一番交談之后，發(fā)現(xiàn)多數(shù)人對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知多數(shù)是一種被誤導(dǎo)的狀態(tài)。
作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
幾乎每天我都會(huì)接到一些咨詢，不外乎是商業(yè)地產(chǎn)的各類問(wèn)題。然而一番交談之后，發(fā)現(xiàn)多數(shù)人對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知多數(shù)是一種被誤導(dǎo)的狀態(tài)。不過(guò)這也難怪，很多人是住宅地產(chǎn)出身，本身還是停留在高周轉(zhuǎn)的思維路徑上，不痛苦幾年一般是改不掉的。
比如有朋友就問(wèn)我，公司投拓上會(huì)時(shí)把項(xiàng)目說(shuō)成天降福瑞，要是錯(cuò)過(guò)了老板簡(jiǎn)直是自取滅亡。這到底對(duì)不對(duì)？再有基金投行的朋友問(wèn)我，有的項(xiàng)目能不能投資？算賬的時(shí)候看起來(lái)簡(jiǎn)直一本萬(wàn)利，好到不敢相信。對(duì)于以上問(wèn)題我沒(méi)法直接回答，通常我會(huì)問(wèn)一問(wèn)租金回報(bào)如何？或者問(wèn)問(wèn)項(xiàng)目的租金是如何設(shè)立的，因?yàn)槲矣X(jué)得如果能夠理解租金設(shè)立（因），那么就可以推測(cè)出這個(gè)項(xiàng)目的前景到底如何（果）。否則你不如直接看他們的PPT就好啦。一、商業(yè)項(xiàng)目的租金及價(jià)格確定方式首先我們要理解，商業(yè)地產(chǎn)（購(gòu)物中心類）是如何設(shè)定租金的。即按照約定的租金數(shù)額，由乙方按指定時(shí)間交付。2、提成租金（也稱為：扣率租金、扣點(diǎn)租金或抽成租金）也稱抽成扣率租金，即按照一定總銷售額的比例來(lái)計(jì)算商場(chǎng)的抽成租金，主要分為兩類：一是基礎(chǔ)扣點(diǎn)，這是在簽訂合約的時(shí)候就在合約中列明的，二是臨時(shí)活動(dòng)（如臨促、中庭促銷等）的扣點(diǎn)。
3、固定租金+提成租金模式（也稱為：兩者取其高模式）
指商場(chǎng)為保障自身盈收，要求商戶在簽訂有保障性的固定租金數(shù)額下，如銷售額達(dá)到一定數(shù)值時(shí)，則按照約定的扣點(diǎn)租金數(shù)額來(lái)繳納租金。
4、此三類模式適用于多數(shù)綜合體形態(tài)，但適用的條件不同，比如零售類業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務(wù)類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要說(shuō)明的是這些方法不是一成不變，會(huì)根據(jù)商場(chǎng)受到市場(chǎng)的追捧程度而進(jìn)行調(diào)整。1、前提：對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確認(rèn)知租金不是固定不變的，這個(gè)取決于項(xiàng)目所有權(quán)人對(duì)自身項(xiàng)目準(zhǔn)確市場(chǎng)認(rèn)知后才能做好租金定價(jià)，不能脫離事實(shí)基礎(chǔ)。所以一定要先考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，商業(yè)地產(chǎn)比拼的是項(xiàng)目地段，更是對(duì)于一座城市中商圈價(jià)值的認(rèn)定。商業(yè)地產(chǎn)的租金價(jià)值與滿足承租人需求能力和其相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)相關(guān)，既承租人需求的能力通常由該項(xiàng)目能夠賺取收入水平來(lái)反應(yīng)。這是一種物理特征和區(qū)位特征，所以項(xiàng)目的租金水平基本上與其物理特征和區(qū)位特征相關(guān)。所以商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。指商圈已形成，且客流、市場(chǎng)在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區(qū)域，隨著寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導(dǎo)致商圈還處于增長(zhǎng)中，在此類的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來(lái)。舉例來(lái)說(shuō)，在此情形的商圈中，由于人口導(dǎo)入后，餐飲需求會(huì)持續(xù)旺盛，所以租金仍然有增長(zhǎng)性。指地塊區(qū)域已近飽和狀態(tài)，貿(mào)然再加入商業(yè)項(xiàng)目會(huì)造成商圈內(nèi)商業(yè)生態(tài)的波動(dòng)情形。在此類商圈中的經(jīng)營(yíng)壓力非常大，需要比拼項(xiàng)目的硬件因素（如空間、動(dòng)線、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調(diào)性、品牌、運(yùn)營(yíng)等），這會(huì)直接使得租金難以快速增長(zhǎng)，反而可能會(huì)加大運(yùn)營(yíng)成本。但此種商圈的好處是租金長(zhǎng)期利益可見(jiàn)且比較穩(wěn)定，非常適合進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行金融化測(cè)算。指由于某種原因?qū)е律倘ξs或衰退，在這種商圈中一定會(huì)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)、持續(xù)衰落的情況。一旦增加有新項(xiàng)目，便會(huì)使得整個(gè)商圈中類似項(xiàng)目中的商戶盈收下滑，此時(shí)別說(shuō)漲租金了，能維持租戶不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。2、租金的定價(jià)因素及方式商圈內(nèi)租金并不是一種線性關(guān)系（說(shuō)明：浙江大學(xué)聶沖博士在其博士論文《購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹞⒂^決定因素與租戶組合實(shí)證研究》第4．