作者：盧鵬

在說消防管理之前，我先給大家講一個故事。

古時候，有一戶人家建了一棟房子，許多鄰居和親友都前來祝賀，人們紛紛稱贊這房子造得好。主人聽了十分高興。但是有一位客人，卻誠心誠意地向主人提出：“您家廚房里的煙囪是從灶膛上端筆直通上去的，所以灶膛的火很容易飛出煙囪，落到房頂上引起火災(zāi)。您最好改一改，在灶膛與煙囪之間加一段彎曲的通道。這樣就安全多了?！鳖D了一頓，這個客人又說：“您在灶門前堆了那么多的柴草，這樣也很危險，還是搬遠(yuǎn)一點好?！?主人聽了以后，認(rèn)為這個客人是故意找茬出他的洋相，心里很不高興。當(dāng)然，也就談不上認(rèn)真采納這些意見了。

過了幾天，這棟新房果然由于廚房的毛病起火了，左鄰右舍，齊心協(xié)力，拼命搶救，才把火撲滅了。主人為了酬謝幫忙救火的人，專門擺了酒席，并把被火燒得焦頭爛額的人請到上座入席。惟獨沒有請那位提出忠告的人。這就叫：焦頭爛額座上賓，曲突徙薪靠邊站。

之所以講這個故事，是各位必須要認(rèn)識到消防工作其實是一項并不是在事后受到人們所推崇的工作，更多的職能是在于防范與杜絕。但人命關(guān)天，我們必須給予消防安全充分的重視。

其實在2019年7月開始，我國對消防改革并出具了《關(guān)于深化消防執(zhí)法改革的意見》等一系列相關(guān)文件后，往年適用的商業(yè)地產(chǎn)消防驗收流程和驗收主體發(fā)生了相應(yīng)的改變。政府對商業(yè)項目的消防設(shè)計、驗收等工作進(jìn)行了相應(yīng)的簡化，比如對公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查，實行告知承諾管理，對公眾聚集場所作出其符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)的承諾后即可投入使用、營業(yè)。雖然表面看是政府對于消防工作的放權(quán)，但實質(zhì)上是更加嚴(yán)格化了商業(yè)項目開發(fā)者的自檢、自查、自揪、自負(fù)的責(zé)任。效率上的提升，是建立在商業(yè)項目開發(fā)者有能力、有責(zé)任自負(fù)后果的前提之上。

在2019年11月26日頒布的《大型商業(yè)綜合體消防安全管理規(guī)則（試行）》以及2020年6月1日開始施行的《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》等文件中，均對于商業(yè)地產(chǎn)項目的消防責(zé)任進(jìn)行了更加具體的規(guī)定。同時，各省市也在積極推進(jìn)《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》的相關(guān)實施細(xì)則。那么可以說，今后我國商業(yè)地產(chǎn)中的消防工作，會是涵蓋從商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)計到運營階段的一項重要配套課題。大量商業(yè)地產(chǎn)項目需要整改和規(guī)范，從而會引發(fā)出商業(yè)管理公司、商戶使用者對商業(yè)項目消防工作的體系性管理應(yīng)用、制度措施、安全防范以及糾紛處理工作，十分值得廣大的商業(yè)地產(chǎn)人員進(jìn)行關(guān)注。

為了避免多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于消防的工作停留在以往傳統(tǒng)的被動應(yīng)對模式之中。所以有必要對于商業(yè)地產(chǎn)中的消防工作的特點進(jìn)行簡要描述，從而說明消防的重要性，對企業(yè)進(jìn)一步提示和規(guī)范，以避免可能會帶來的損害。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑特點

（一）按建筑層數(shù)分類

商業(yè)地產(chǎn)中的商場分為單層商場、多層商場和高層商場三種。      

（二）按建筑結(jié)構(gòu)分類

（三）建筑構(gòu)成

（四）空間布局

2、商業(yè)綜合體單層建筑面積較大，不少都超過1萬㎡，布局上百貨商場多采用柜臺式，大型超市多采用倉儲式。

3、商業(yè)綜合體垂直交通主要通過疏散樓梯、乘客電梯、消防電梯，以及自動扶梯等進(jìn)行組織，有的還設(shè)有室外樓梯。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的使用特點

由于商業(yè)地產(chǎn)項目建筑的特性，有著人員強(qiáng)密集性、易燃物高密度的特點，同時商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑空間通常比較大，建筑樓層在兩層以上，建筑內(nèi)部豎向管井多，“煙囪”效應(yīng)強(qiáng)。一旦引發(fā)火災(zāi)，就會形成火勢還可沿樓梯間內(nèi)裝飾或可燃物品向上、下蔓延，沿外墻窗口向上蔓延，形成立體火災(zāi)。

