面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
新城控股近日披露了一份頗為靚麗的半年報。數(shù)據(jù)顯示，公司報告期內(nèi)分別實現(xiàn)營收、歸母凈利潤791.05億元和43.06億元，兩者均創(chuàng)上市以來新高。
整體業(yè)績穩(wěn)健增長同時，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)尤其突出。在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略下，新城控股于報告期內(nèi)累計新增18座吾悅廣場，實現(xiàn)商業(yè)運營總收入39.38億元，同比增長近73%。截至2021年6月30日，吾悅廣場開業(yè)面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%。截至2021年8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到177座，進駐全國131個城市。
在行業(yè)融資整體收緊的背景下，新城控股憑借多渠道、低成本的融資優(yōu)勢構(gòu)筑起了企業(yè)競爭壁壘。2021年上半年，公司通過發(fā)行公司債券、應收賬款資產(chǎn)支持證券以及中期票據(jù)等方式獲得境內(nèi)融資，且成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期的綠色優(yōu)先票據(jù)。值得一提的是，公司的美元債融資成本明顯低于行業(yè)平均水平。
在行業(yè)拿地、融資、盈利整體承壓的背景下，新城控股依托“住宅+商業(yè)”的運作模式以及多渠道、低成本的融資優(yōu)勢，助力其在未來的競爭中占得先機。
上半年營收、利潤均創(chuàng)上市以來新高 土儲充裕
新城控股2021年上半年實現(xiàn)營收791.05億元，同比增長109.63%；實現(xiàn)歸母凈利潤43.06億元，同比增長34.4%。研究發(fā)現(xiàn)，公司今年上半年的營收、歸母凈利潤均創(chuàng)2015年A股上市以來新高。
穩(wěn)健業(yè)績的保持得益于公司房地產(chǎn)項目銷售的持續(xù)增長。2021年6月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約230.25億元，銷售面積約183.16萬平方米。從累計口徑來看，今年1-6月公司實現(xiàn)合同銷售金額約1176.64億元，比上年同期增長20.65%；銷售面積約1086.96萬平方米，比上年同期增長23.87%。截至報告期末，公司共361個子項目在建，總建筑面積達7985.79萬平方米（含合聯(lián)營項目）。銷售的增長及豐富的在建項目為公司未來收入結(jié)算并貢獻業(yè)績提供了重要支撐。
7月份經(jīng)營簡報顯示，新城控股2021年7月實現(xiàn)合同銷售金額約168.88億元，銷售面積約155.39萬平方米。累計口徑下的合同銷售金額和銷售面積分別達到1,345.53億元和1,242.35萬平方米。
值得一提的是，銷售穩(wěn)步增長的同時，新城控股保持了充足的土地儲備。公司堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，已形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。
截至2021年6月底，新城控股在全國范圍內(nèi)合計擁有土地儲備1.5億平方米，可充分滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。從地理位置來看，一、二線城市約占公司總土地儲備的37.75%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.38%，成功在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)進行布局。充足且優(yōu)質(zhì)的土儲能夠有力地支撐公司未來持續(xù)穩(wěn)步地發(fā)展。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式行業(yè)領跑 吾悅廣場增長前景廣闊
近年來，國家提出以內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)戰(zhàn)略，國內(nèi)消費需求將會進一步釋放，作為重要供給端的商業(yè)市場具有足夠的發(fā)展空間。在這樣的背景下，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動業(yè)務模式的優(yōu)越性逐步體現(xiàn)出來。
今年上半年，新城控股吾悅品牌管理規(guī)模持續(xù)擴大且呈加速趨勢。5月和6月，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺等城市的商業(yè)綜合體，疊加1-4月獲取的商業(yè)項目，上半年累計新增18座吾悅廣場。
報告期內(nèi)，公司共開業(yè)5座吾悅廣場。其中，湖北孝感吾悅廣場是公司年內(nèi)首個開業(yè)的商業(yè)輕資產(chǎn)項目，屬于凈地項目，標志著公司從商業(yè)開發(fā)建設、定位規(guī)劃到品牌招商落位、商業(yè)運營推廣，實現(xiàn)了商業(yè)輕資產(chǎn)運營的完整閉環(huán)。
截至2021年8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到177座，進駐全國131個城市，商場開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。
2021年1-6月，公司商業(yè)運營總收入為39.38 億元，同比增長約72.87%。吾悅廣場開業(yè)面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%；出租率達97.12%；客流總量達4.96億人次，同比增長117.81%；銷售總額達272.75億元，同比增長134.22%；會員人數(shù)達1,237萬人，較2020年末增長25.84%，新城商業(yè)影響力大幅提升。
相比于聚焦商業(yè)運營的公司，公司的住宅開發(fā)在充分競爭市場中不斷成長，具有較高的項目操盤與資金回籠能力；而相比于深耕住宅開發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運營方面具有一定優(yōu)勢，能夠持續(xù)提供豐富且高質(zhì)的盈利來源。
中報顯示，新城控股的物業(yè)出租及管理業(yè)務實現(xiàn)毛利約25.69億元，毛利率高達70.58%。
兩道紅線達標 多渠道、低成本融資優(yōu)勢構(gòu)筑企業(yè)護城河
“房住不炒”政策總基調(diào)下，國家相關部門近年來陸續(xù)出臺政策限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，加速行業(yè)去杠桿。其中一個重點是提出“三道紅線”監(jiān)管要求，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。
截至2021年上半年末，新城控股凈負債率為60.48%、現(xiàn)金短債比為1.44倍，均達到監(jiān)管要求。行業(yè)強監(jiān)管下，擁有扎實財務報表、多元融資渠道及穩(wěn)健現(xiàn)金流成為了房企能否渡過行業(yè)低谷，并在未來競爭中持續(xù)占據(jù)領先位置的勝負手。
憑借良好的業(yè)務表現(xiàn)以及穩(wěn)健的財務狀況，新城控股構(gòu)筑起了多元化的融資渠道并取得低成本的融資優(yōu)勢。公開資料顯示，新城控股報告期內(nèi)先后完成公司債券及應收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元。同時，公司在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募資8億元。
除了境內(nèi)融資，新城控股于2021年2月發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面利率為4.5%。報告期內(nèi)，公司還成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率為4.625%。值得一提的是，這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，有利于公司在未來吸引更多的ESG投資者。
對比來看，截至2021年7月末，按照起息日計算，內(nèi)房企業(yè)發(fā)行海外債券的平均票面利率達到6.76%，中位數(shù)票面利率為5.95%，均明顯高于新城控股。
不僅如此，新城控股還在持續(xù)創(chuàng)新融資方式。2021年7月末，公司公告稱正籌劃通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發(fā)行信托份額以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。本事項完成后，公司預計將間接持有上述信托基金51%-55%的信托份額。
公司表示，這是其對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)；也有利于提高公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，實現(xiàn)公司長期可持續(xù)發(fā)展。
正是基于穩(wěn)健的財務表現(xiàn)和多元化、低成本的融資優(yōu)勢，多家評級機構(gòu)先后上調(diào)新城控股的主體評級。比如，標普于今年3月將新城發(fā)展和其子公司新城控股的長期發(fā)行人信用評級從BB上調(diào)至BB+，展望穩(wěn)定。同時，標普確認新城控股的有擔保高級無抵押票據(jù)BB長期發(fā)行評級。
中誠信亞太則于2021年7月宣布，將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定，同時將其高級無抵押債務評級從BBBg-上調(diào)至BBBg。
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