觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
現(xiàn)場亦集中在中海物業(yè)毛利率持續(xù)走低的問題，以及其是如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與盈利之間的關(guān)系。
在“十四五”開局之年，中海物業(yè)交出了第一份“中規(guī)中矩”的答卷，即雖然實現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張的第一步，但確實以犧牲盈利能力作為代價。
8月17日，中海物業(yè)發(fā)布了2021年上半年業(yè)績報告，其在管面積同比增長47.6%，較去年底增長24.3%達(dá)到2.33億平方米；總收益同比增長50.7%，達(dá)到42.96億港元，毛利同比增長34.8%，達(dá)到6.9億港元。
但經(jīng)營數(shù)值快速增長的同時，中海物業(yè)的盈利能力卻有所下滑，其期內(nèi)毛利率16.1%，較2020年同期減少1.9個百分點。其中物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率下跌至13.8%，較2020年16.2%減少2.4個百分點，增值服務(wù)分部毛利率下跌至21.1%（2020年：24.4%）。
盈利能力下降讓資本市場也迅速做出反應(yīng)，中海物業(yè)在午盤公布業(yè)績后，股價快速跳水，從7.88港元/股快速跌至7.35港元/股，最后收盤報7.3港元/股，單日跌幅7.83%。
據(jù)參加當(dāng)日中海物業(yè)投資者會的投資者向觀點地產(chǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，會議的現(xiàn)場亦集中在中海物業(yè)毛利率持續(xù)走低的問題，以及其是如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與盈利之間的關(guān)系。
外拓大漲
不可否認(rèn)，中海物業(yè)在過去的半年規(guī)模增長很快，連曾經(jīng)有所失色的第三方管理面積，亦在過去一段時間里成為重要角色，甚至成為遠(yuǎn)超內(nèi)生面積的存在。
中報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，中海物業(yè)的在管面積達(dá)到2.33億平方米，同比增長47.6%，同比增長7501萬平方米。其中，來自于外拓的管理面積占比從2019年同期的8.5%以及2020年同期的8.1%，躍升至26.9%。
之所以有如此之大的變化，是中海物業(yè)在上半年絕大部分在管面積新增都是來自于外拓。據(jù)中海物業(yè)表示，在上半年，新增在管面積的82.1%是來自獨立第三方。
反映在實際數(shù)據(jù)上，就是其上半年較2020年末增長24.3%及4540萬平方米，其中有3093萬平米來自于獨立第三方，該數(shù)據(jù)同比上升166%。
與之相對比的是，2020年新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20.7%，其中僅22.8%面積來源于獨立第三方項目。也就是說，獨立第三方面積僅為700萬平方米左右。而在這一年，中海物業(yè)來自獨立第三方的在管建筑面積占比才剛過10%。
投資者表示，中海物業(yè)再次強(qiáng)調(diào)其年初全年業(yè)績會上公布的目標(biāo)。他轉(zhuǎn)述管理層的表述：“中海物業(yè)在年初表達(dá)兩個長期目標(biāo)，第一是復(fù)合增長不低于30%，第二是內(nèi)生與外拓的在管面積達(dá)到1比1?！?/p>
按照上述目標(biāo)計算，中海物業(yè)每年應(yīng)該保證5000萬平方米到6000萬平方米的外拓面積。“從現(xiàn)在的情況來看，整個上半年的外拓效果還是不錯的?！?/p>
上述投資者表示，中海物業(yè)在外拓上有如此大的變化很大程度上是因為其今年一系列管理架構(gòu)調(diào)整。
該投資者稱，管理層系統(tǒng)梳理、解釋了制度的變化，其中組織架構(gòu)由四級管控變成三級管控，從19家二級公司變成13家二級公司，同時優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升工作效率、資源配置。并且，中海物業(yè)通過推行和試點項目經(jīng)理合伙人機(jī)制，激發(fā)整個團(tuán)隊的活力實現(xiàn)更快的增長。
事實上，在2021年上半年，中海物業(yè)中標(biāo)項目來源包括招標(biāo)平臺、甲方邀請、合資公司、收并購、業(yè)主推薦、總部轉(zhuǎn)達(dá)、員工推薦以及其他等各種途徑，但員工推薦是占比最高的一環(huán)，達(dá)到26%，隨后的是其他、招標(biāo)平臺和甲方邀請，分別占比達(dá)到21%、19%和19%。