（一）人員特點   

商業(yè)地產(chǎn)項目一般人員比較集中且流動性很大大，特別是營業(yè)高峰時段及節(jié)假日期間，人員密度會非常高。如果是集購物、休閑、餐飲于一體的商業(yè)綜合體項目，人群逗留的時間會更長、更集中。

不能忽視的是，商業(yè)地產(chǎn)項目中營業(yè)人員大多數(shù)也為女性，消費客群中也是以眾多的女性消費者為主，在節(jié)假日等高峰時段，項目內(nèi)的女性比例可以達(dá)到60%以上，有的還帶有兒童。

1、商業(yè)地產(chǎn)項目中的商業(yè)綜合體、購物街等項目，其營業(yè)時間較長。國內(nèi)多數(shù)商業(yè)綜合體項目營業(yè)時間一般不少于10個小時，部分情況下個別綜合體的營業(yè)時間甚至達(dá)到24小時。

2、商品種類多。商業(yè)綜合體內(nèi)的商品種類繁多，日用百貨一應(yīng)俱全，尤其是部分項目還輔助有面積比較大的超市，此類形態(tài)的商業(yè)項目儲存的貨物量巨大，其中有非常品類繁多、形態(tài)各異的易燃物品。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目消防設(shè)施特點

商業(yè)項目依規(guī)范要求，一般都設(shè)計有比較完善的建筑消防設(shè)施，包括安全疏散設(shè)施、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)和防排煙系統(tǒng)等。

（一）設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)

（二）設(shè)有室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)

商業(yè)項目室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)能滿足每層2支水槍充實水柱能同時到達(dá)室內(nèi)任何部位的要求，室外設(shè)有水泵接合器，使用時要注意區(qū)分水泵接合器相對應(yīng)的供水系統(tǒng)以及供水分區(qū)。

（三）設(shè)有防排煙系統(tǒng)

商業(yè)項目內(nèi)一般都設(shè)有防排煙系統(tǒng)，火災(zāi)時應(yīng)啟動正壓送風(fēng)系統(tǒng)，并利用機(jī)械排煙系統(tǒng)進(jìn)行排煙。在此，我向大家推薦一個課程--《商業(yè)招商談判要點》，我用3.5小時向大家講透商業(yè)地產(chǎn)招商談判中的風(fēng)險點、節(jié)奏與技巧。歡迎大家來指點，付款后可添加我的微信獲取相關(guān)附贈資料及課件包。

四、商業(yè)地產(chǎn)項目消防痛點

商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑特點和使用性質(zhì)，決定了其在火災(zāi)情況下火勢發(fā)展蔓延和結(jié)構(gòu)倒塌的規(guī)律性，以及對人員疏散和滅火作戰(zhàn)行動帶來的不利影響。 

（一）易形成大面積火災(zāi)

由于商業(yè)項目中的可燃物相對集中，對流條件好，火災(zāi)時火勢極易蔓延擴(kuò)大。

2、隨著火勢的發(fā)展，若防火分區(qū)的防火分隔物失去隔火作用，火勢會迅速向相鄰的防火分區(qū)蔓延擴(kuò)大。

3、迅速發(fā)展的火勢會突破外墻窗口向外延燒，同時通過連廊等向相鄰的部位蔓延，強(qiáng)烈的熱輻射還會導(dǎo)致毗鄰的建筑著火燃燒。

（二）易形成立體火災(zāi)

1、火勢在水平方向發(fā)展蔓延的同時，高溫?zé)煔鈺芸斐錆M整個樓層，并通過共享空間、樓梯間、電梯井、玻璃幕墻縫隙等向上垂直蔓延，發(fā)展階段的煙氣上升速度可達(dá)3～5m/s，強(qiáng)烈的“煙囪效應(yīng)”會導(dǎo)致濃煙高溫在短時間內(nèi)充滿整幢大樓。

2、商業(yè)綜合體項目往往采用的是玻璃幕墻作為外立面，一旦發(fā)生火災(zāi)，由于其外窗玻璃或玻璃幕墻一般耐火性能較差，遇到高溫作用會很快破碎，火焰通過外墻窗口向上層卷曲延燒。同時，內(nèi)部共享空間內(nèi)一般都懸掛有巨型的商品廣告，以及布置了大量的裝飾條幅和展銷的商品等，火災(zāi)時，火勢會沿著這些可燃的物品迅速向上蔓延，形成立體蔓延。 

