楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
“片區(qū)開發(fā)項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年飽受市場關注；既是地方政府著力發(fā)展的重點項目，也是社會資本躍躍欲試的領域之一。
但是，不同地區(qū)、不同內涵的片區(qū)開發(fā)項目有根本性的差異，其盈利模式也會有非常大的差距。無論政府也好，社會資本也好，都只有在項目盈利后才能真正分享到“增值紅利”、實現(xiàn)共贏的目標。
那么，片區(qū)開發(fā)項目有哪些盈利模式呢？
城市功能導向：老舊城區(qū)開發(fā)
在持續(xù)的基礎設施投入后，全國各地的新城區(qū)已經煥發(fā)了全新面貌，成為了城市對外的窗口，也將中小城市的城建上限快速提升。但是，與新城區(qū)的現(xiàn)代化相比，老舊城區(qū)面臨的問題非常多：既包括居民的居住問題，又涵蓋老舊小區(qū)改造；既有基礎設施與風貌的落后，又有生態(tài)環(huán)境與配套公共服務的缺失。
因此，實施城市更新行動，以完善城市功能為導向，對老舊城區(qū)進行整體開發(fā)是地方政府“十四五”期間的主要任務之一，也是片區(qū)開發(fā)中比較常見的類型。這一類型的片區(qū)開發(fā)，核心在于“整體更新”，需要將城市功能的升級與完善、基礎設施與公共服務的補短板強弱項同步進行。由此帶來的盈利模式比較清晰：
一是以片區(qū)中騰空的土地作為項目主要收益來源，用有收益的經營性土地出讓平衡公益性的基礎設施投入，實現(xiàn)公益性的總體建設目標；
二是對片區(qū)中的低效土地進行再開發(fā)，根據更新后的城市規(guī)劃與低效用地再開發(fā)的有關辦法，對城市肌理中的單元進行“活化”，通過商業(yè)收益彌補公共服務的持續(xù)投入；
三是將城市更新與“新舊動能轉換”相結合，通過整體的升級改造，帶動片區(qū)的產業(yè)升級與現(xiàn)代化發(fā)展，通過風貌保護、城市遺產保護、城市記憶公園等形式，讓老城區(qū)“老樹開新花”，推動整個區(qū)域的經濟可持續(xù)發(fā)展。
對于老城市來說，拆與建都只是手段而不是目的；必須堅守以城市功能為導向的核心，才能實現(xiàn)片區(qū)開發(fā)的整體盈利。
交通設施導向：都市圈小城鎮(zhèn)
在技術日益進步的時代背景與“交通強國”的整體戰(zhàn)略下，城市架構也產生了非常大的變化；新型交通基礎設施讓空間距離變得越來越短，城市群、都市圈的戰(zhàn)略即將成為現(xiàn)實。因此，有一類片區(qū)開發(fā)項目是依托交通設施的發(fā)展，在都市圈、城市群中形成一個個的節(jié)點小城鎮(zhèn)，以交通節(jié)點為核心展開的片區(qū)開發(fā)。
由于交通基礎設施的發(fā)展讓通勤時間縮短，許多大城市發(fā)展軌道交通來向外疏解人口，但有些地方把依托站點的片區(qū)開發(fā)做成了純粹的片區(qū)地產開發(fā)。這在當年房地產發(fā)展速度快、高速城鎮(zhèn)化有一定關系；但這在如今顯然已經不合時宜，交通設施帶來的小城鎮(zhèn)也應當具備應有的功能與造血能力，才能實現(xiàn)整體盈利的目標：
一是要實現(xiàn)多種交通設施的綜合開發(fā)，以此來擴大對外輻射范圍，由此就能獲得更多的生產資料、資本、人口的聚集；
二是要解決“最后一公里”的問題，改善小城鎮(zhèn)內部的交通設施，實現(xiàn)交通資源的相對均衡，以此提升整體的區(qū)域價值，避免發(fā)展熱點只集中在很少的區(qū)域；
三是根據周邊的優(yōu)勢產業(yè)，承接一部分物流中轉、以及對應的產業(yè)轉移功能，更大限度的發(fā)揮交通基礎設施的價值，通過產業(yè)實現(xiàn)長期的收益。
此外，還要關注“小城鎮(zhèn)”的“小”字，在大交通時代，交通資源有價值但非絕對稀缺，因此適度發(fā)展是實現(xiàn)盈利的關鍵之一，切忌盲目擴大發(fā)展、實現(xiàn)小而美的目標更好。
