作者：新華財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

中國(guó)金茂近日發(fā)布了2020年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收600.54億元，同比增長(zhǎng)38.51%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)38.81億元，同比降低40.12%。

研究發(fā)現(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)近44億元的各類資產(chǎn)減值損失是公司業(yè)績(jī)下滑的主要因素。因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，公司此前略顯激進(jìn)的高溢價(jià)拿地策略未如預(yù)期。

截至2020年末，中國(guó)金茂“三道紅線”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為64.01%、53.15%、1.56倍，滿足監(jiān)管要求。雖然三道紅線均達(dá)標(biāo)，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境愈發(fā)緊張的當(dāng)下，其逾200億元的永續(xù)債及高昂的財(cái)務(wù)成本令人擔(dān)憂。

各類資產(chǎn)減值總計(jì)近44億元 毛利率下行 

報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600.54億元，同比增長(zhǎng)38.51%。其中，城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)系公司營(yíng)收主要增長(zhǎng)來(lái)源，2020年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收543.67億元，營(yíng)收占比達(dá)90.53%，較上年增加44個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，公司2020年度累計(jì)取得簽約銷售金額2311億元，首次突破2000億元，躋身房企銷售規(guī)模前15位。

圖1：2016年-2020年中國(guó)金茂營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)

與營(yíng)收較快增長(zhǎng)形成對(duì)比的是，中國(guó)金茂的歸母凈利潤(rùn)由2019年的64.82億元下降至2020年38.81億元，同比下降近40%。研究發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)近44億元的各類資產(chǎn)減值損失是此次公司盈利下滑的重要原因。

截至報(bào)告期末，公司因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，分別計(jì)提發(fā)展中物業(yè)減值15.43億元、持作出售物業(yè)減值15.15億元。同時(shí)，公司還計(jì)提了13.11億元的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值。

此外，公司銷售毛利率也出現(xiàn)下滑，較上年的29%下降9個(gè)百分點(diǎn)。2020年度公司銷售成本約為479.40億元，同比增長(zhǎng)56.71%，超過(guò)營(yíng)收增速，同樣侵蝕了利潤(rùn)空間。

三道紅線由黃轉(zhuǎn)綠 通過(guò)多種方式回籠資金 

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”；“兩線”超出閾值為“橙色檔”；“一線”超出閾值為“黃色檔”；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”。

2020年末，中國(guó)金茂剔除預(yù)收款后的負(fù)債率（（負(fù)債合計(jì)-其他應(yīng)付款項(xiàng)和應(yīng)計(jì)款項(xiàng)）/（資產(chǎn)總額-其他應(yīng)付款項(xiàng)和應(yīng)計(jì)款項(xiàng)））為64.01%，凈負(fù)債率為53.15%，現(xiàn)金短債比為1.56倍。對(duì)比2020年上半年66.64%、85.02%和0.60倍的數(shù)據(jù)，中國(guó)金茂成功從“黃色檔”升至“零踩線”房企行列。

其中，公司的現(xiàn)金短債比提升最為明顯。研究發(fā)現(xiàn)，公司指標(biāo)的改善主要來(lái)源于現(xiàn)金的增加。截至2020年末，中國(guó)金茂現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物對(duì)比上年同期增長(zhǎng)142.15%，達(dá)到434.56億元。

歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，公司一年內(nèi)到期的債務(wù)曾達(dá)到266.63億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有171.95億元。在此情況下，近一年內(nèi)，公司陸續(xù)通過(guò)配股、發(fā)行永續(xù)債的方式獲取融資、改善現(xiàn)金流。

2020年7月，公司配售6.02億股，募集凈額約為34.16億港元；同年8月，公司完成配售3.49億股，募資所得款項(xiàng)凈額約19.92億港元，用于償還債務(wù)以及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。12月，中國(guó)金茂與母公司中化股份簽訂了50億元的永續(xù)借款協(xié)議，年利率為4.95%。

此外，公司還頻繁通過(guò)出售股權(quán)的方式補(bǔ)充流動(dòng)性。

全國(guó)產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)顯示，2020年6月，公司分別轉(zhuǎn)讓其全資子公司蘇州城茂置業(yè)有限公司50%股權(quán)、參股公司嘉興浦晨投資有限公司30%股權(quán)，底價(jià)分別約為2.71億元、11.92億元。

12月，公司分別以11.52億元、5.26億元轉(zhuǎn)讓貴陽(yáng)黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)。12月17日，公司又以8.67億元出售常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%的股權(quán)。

凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)的秘密：超200億永續(xù)債計(jì)入權(quán)益 

財(cái)報(bào)顯示，公司2016年至2020年共計(jì)發(fā)行11筆永續(xù)債。截至2020年12月31日，公司累計(jì)存在高達(dá)239.28億元的永續(xù)債。

值得關(guān)注的是，永續(xù)債是一種有債權(quán)性質(zhì)的股權(quán)。根據(jù)2019年財(cái)政部印發(fā)的《永續(xù)債相關(guān)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》，如果發(fā)行人可以無(wú)條件地避免交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的合同義務(wù)，則永續(xù)債歸類為權(quán)益工具。

圖2：中國(guó)金茂永續(xù)債情況（截至2020年12月31日）

在此條件下，中國(guó)金茂超200億元的永續(xù)債均分類為權(quán)益工具。若將這些計(jì)入權(quán)益的永續(xù)債調(diào)至負(fù)債科，則公司的凈負(fù)債率將由53.15%上升至100.19%，超過(guò)了100%的監(jiān)管紅線。

圖3：2016年-2020年中國(guó)金茂永續(xù)債付息情況

雖然永續(xù)債可以一定程度上緩解凈負(fù)債率指標(biāo)的壓力，但是其跨期跳漲的利率機(jī)制和財(cái)務(wù)成本同樣值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)公司永續(xù)債付息分別為8.03億元、10.02億元和11.34億元，較2016年的2.47億元大幅上升，給公司帶來(lái)了一定的現(xiàn)金流壓力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 【讀財(cái)報(bào)】中國(guó)金茂：頻繁出售項(xiàng)目和股權(quán)回血“零踩線”下逾200億元永續(xù)債壓頂