商業(yè)綜合體內(nèi)由于可燃物種類多，特別如化纖、塑料商品等，火災(zāi)時能產(chǎn)生大量的有毒氣體，造成人員中毒傷亡，而且商場人員集中，給有序疏散帶來很大困難。

（1）一旦場地內(nèi)存有大量的棉、毛、化纖織物，塑料和橡膠制品等，燃燒時，會產(chǎn)生大量煙霧和有毒氣體，如氯化氫、氰化氫、二氧化硫等，嚴(yán)重危害遇險人員和消防人員的安全。

2、人員集中造成疏散困難

（1）作為公共建筑，火災(zāi)時允許疏散時間為5～7分鐘，但在實際經(jīng)營過程中，顧客的密度往往超過規(guī)范1.35㎡/人的要求，造成疏散時人員擁擠，不能在規(guī)定的時間內(nèi)疏散完畢。

（3）場地內(nèi)商品著火后產(chǎn)生的濃煙高溫，使能見度降低，不僅進(jìn)一步造成被困人員驚慌失措，而且也嚴(yán)重影響疏散速度。

（四）滅火難度大

1、消防戰(zhàn)斗難以展開

（1）商業(yè)地產(chǎn)項目大多建在城市的繁華地段，交通擁擠，人流交織，消防隊到場后戰(zhàn)斗展開將會受到人流、交通的嚴(yán)重影響。

（2）商業(yè)綜合體項目大多與周邊建筑毗連，規(guī)范確定的登高作業(yè)面往往會受到高空架物、臨時停車、增設(shè)攤位等地形地物的影響，妨礙消防人員登高救人和外攻滅火。

2、救人任務(wù)艱巨

（2）大量沿樓梯向下疏散的人流與登高救助的消防人員之間產(chǎn)生沖撞，將延誤有利的救人時機(jī)，降低了救人效率。

3、內(nèi)攻作戰(zhàn)困難

（1）商業(yè)綜合體內(nèi)有大量商品燃燒，造成火場濃煙高溫，不僅能見度低，而且輻射熱強(qiáng)，給消防人員內(nèi)攻滅火和救人行動會帶來很大困難。

（2）商業(yè)綜合體發(fā)生火災(zāi)時，一般燃燒面積大，特別是形成立體火災(zāi)后作戰(zhàn)范圍更廣，在著火層內(nèi)攻、著火層上層堵截、著火層下層設(shè)防等任務(wù)都將十分艱巨。 

（五）商業(yè)綜合體建筑結(jié)構(gòu)易倒塌

一般商業(yè)項目的建筑一般耐火等級都比較高，但一旦火勢長時間得不到控制，在火焰和高溫的作用下，建筑物的樓板或鋼結(jié)構(gòu)屋頂會出現(xiàn)倒塌。

1、混凝土結(jié)構(gòu)會發(fā)生局部倒塌

2、鋼結(jié)構(gòu)屋頂會發(fā)生整體倒塌

不少商業(yè)綜合體或大型商超的屋頂部分采用的是鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)，如果受到火災(zāi)長時間的作用，會使經(jīng)過防火處理的鋼結(jié)構(gòu)達(dá)到耐火極限，并失去承載能力而倒塌?；蛘撸蚓植窟^熱的鋼結(jié)構(gòu)遇水急劇冷卻發(fā)生局部變形，失去靜態(tài)平衡穩(wěn)定性，導(dǎo)致鋼結(jié)構(gòu)屋頂整體倒塌失效。

五、實踐中常見的消防問題

（一）擅自改變建筑功能

很多項目為了追求更多營業(yè)面積或其他經(jīng)濟(jì)目的，擅自對原設(shè)計或方案進(jìn)行了變動，造成了實際使用功能與設(shè)計功能不一致，尤其是未按原設(shè)計文件要求落實技術(shù)措施，又或擅自改變使用性質(zhì)，導(dǎo)致設(shè)計上的一些合理措施被改變，造成了消防實際效果不符合要求。

堵塞的消防通道

（二）取消部分消防功能

一些企業(yè)故意缺失遺損建筑消防設(shè)施，比如未按規(guī)定設(shè)置消防設(shè)施、未對建筑消防設(shè)施定期檢驗維修與檢測、自動消防設(shè)施無聯(lián)動或未正常運行，這些問題的成因主要是平時項目懈怠檢查關(guān)注，未及時進(jìn)行防護(hù)。認(rèn)為影響財路，影響生意，消防部門查處不嚴(yán)，所以偷偷取消消防功能或場所。