此外，中海物業(yè)在上半年也實現(xiàn)了新業(yè)態(tài)的突破，包括購物中心、醫(yī)院、學(xué)校、政府物業(yè)、口岸、道路、橋梁等公路設(shè)施，這部分外拓面積占比達(dá)到50%。
只不過，事情總是有兩面性，雖然外拓面積的大幅增長，撐高了中海物業(yè)經(jīng)營業(yè)績的絕對值，但是過多的外拓面積，也成為中海物業(yè)毛利率下跌的最重要原因。
據(jù)多名投資者表示，中海物業(yè)管理層將毛利率下降歸因于三點：其一，新冠疫情反復(fù)，公司在物料、人工費等方面的支出增加不少，并且今年國家并沒有像往年一樣大規(guī)模出臺全國性行業(yè)性政策，個別地區(qū)政策補貼對公司支出影響微乎其微。
其二，從十三五末開始，整個社會的導(dǎo)向更加關(guān)注公平，中海物業(yè)作為勞動密集型企業(yè)，對底層勞動者的關(guān)注，人工成本在高位運行，且受供給側(cè)改革和疫情的影響，物料的價格也是在高位運行，目前成本的韌性還在繼續(xù)發(fā)揮作用，但是物業(yè)費的市場化定價機(jī)制進(jìn)展緩慢，不能適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展需要。
其三，今年中海物業(yè)外拓項目入賬較多，占比有所提高，外拓項目的毛利率水平低于原有來自中海地產(chǎn)的項目。同時新業(yè)務(wù)的整合還需要時間，形成規(guī)模效益和業(yè)務(wù)運營經(jīng)驗應(yīng)還需要時間磨合。并且新項目導(dǎo)入公司增值業(yè)務(wù)也還需要時間。
上述投資者稱，管理層坦承外拓項目利潤比較低，因為外拓參與的都是市場化競爭，市場化的項目都有心理價位。
中海物業(yè)準(zhǔn)備瞄上的是潛在的盈利空間?！巴馔匾话憧磧蓪樱谝粚禹椖康幕A(chǔ)價格，第二層是把增值業(yè)務(wù)能力延伸之后的價值。不過目前外拓體現(xiàn)的是第一層價值，并且中海物業(yè)為了外拓，需要儲備人手，同時對新項目、新業(yè)務(wù)的整合，以及成本優(yōu)化還需要探索，所以短期利潤壓力還在?！?/p>
不過，中海物業(yè)管理層強(qiáng)調(diào)其不會為了外拓項目而降價?！拔覀儾粫榱四庙椖慷庙椖浚挥幸环N情況是例外，比如新興服務(wù)領(lǐng)域作為拓展戰(zhàn)略，公司會先切入，逐步通過增值服務(wù)導(dǎo)入，再實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，來逐步實現(xiàn)市場拓展的目標(biāo)?！?/p>
值得一提的是，盡管中海物業(yè)將提高盈利能力提高寄托在了增值服務(wù)，但實際上，在2021年上半年，該公司的增值服務(wù)毛利率亦有所下降，其增值服務(wù)分部毛利率從2020年同期24.4%下跌至21.1%；其中非住戶增值服務(wù)子分部因擴(kuò)展服務(wù)多元化及產(chǎn)品范圍，令毛利率下滑至17.1%，住戶增值服務(wù)子分部毛利率下跌至29.5%。
中海物業(yè)管理層對此歸結(jié)為一方面市場競爭加劇，但人工支出有所上升，另一方面，如美居業(yè)務(wù)（家裝業(yè)務(wù)），中海物業(yè)做了試點，加大樣板間投資，這部分投入拉低增值服務(wù)毛利。最后業(yè)務(wù)人員也在擴(kuò)大，比如住宅物業(yè)零售等，提成比例有所增加，因此對毛利率有所影響。
總而言之，毛利率的下降主要歸因于人工成本居高不下，且處于一個高度競爭的市場等。而中海物業(yè)管理層亦提出改變的方法。
投資者稱，中海物業(yè)計劃通過兩方面改善，一是利用科技手段抵抗人工成本增長的問題，二是通過調(diào)漲費的機(jī)制，實現(xiàn)收入的增長，抵抗毛利率下降。
“中海物業(yè)會繼續(xù)深化績效機(jī)制改革，提高人均的績效和平米績效的產(chǎn)出，繼續(xù)推進(jìn)項目改革，在提高人均收入的同時，通過規(guī)?；倪\營降低綜合成本的占比，同時會不遺余力地推行物業(yè)科技的應(yīng)用，通過人工替代，降低人工物料和能耗的消耗，來提升毛利率水平?！?/p>
有趣的是，可能因為毛利率是一項短期沒有辦法大幅改善的經(jīng)營指標(biāo)，中海物業(yè)董事會主席張貴清數(shù)次呼吁投資者關(guān)注主要經(jīng)營指標(biāo)的增長。他表示，每年30%的復(fù)合增長指引不會變，而上半年的成績也能看出，是能超額實現(xiàn)的。
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