觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
佳兆業(yè)上一次面臨至暗的時刻要追溯至2015年，它從違約到完成重組方案并實施共歷時15個月。
12月20日早間，停牌多日的佳兆業(yè)正式坐實已經(jīng)產(chǎn)生離岸債務違約的消息。
根據(jù)佳兆業(yè)披露，公司所發(fā)行的2021年6.5%優(yōu)先票據(jù)12月7日到期，并未于該日支付本息共計4.129億美元；2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)分別于11月12日、11月11日需兌付利息共計8837.63萬美元，如今寬限期屆滿同樣未支付。
近一個月前，佳兆業(yè)已開始就到期債務進行交換要約及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未獲得境外債權(quán)人通過。佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)持有人的財務顧問公司，反向提供一份融資方案紓困，卻同樣未獲得佳兆業(yè)管理層點頭。
雙方據(jù)此陷入談判的拉鋸戰(zhàn)中，以致于債務構(gòu)成實質(zhì)違約。一位投行人士對觀點地產(chǎn)新媒體透露，兩邊還在積極溝通。
佳兆業(yè)管理層或許要快一點，因為它的存續(xù)離岸債務很快會形成壓力。一筆2026年到期11.65%優(yōu)先票據(jù)于12月1日到期應付利息，目前還處于30天寬限期內(nèi)；已違約美元債觸發(fā)交叉違約，若其余債券持有人至少25%提出要求，債券需要立即到期和償還。
截止公告日期，不含上述到期4億美元債，佳兆業(yè)存續(xù)離岸債務約117.8億美元。佳兆業(yè)稱據(jù)此擬開展全面?zhèn)鶆罩亟M計劃，上一次面臨至暗的時刻要追溯至2015年，它從違約到完成重組方案并實施共歷時15個月。
佳兆業(yè)是離岸債務規(guī)模最大的房企之一，除了12月7日到期的4億美元債，該公司未來一年內(nèi)也面臨巨額債務到期。
DM查債通數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)流通中的離岸債券共計17只，存續(xù)規(guī)模近118億美元，平均利率約10.48%；其中一年內(nèi)到期債券約6只，到期規(guī)模33.97億美元，最快到期的是明年4月一筆5.5億美元的票據(jù)。
即便只計算利息，粗略推算佳兆業(yè)每年僅離岸債券所需兌付利息也高達12.34億美元，按當前匯率折算逾78億元人民幣。而去年全年，佳兆業(yè)歸母凈利潤也僅為54.47億元人民幣，借助高息借款撬動發(fā)展的風險由此可見一斑。
高息借款模式一旦遭遇房價滯漲、房屋滯銷，便容易對企業(yè)形成反噬作用。佳兆業(yè)原定于12月7日到期的美元債是今年下半年最大的一筆離岸債券，但受困于銷售乏力以及擔保公司錦恒財富理財產(chǎn)品違約，以及企業(yè)評級下調(diào)等情形，它早已陷入"短期流動性問題"。
11月25日晚間，佳兆業(yè)對2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)的本金4億美元進行交換要約及同意征求，開出的條件包括現(xiàn)金償付2.5%及資本化利息，將票據(jù)延期一年半，而且不提供額外信用增級。最終因接納率低于95%，交換要約于12月3日宣告失效。
同時根據(jù)媒體報道，佳兆業(yè)離岸債券持有人委托財務顧問公司Lazard于11月30日向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業(yè)債務展期，還額外提供最多36億美元資金支持舊改業(yè)務，但索取高達25%至30%收益率，并以佳兆業(yè)美好、星島集團等資產(chǎn)作為抵押。
Lazard提議的重組方案并未吸引佳兆業(yè)管理層，12月10日市場已傳言，佳兆業(yè)可能會予以拒絕。至今，雙方仍未達成一致。一位香港投資人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，按照郭氏的性格，他接受債權(quán)人所提方案的可能性較小。