例如商業(yè)項目的防火分區(qū)不合理或擅自改變、防火門或防火卷簾分隔設(shè)施失效或不完整、外墻裝飾面或幕墻時未采用防火封堵材料封堵。一般來說，防火分區(qū)的作用在于發(fā)生火災(zāi)時，將火勢控制在一定的范圍內(nèi)。建筑設(shè)計中應(yīng)合理劃分防火分區(qū)，以有利于滅火救援、減少火災(zāi)損失。按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，不同高度、不同耐火等級、不同用途的民用建筑的防火分區(qū)都是不同的。但很多商業(yè)項目為了盈利，往往在這些防火分區(qū)上進(jìn)行事后突破，極易形成巨大的隱患。

（四）消防安全管理制度缺失

很多項目缺失安全責(zé)任人或管理人、安全管理職責(zé)缺失、維修檢測與保養(yǎng)的機(jī)構(gòu)資質(zhì)是否真實、消防控制室值班人員是否具備相關(guān)資質(zhì)、消防安全教育培訓(xùn)是否完備、消防與應(yīng)急疏散預(yù)案演練情況、防火檢查巡查制度，整改火災(zāi)隱患是否及時徹底、庫房或者易燃可燃商品貨物是否違規(guī)設(shè)置、是否具備用火、用電安全管理制度等。  

（五）消防安全管理不到位

滅火救援條件，外墻是否有影響逃生或自然排煙和滅火救援的障礙物、滅火救援標(biāo)識是否齊備、消防車道是否存在違規(guī)使用或堵塞、消防登高操作場地使用巡查、微型消防站的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、對于初期火災(zāi)的處置能力。

不愿投入資金進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測（現(xiàn)場與遠(yuǎn)程）、電氣監(jiān)控（現(xiàn)場與遠(yuǎn)程）、客流監(jiān)控（現(xiàn)場與遠(yuǎn)程）、火警及時通信等。

可以肯定的說，國內(nèi)有90%以上的商業(yè)項目對于消防隱患是沒有給予充分重視的，因為這個工作是一項無法提升項目經(jīng)營業(yè)績且要花費大量時間成本、經(jīng)濟(jì)成本的事情，制度缺失或者是有制度不執(zhí)行是一種常態(tài)現(xiàn)象，導(dǎo)致消防部門只有以罰促改來迫使商業(yè)項目進(jìn)行改正，但歸根結(jié)底是企業(yè)自身對于追求經(jīng)濟(jì)利益而對風(fēng)險的忽視。所以基本上每年都能看到國內(nèi)大量的新聞報道是某地區(qū)某商業(yè)項目發(fā)生火災(zāi)，對于消防的管控是一項長期任務(wù)。

六、商業(yè)地產(chǎn)項目消防管控要點

（一）完善管理企業(yè)消防制度

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。為了規(guī)避風(fēng)險，減少后期的危險情形，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面建立和梳理企業(yè)應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)項目在前期設(shè)計及預(yù)防、中期管控及管理、后期應(yīng)對及改進(jìn)的流程、措施、方案。應(yīng)當(dāng)全面建立起系統(tǒng)化、全面化的管控措施，按照《大型商業(yè)綜合體消防安全管理規(guī)則（試行）》的規(guī)定來完善企業(yè)應(yīng)對方案。

對商業(yè)管理團(tuán)隊的管理者，以及實際使用的商戶等人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)，強(qiáng)化培訓(xùn)。這就要求商業(yè)項目的管理公司需要不斷、反復(fù)向從業(yè)人員進(jìn)行宣傳灌輸消防的重要性，同時還需要這些人員認(rèn)真參與相關(guān)的消防演習(xí)和疏散預(yù)案，一定要做到能夠有基礎(chǔ)的自救措施與安全意識。沒有人希望能夠遇到火災(zāi)，但是一旦遇到，真正受損的只有經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)方，務(wù)必要充分重視。 

1、餐飲商戶管控

（1）比如對餐飲商戶的廚房安全用電檢查進(jìn)行檢查，每周進(jìn)行1次廚房安全用電檢查，每月覆蓋。安全用電檢查應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：斷路器、開關(guān)負(fù)荷、開關(guān)發(fā)熱、接地情況、漏電保護(hù)器、布線規(guī)范（橫平豎直）、虛線、脫線開關(guān)箱上下孔洞封堵、套防火管、插排串接等違規(guī)用電行為。

