(yè)股權或整體價值（股權+債權），這時的評估范圍應該是被評估企業(yè)的全部資產和負債，包括可辨識的資產和不可辨識的資產，如商譽等；業(yè)務資產組評估涉及的范圍，要結合業(yè)務資產組的具體內容確定，當業(yè)務資產組的評估對象是資產組的權益時，評估范圍就是組成該業(yè)務資產組的全部資產與負債；當業(yè)務資產組的評估對象是組成資產組各單項資產與負債，則評估范圍與評估對象重合一致。在企業(yè)評估的實務中，也存在一種評估范圍是剝離部分資產后剩余資產組成的業(yè)務資產組。

四、評估基準日

資產評估基準日是資產評估結論對應的時間基準，評估委托人需要選擇一個恰當的資產時點價值，有效的服務于評估目的。資產評估機構接受客戶的評估委托之后，需要了解委托人根據評估目的及相關經濟行為的需要確定的評估時點，也就是委托人需要評估機構評估在什么時點上的價值，該時點就是評估基準日。 

資產評估基準日用以明確評估結論所對應的時點概念。不同的時間點基準日會導致不同類型的資產評估業(yè)務。其中現時性評估是指評估基準日的選擇是現實日期，也就是評估工作日近期的時點，該結果表達的是評估對象截至到評估基準日現實狀態(tài)中，在評估基準日市場條件中，以評估基準日貨幣幣值計量的評估結果；二是追溯性評估，是評估基準日選擇的是過去的日期，結論所表達的含義是采用被追溯基準日的貨幣價值作為計量標準，以評估對象截至被追溯基準日的狀態(tài)為準，在被追溯基準日市場條件下所表現的價值；三是預測性評估是評估基準日選擇的是未來的日期，預測性評估采用的是被預測基準日預期的市場條件和價格標準（依據）。評估對象的狀態(tài)則是根據委托要求，選擇評估工作日現實的狀態(tài)，也可以確定為被預測基準日預期的狀態(tài)。評估報告都有使用期限，評估結論的使用有效期是以評估基準日為基礎確認。

在評估基準日的選擇上，一是要根據國有資產管理的相關規(guī)定，國有資產評估備案項目評估基準日應該選擇在評估報告使用有效期之前至少4 個月；國有資產評估核準項目評估基淮日至少選擇在評估報告使用有效期之前至少5 個月。特殊情況，經過批準可以低于4 個月或5個月，但需要提前申報；二是對于上述公司發(fā)行股票購買資產等重大重組事項，非上市公司的資產評估基準日應盡量與發(fā)行股票的定價日相一致；三是其他資產可以根據經濟行為的性質和對評估結果的使用要求妥善選擇評估基準日。

評估基準日的選擇與評估報告中引用其他報告基準日的匹配問題上，一是引用審計報告時，審計的截止日必須與評估基準日保持一致；二是引用其他評估機構出具的單項資產評估報告的結論時，應參照《資產評估執(zhí)業(yè)準則一利用專家工作及相關報告》規(guī)定，“資產評估專業(yè)人員應當關注擬引用單項資產評估報告的性質、評估目的、評估基準日、評估對象、評估依據、參數選取、假設前提、使用限制等是否滿足資產評估報告的引用要求；不滿足資產評估報告引用要求的，不得引用”。當資產評估報告需要引用其他專業(yè)報告的結論或數據時，評估專業(yè)人員應該與委托人充分溝通，必要時還應該在評估委托合同中明確約定引用方式及引用責任。 

五、資產評估報告日 

按照《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》的規(guī)定，資產評估報告日通常為評估結論形成的日期。如果是在評估基準日到評估報告日之間，如果被評估資產發(fā)生重大變化，評估機構負有了解和披露這些變化以及可能對評估結論產生影響的義務。評估報告日后，評估機構不再負有對被評估資產重大變化進行了解和披露的義務。如果出現資產評估基準日后的期后事項，首先評估機構和評估人員需要采用適當的方式對評估人員撤離評估現場后至評估報告日之間被評估資產所發(fā)生的相關事項以及市場條件發(fā)生的變化進行了解，并分析判斷該事項和變化的重要性，對于較重大的事項應該在評估報告中進行披露，并提醒報告使用者注意該期后事項對評估結論可能產生的影響；如果期后發(fā)生的事項非常重大，足以對評估結論產生顛覆性影響，評估機構應當要求評估委托人更改評估基準日重新評估。

六、資產價值類型及選擇 

（一）資產價值類型

價值類型是資產評估結果的價值屬性及其表現形式。不同價值類型從不同角度反映資產評估價值的屬性和特征。不同價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在較大差異。價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素；具體而言，一是價值類型在一定程度上決定了資產評估方法的選擇；二是通過明確價值類型，可以更清楚地表達評估結果；三是價值類型影響評估方法的選擇。價值類型的種類主要包括如下幾種類型： 