截止12月20日佳兆業(yè)并就2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)支付本息4.129億美元；與此同時，2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)寬限期已滿，相應利息8837.63萬美元也未支付。
在知悉佳兆業(yè)未能償還4億美元債后，惠譽警示稱，這觸發(fā)了該公司其他美元票據(jù)的的違約事件，導致如果其他美元票據(jù)至少25%債券本金總額的債券受托人或持有人要求，債券應立即到期和償還。
至少在目前，佳兆業(yè)仍未接獲債權(quán)人就加快還款發(fā)出任何通知。但市場信心仍已受到影響，12月20日復牌當天佳兆業(yè)收跌14.13%，盤中創(chuàng)下52周新低的0.79港元。
佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)的未償還金額目前約為117.8億美元，該公司表示一直與債權(quán)人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆罩亟M計劃。
據(jù)媒體報道，Lazard過去一個禮拜向佳兆業(yè)新提供了重組選項，包括新增收購佳兆業(yè)在內(nèi)地的不良銀行貸款，提供過橋貸款等。
一位投行人士對觀點地產(chǎn)新媒體透露，兩邊還在積極溝通，但他并未詳細告知談判進度。佳兆業(yè)方面亦沒有回應相關(guān)評論請求。
佳兆業(yè)此前提及，其所探討的切實可行方案包括但不限于重續(xù)及延長借款以及出售資產(chǎn)。自11月以來，佳兆業(yè)先后出售香港屯門地塊、啟德地塊，在內(nèi)地也退出了諸如深圳市佳兆業(yè)新秀城市更新有限公司等業(yè)務平臺。
舊改是佳兆業(yè)深耕的領(lǐng)域，為了消化危機它曾計劃處置大本營深圳的18個項目，包括面積39萬平方米的南山東角頭舊改地塊，以及面積9.85萬平方米的福田東山小區(qū)舊改，資產(chǎn)包權(quán)益貨值共818億元，對應融資余額達203.83億元；后來處置項目數(shù)量還增加至25個。
但至今佳兆業(yè)仍未能成功出售深圳的項目。深圳某房企曾洽談過佳兆業(yè)的項目，該公司人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，收并購的核心不在于資金，它需要考慮項目的負債，以及背后還有哪些坑等等因素。
銷售層面同樣陷入掙扎，佳兆業(yè)11月公布銷售（權(quán)益部分）僅10.06億元，環(huán)比下跌88%，該公司預計潛在物業(yè)買家的信心于12月仍受挫。銷售疲軟疊加預售資金嚴格監(jiān)管，佳兆業(yè)幾乎難以通過銷售回款緩解現(xiàn)金流緊張。
因此，全面?zhèn)鶆罩亟M是佳兆業(yè)最重要的出路。華泰證券指，在違約處置方面，中資美元債市場有較為成熟的自主協(xié)商重組機制，債務債權(quán)人可自主協(xié)商進行債券置換、展期、債轉(zhuǎn)股及條款變更等，有利于債務人壓力緩解、經(jīng)營好轉(zhuǎn)，進而提高債務償還率。
有意思的是，佳兆業(yè)曾于2015年債務重組時聘請華利安為財務顧問，如今華利安同樣將對佳兆業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、流動性等評估并探討解決方案。此時此刻，恰如彼時彼刻。
2015年4月，佳兆業(yè)宣布未能支付到期高級票據(jù)，構(gòu)成實質(zhì)違約。此后佳兆業(yè)多次提出債務重組方案，并經(jīng)過長期談判，于2016年7月完成并實施最終方案。
當時佳兆業(yè)提供三種置換方案，以供債權(quán)人選擇其一：包括置換新債券+或然價值權(quán)，按1：1的比例置換成新的債券，同時獲得名義價值等于新票據(jù)本金總額7%的或然價值權(quán)；按照1：1.02598的比例置換成新的債券；按照1：1的比例置換成新可交債。此外，還承諾每年提高現(xiàn)金票息支付比例。
與六年前相比，佳兆業(yè)最新的債務重組環(huán)境則增加了不少難度。
比如2016年佳兆業(yè)重組高達650億元人民幣的債務時，境外債包括債券、銀行貸款僅約26.3億美元，剩余接近480億元境內(nèi)債得到了中信、信達等資金方支持；這次違約的觸發(fā)點是自身資金鏈緊張，地產(chǎn)景氣度亦遠不如2016-2018年，嚴重削弱企業(yè)經(jīng)營恢復能力。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