文旅康養(yǎng)導向：生態(tài)文旅開發(fā)
隨著人民生活水平的日益提高，國內的文旅產業(yè)成為了發(fā)展的“藍?！?，十四億人口的文旅需求正在被快速釋放。許多中西部地區(qū)具有良好的旅游資源和環(huán)境優(yōu)勢，許多都在積極推進以文旅康養(yǎng)為導向的生態(tài)片區(qū)開發(fā)。
與城市開發(fā)要“接地氣”不同的是，文旅開發(fā)面對的并非本地居民而是外來人口，因此文旅開發(fā)的核心理念必須跟上時代，講究“挖掘底蘊、做好服務、豐富玩樂、生態(tài)開發(fā)”，以此為核心才能實現(xiàn)盈利的目標：
一是依托地方核心旅游資源與歷史文化，將文旅品牌、核心景區(qū)、配套玩樂等進行升級，打造符合時代需求的、現(xiàn)代化的新型旅游片區(qū)；
二是抓住游客帶來的“流量”，將新經濟、新業(yè)態(tài)與文旅進行有機結合，以文旅品牌為入口，持續(xù)挖掘流量紅利，避免傳統(tǒng)旅游過于明顯的“淡旺季”；
三是重康養(yǎng)而輕地產，生態(tài)文旅帶來的游客是季節(jié)性的、流動性的，旅游地產的規(guī)模應當控制適度，將更多的區(qū)域打造生態(tài)康養(yǎng)、休閑度假區(qū)域，滿足不同層次、時間長度的消費需求。
因此，在文旅康養(yǎng)類的片區(qū)開發(fā)中，應當更為關注市場的實際消費需求、留住游客的休閑娛樂活動。在這類片區(qū)開發(fā)項目中，政府能做的是相對有限的，切忌大包大攬，要想做好必須借助專業(yè)服務機構、本地居民與商業(yè)的共同力量。
產業(yè)升級導向：宜居宜業(yè)新城
中國經濟的騰飛離不開產業(yè)的高速發(fā)展，同樣，當我們想要實現(xiàn)從發(fā)展中國家到發(fā)達國家的跨越，產業(yè)升級是必不可少的經歷與過程。因此，許多地區(qū)都想通過產業(yè)升級導向進行片區(qū)開發(fā)，既是推動地方產業(yè)發(fā)展，也是新型城鎮(zhèn)化工作的重要組成部分。
產業(yè)升級、產業(yè)導入的過程是漫長的，而這類產業(yè)新城項目的投資往往很大，要實現(xiàn)資金的平衡相當不易，盈利點更值得仔細思考：
一是將產業(yè)新城建設與新型城鎮(zhèn)化工作相結合，我國的城鎮(zhèn)化率只有60%，城鎮(zhèn)化工作還有很大的提升空間。通過承接城鎮(zhèn)化職能實現(xiàn)基礎設施建設的收益平衡，并將城鎮(zhèn)化導入的人口作為產業(yè)發(fā)展的基石；
二是從基礎產業(yè)入手發(fā)展，許多地方招商追求“高大上”，希望直接筑巢引鳳，但從產業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看是非常難的，不具備普適性。產業(yè)發(fā)展必然要經過從無到有、發(fā)展集群、產業(yè)升級的過程，因此也應當讓產業(yè)伴隨片區(qū)共同發(fā)展；
三是關注產業(yè)轉移的導向，內陸地區(qū)承接沿海地區(qū)、落后地區(qū)承接發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移是必然的歷程，依托產業(yè)轉移實現(xiàn)園區(qū)的起步；
四是關注產出與投入的同步性，適度建設、減少片區(qū)開發(fā)產生的債務負擔；尤其是避免在沒有產出的情況下過度投資。
因此，產業(yè)新城的片區(qū)開發(fā)講究的是“分期分片”、“多次滾動”，既能根據實際情況不斷調整投資重點和產出，也能根據循環(huán)的資金進行再投資，避免沉重的債務負擔。
結語
在金融監(jiān)管日益嚴格的今天，早已不能單純的依靠綁定政府信用進行金融套利，也不能借助金融工具放大數十倍杠桿來盈利。
要想真正做好片區(qū)開發(fā)項目，還須從項目本身的盈利性入手，扎扎實實、真真切切的做好項目本身；只有做大蛋糕，政府與社會資本才能從成果中分享收益。
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