（2）對餐飲商戶廚房自動滅火裝置的日常檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：廚房自動滅火裝置電源、指示燈處于自動狀態(tài)、氣瓶壓力、保險銷是否取下、開關(guān)正常、藥劑充裝時限、探測頭、噴射頭清潔無異物堵塞、噴射頭防護(hù)帽無脫落、箱體封簽是否完好、供水管的球閥處于開啟狀態(tài)等。

（3）對餐飲商戶廚房燃?xì)鈭缶魅粘z查，檢查內(nèi)容包括但不限于：燃?xì)鈭缶骺刂葡潆娫撮_啟正常、指示燈顯示正常（綠色為正常、紅色為異常、黃色為故障）、燃?xì)鈭缶魈綔y頭污損、安裝位置異常等。

（4）對餐飲商戶后廚可燃?xì)怏w控制柜、噴淋頭及煙溫感探測器等基礎(chǔ)消防設(shè)施運行情況進(jìn)行檢查。對廚房作業(yè)管理、突發(fā)情況處置方法、滅火器材使用、消防四個能力、廚房自動滅火裝置的使用維護(hù)等，餐飲商戶的安全狀況未達(dá)到要求的，不得同意其營業(yè)。

2、對常規(guī)零售企業(yè)管控

（2）對租賃倉庫的商戶簽訂《消防安全責(zé)任書》，未簽訂《消防安全責(zé)任書》則不允許使用。管理部門實施消防安全管理情況檢查，對庫房的消防硬件設(shè)施不符合標(biāo)準(zhǔn)的，嚴(yán)禁外租。

（4）對配套器材的檢查，比如滅火器、滅火毯配置數(shù)量、規(guī)格是否達(dá)標(biāo)，是否在有效期內(nèi)，擺放位置是否合理，商戶員工是否能正確使用滅火器、滅火毯，是否熟悉逃生通道等。

（6）每季度必須組織一次全體員工及商戶參加的消防疏散演練。

（7）對于新簽訂合同擬開業(yè)的商戶提供的圖紙、施工材料進(jìn)行嚴(yán)格審核，內(nèi)容包括：消防設(shè)備的改動、增加，消防器材的選型、裝修材料，裝修施工人員的資質(zhì)等。商戶裝修必須獲得當(dāng)?shù)叵啦块T的裝修審核意見后方可批準(zhǔn)允許裝修，對于私自動工未經(jīng)審批的，立即停止施工。未簽署《消防安全責(zé)任書》的嚴(yán)禁動工。

（8）對于商戶裝修的工程，應(yīng)當(dāng)不少于一周一次的高頻檢測，尤其是對于隱蔽工程、設(shè)備設(shè)施和消防疏散方面要重點核查。隱蔽工程采取隨時驗收方式，未經(jīng)驗收不得覆蓋。未通過消防驗收的，不得投入使用。

3、高頻次檢查與技術(shù)手段應(yīng)用

一般來說，即便是做到以上的檢查頻次也難以杜絕消防風(fēng)險，所以需要商業(yè)地產(chǎn)項目采用高頻次的檢查來對自身項目以及經(jīng)營者可能存在隱患的防范，這需要建立一系列系統(tǒng)化的制度來完善這一工作。粗淺的來說，至少包含有下圖部分的想換個換檢查內(nèi)容。

但是僅僅做到這些檢查仍然是不夠的，還需要不斷的對項目進(jìn)行技術(shù)升級和管控，以強(qiáng)化面對風(fēng)險防控的能力的應(yīng)對措施

七、建議

消防工作其實是一項非常復(fù)雜的體系，自身的知識層級與應(yīng)用已形成了一個獨立的學(xué)科，而商業(yè)地產(chǎn)中的消防工作只占據(jù)了小小的一部分。然而即便如此，也在現(xiàn)實生活中沒有受到充分的重視，這也是我在開篇時為何講述“曲突徒薪”這個故事的原因。

然而，任何人的生命都是寶貴的，都需要我們給予充分的尊重和保護(hù)，不能因這并非顯學(xué)而被忽視。實踐之中無論是消防也好，法務(wù)也好，更應(yīng)當(dāng)重視的是在于事件風(fēng)險在前期的防范與關(guān)注，只有這樣才能夠減少成本與風(fēng)險，以保障企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和經(jīng)營。

限于能力有限與時間倉促，本文只是簡要介紹了一下商業(yè)地產(chǎn)之中的消防管理要點，純屬個人意見，其中有不少方面仍然未能夠與諸位分享，還請諸位多多指正與批評。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 商業(yè)地產(chǎn)項目消防管理要點3.0