不可歸責(zé)于雙方事由

致合同未成立

2020年4月16日，周某經(jīng)案外人張某介紹，向李某購買其所有的位于某小區(qū)的房屋。

張某向周某出具了一份李某認(rèn)可的授權(quán)委托書，載明：“本人李某將位于某小區(qū)的房屋全權(quán)交給張某負(fù)責(zé)出售”。

當(dāng)日，周某與張某簽訂《條約》一份，載明：“本人張某見證李某與周某房產(chǎn)交易位于某小區(qū)房屋付房東李某xxx元定金。成交價xxxx元整”。張某在見證人處簽字捺印，周某在付款人處簽字捺印，張某在收款人處簽李某名字并捺印。

周某于同日向李某支付寶轉(zhuǎn)賬xxx元，注明定金。

后周某多次電話聯(lián)系李某前來商談房屋買賣的進(jìn)一步條款，李某均以周某必須再行支付五萬元首付款方可進(jìn)一步簽約。

經(jīng)多次協(xié)商，李某久拖不決，周某遂起訴主張退還定金。

觀點分析

觀點一：本案《條約》中已明確載明定金及金額，因此定金合同已成立，擔(dān)保主合同（房屋買賣合同）的簽訂?，F(xiàn)周某拒絕訂立主合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，承擔(dān)定金罰則帶來的不利后果。

觀點二：本案《條約》僅約定了房屋買賣的部分內(nèi)容，未滿足《合同法》（現(xiàn)為民法典“合同篇”）規(guī)定的必備條款，因此該買賣合同未成立。

由于周某一直積極與李某協(xié)商確定合同未定內(nèi)容，屬于積極履行磋商義務(wù)的情況，因此合同未成立不可歸責(zé)于周某，定金應(yīng)予以返還。

法院認(rèn)為

本案中，被告李某就案涉房屋的買賣收取原告周某購房定金時，對于購房款的具體支付方式、支付時間、房屋產(chǎn)權(quán)過戶時間等重要的合同內(nèi)容均未約定，而在案涉購房條約簽訂后至今，雙方告就上述未約定事項仍未協(xié)商一致。

故本院認(rèn)為，案涉房屋的買賣合同未成立，且不可歸責(zé)于原、被告雙方的任何一方。故周某主張李某返還定金，法院予以支持。

律師分析

根據(jù)設(shè)立目的和作用的不同，定金可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。其中，“立約定金”是為保證正式締約而交付的定金。  

首先，關(guān)于本案《條約》性質(zhì)問題。

周某與李某簽訂的《條約》內(nèi)容中只載明收到款項的名目和金額、房屋地址和總價款，故雙方訂立的《條約》應(yīng)為購房預(yù)約合同，關(guān)于定金部分屬于立約定金，擔(dān)保雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，以最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。

此后，周某多次欲與李某進(jìn)行溝通，李某均推脫始終不愿見面協(xié)商，雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，因此《條約》作為預(yù)約合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)。

其次，關(guān)于房屋買賣合同成立與否的問題。

現(xiàn)雙方對房屋面積、交付時間、違約責(zé)任等對購買房屋具有重大意義的條款未約定，李某后雖表示仍愿意繼續(xù)履行合同，但周某認(rèn)為李某之前的行為導(dǎo)致對其失去信任。

雙方基于各自的利益考慮最終無法協(xié)商達(dá)成一致意見，致使房屋買賣合同的本約未能訂立，磋商不成屬于不可歸責(zé)于雙方的原因。在此情形下，法院判決李某返還收取的定金，并無不當(dāng)。

可以看到，法院在裁判中也參考了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定之精神。

筆者認(rèn)為，該條款的適用也僅限于雙方均忠實、勤勉地履行了磋商義務(wù)，如任意一方對合同提出不合理的苛刻條件，即因當(dāng)事人一方原因致使商品房買賣合同未能訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規(guī)定

第一條第二款 

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十七條：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>