一是市場價值，是在適當的市場條件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行公平交易的價值估計數額。其中，自愿買方是有購買動機，能夠根據現行市場真實狀況和市場期望值購買，自愿賣方是有能力期望在進行必要的市場營銷之后，以公開市場所能達到的最高價出售資產。市場價值是在公平市場交易中，以貨幣形式表示的為資產所支付的價格，通常表示為本國貨幣。市場價值中的估計數額是指在公平交易中，以貨幣形式（正常情況下是本國貨幣）表現的資產的價格。由此市場價值主要受到交易標的和交易市場兩個方面因素的影響，其中，交易標的因素系不同資產，其預期可以獲得收益不同，不同獲利能力資產會有不同的市場價值；交易市場因素則是指該標的資產將要進行交易的市場，不同的市場可能存在不同的供求關系等因素，因而也會對交易標的市場價值產生影響。二是投資價值。是評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。投資價值與市場價值相比，除受到交易標的因素和交易市場因素影響外，其最為重要的差異是受到市場參與者個別因素的影響，也就是受到交易者個別因素的影響。只有把個別因素作為影響評估對象價值的因素考慮進去（通常也影響到了評估結果）的時候，例如投資偏好、合并效應、產業(yè)鏈接等，這樣的評估結論才能稱之為投資價值。三是在用價值。即將評估對象作為企業(yè)、資產組組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)、資產組的貢獻的價值估計數額。四是清算價值。系在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。不同于市場價值，清算價值是一個資產擁有者需要變現資產的價值，是一個退出價，而且是在被迫出售、快速變現等非正常市場條件下進行的。五是殘余價值。系指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。實際是將一項資產拆除成零件進行變現的價值。六是公允價值。即《企業(yè)會計準則第39號—公允價值計量》中的公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。 

（二）價值類型的選擇 

影響價值類型的因素主要包括評估目的、市場條件、評估對象自身條件（自身功能和使用方式）、與評估假設的相關性因素。其中，評估目的是資產評估價值的基礎條件之一。其能夠直接的或間接的影響評估過程及其運作條件。具體包括對評估對象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束以及對資產評估市場條件的宏觀限定。市場條件和交易條件系資產評估的外部環(huán)境，是影響資產評估結果的外部因素。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產也會有不同的交換價值和評估價值。自身條件系是影響資產評估價值的內因。對評估價值具有決定性的影響。不同功能的資產會有不同的評估結果，使用方式和利用狀態(tài)不同的相同資產也會有不同的評估結果。不同類型的資產，單獨使用或作為局部資產使用將影響其效用的發(fā)揮，也就直接影響其評估值和價值類型?？傊?，被評估資產的作用方式和作用空間不可以由評估人員隨意設定。它是由資產評估的特定目的和評估范圍基本限定的。被評估資產自身的功能、屬性等也會對其作用方式和作用空間產生影響。 

七、資產評估假設

資產評估假設是依據現有知識和有限事實，通過邏輯推理，對資產評估所依托的事實或前提條件作出的合乎情理的推斷或假定。資產評估假設也是資產評估結論成立的前提條件。在資產評估過程中可以起到化繁為簡提高評估工作效率的作用。

（一）資產評估假設內含

一是交易假設。是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。它是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設一方面為資產評估得以進行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產評估的外部環(huán)境，即資產是被置于市場交易之中；資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。二是公開市場假設。即資產可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場的供給狀況下獨立的買賣雙方對資產的價值判斷。公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場環(huán)境。在這種環(huán)境下，資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易案例決定。三是持續(xù)經營假設。即針對企業(yè)或業(yè)務資產組（CGU，也可以稱為經營主體）的假設。一般不適用單項資產。持續(xù)經營假設是假設一個經營主體的經營活動可以連續(xù)下去，在未來可預測的時間內該主體的經營活動不會中止或終止。持續(xù)經營假設下的評估一定是基于企業(yè)未來經營收益的多少來確定其現實價值的。（通常是收益法評估的基礎）當沒有相反的證據證明該經營主體不能滿足持續(xù)經營，則應該認為該經營主體可以滿足持續(xù)經營假設。四是有序清算假設。就是經營主體在其所有者有序控制下實施清算，即清算在一個有計劃、有秩序的前提下進行。五是強制清算假設。即經營主體的清算不在其所有者控制之下，而是在外部勢力的控制下按照法定的或者由控制人自主設定的程序進行，該清算經營主體的所有者無法干預。如破產清算。六是原地使用假設。即一項資產在原來的安裝地繼續(xù)被使用，其使用方式和目的可能不變，也可能會改變。原地使用的價值要素一般應該包括：設備的購置價格＋設備運輸費＋安裝調試費等。如果涉及使用方式及目的變化，還要根據委托條件確定是否考慮變更使用方式而發(fā)生的成本費用。

七是移地使用假設。即一項資產不在原來的安裝地繼續(xù)被使用，而是要被轉移到另外一個地方繼續(xù)使用，當然使用方式和目的也可能會改變，也可能不改變。其中涉及環(huán)節(jié)及費用包括但不限于異地續(xù)用涉及設備的拆除、遷移和重新安裝調試等環(huán)節(jié)。除了設備本體價值，還需要根據買賣雙方約定的資產交割及費用承擔條件，確定其價值要素是否還包括設備的拆除費用、運輸到新地址的費用和重新安裝調試費等。八是最佳使用假設。是指一項資產在法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使該項資產實現其最高價值的使用。九是現狀利用假設。即一項資產按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式對其價值進行評估。當然，現狀利用方式可能不是最佳使用方式。 

（二）主要資產評估假設的應用

資產評估假設的選擇、應用應該首先考慮要具有合理性、針對性、相關性。其中，合理性要求評估假設都應建立在一定依據、合理推斷、邏輯推理的前提下，設定的假設都存在發(fā)生的可能性；假設不可能發(fā)生的情形是不合理的假設。針對性要求評估假設應該針對某些特定問題。這些特定問題具有不確定性，這種不確定性，評估人員可能無法合理計量，需要通過假設忽略其對評估的影響。相關性要求評估假設與評估項目實際情況相關；與評估結論形成過程相關。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 資產評估學習筆記3：資產評估基本要素