3．3模型的估計(jì)方法和識(shí)別中認(rèn)為“線性關(guān)系很強(qiáng)”，我個(gè)人有異議），不存在你有項(xiàng)目就能掙錢(qián)的情形，那是住宅地產(chǎn)，不是商業(yè)地產(chǎn)。而是由于人口、交通、周期律以及人為運(yùn)營(yíng)所造成的復(fù)合因素形成租金螺旋形增長(zhǎng)。（1）商業(yè)價(jià)值認(rèn)知和心理價(jià)位首先任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的承租人會(huì)考慮目標(biāo)項(xiàng)目整體區(qū)域內(nèi)的商業(yè)租金價(jià)格水平，一般考慮的半徑會(huì)在周邊兩公里以內(nèi)。然后承租人會(huì)根據(jù)自身需求以及項(xiàng)目契合性來(lái)參考類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格，以明確自身的租金承受能力（不差錢(qián)的品牌主力店屬于另外一種情形，畢竟業(yè)主會(huì)給裝補(bǔ)）。只有在確認(rèn)自身是否盈利之后，才能夠考慮最后簽訂租約，所以一定要充分考慮承租人行業(yè)的真實(shí)盈利情況，才能夠準(zhǔn)確的對(duì)自身項(xiàng)目租金價(jià)格進(jìn)行合理設(shè)定。c競(jìng)品對(duì)手的各樓層租金水平。d項(xiàng)目變動(dòng)成本、固定成本、各種稅費(fèi)、資產(chǎn)折舊和其它不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用等。a應(yīng)考慮掉鋪率場(chǎng)地盈收預(yù)算的沖抵。b應(yīng)考慮3個(gè)月免租期（通常為3個(gè)月）沖抵。c工程改造分?jǐn)偂?/section>對(duì)自身項(xiàng)目周邊的同類競(jìng)品商業(yè)概況去類推估值以供參考。通常會(huì)對(duì)競(jìng)品目標(biāo)租金水平對(duì)比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對(duì)比分析等，結(jié)合自身項(xiàng)目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標(biāo)客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡(jiǎn)單粗暴，但是也是最經(jīng)濟(jì)劃算的。B、通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推一般采用運(yùn)用此種方法的前提是要了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計(jì)該類業(yè)態(tài)的承租水平。這種方式對(duì)于經(jīng)營(yíng)者要求較高，且要求有著明確人的市場(chǎng)價(jià)值判斷，好處是比較準(zhǔn)確。注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%、大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%。影院娛樂(lè)類：依據(jù)影院的營(yíng)業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%；KTV的承租水平一般較低，租金占營(yíng)業(yè)額比例約在3%-5%左右。超市：為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。服裝零售類：零售業(yè)態(tài)屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營(yíng)業(yè)額的12%-17%。當(dāng)然也可以更進(jìn)一步去推導(dǎo)各種業(yè)態(tài)類型的成本，進(jìn)一步的去核實(shí)。
C、請(qǐng)第三方公司合作進(jìn)行測(cè)算推導(dǎo)其實(shí)他們也大多數(shù)用的是上述方法。（一）先測(cè)算經(jīng)過(guò)估算后的租金，推算出年度總收入年度總收入=年租金收入（項(xiàng)目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財(cái)務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動(dòng)成本（如：營(yíng)運(yùn)、招商、市場(chǎng)推廣費(fèi)8%）+各種稅費(fèi) (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分?jǐn)傎M(fèi)）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）、+3個(gè)月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3、+前期開(kāi)辦分?jǐn)傎M(fèi)等+其它費(fèi)用等然后設(shè)定樓層租金系數(shù)，測(cè)算樓層租金占百分比：最后與市場(chǎng)調(diào)研租金水平進(jìn)行對(duì)比，并判斷自身項(xiàng)目租金是否合理。（二）估算未來(lái)十年或二十年的項(xiàng)目租金收益商業(yè)地產(chǎn)中的可變量因素由于實(shí)在太多，所以一種方法并不能代表全部。租金雖然重要，但更重要的是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)因素。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠保持租金的合理增長(zhǎng)，在前期是取決于項(xiàng)目位置、規(guī)劃和人口，但后期一定是被項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力所左右。而這卻是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的決定性因素，因?yàn)闆](méi)有好的運(yùn)營(yíng)，漲租時(shí)可能會(huì)被商戶用腳投票。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題：
商業(yè)地產(chǎn)租金設(shè)定要點(diǎn)2.0
商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 
