作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

盡管相較于過(guò)往，房地產(chǎn)行業(yè)總體融資難已屬事實(shí)，但房企仍在努力地尋找不同的融資工具。

比如招商蛇口、華潤(rùn)置地近期與銀行簽署貸款協(xié)議，金地、保利則新發(fā)中期票據(jù)。

11月10日晚間，萬(wàn)科亦宣布，重慶萬(wàn)科擬通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向平安資管申請(qǐng)融資，融資本金金額不超過(guò)人民幣58億元，期限最長(zhǎng)15年，增信方式為萬(wàn)科提供全額擔(dān)保。

保險(xiǎn)資金債權(quán)投資計(jì)劃是一種由保險(xiǎn)資管公司設(shè)立的“創(chuàng)新型債務(wù)融資工具”，主要投向基礎(chǔ)設(shè)施、不動(dòng)產(chǎn)。由于這類(lèi)債權(quán)計(jì)劃綜合成本較低，審批程序相對(duì)簡(jiǎn)單，同時(shí)作為保險(xiǎn)資金，并不受信貸政策調(diào)整影響，一度被稱(chēng)作是僅次于銀行信貸的最佳資金來(lái)源。

自2011年以來(lái)，尤其是2013年債權(quán)投資計(jì)劃從備案制改為注冊(cè)制，險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃獲得了迅猛發(fā)展。包括恒大、綠地、越秀地產(chǎn)、天房、北辰、中華企業(yè)、首開(kāi)、招商蛇口等房企都曾借助該工具獲得資金，萬(wàn)科商業(yè)今年1月也與泰康設(shè)立30億元的投資計(jì)劃。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)2020年出臺(tái)的新規(guī)，險(xiǎn)資債權(quán)投資業(yè)務(wù)已明確不得投資商業(yè)住宅項(xiàng)目。這意味著，萬(wàn)科此番尋求的58億融資，只能運(yùn)用于非住宅業(yè)務(wù)之中。

一位華南房企人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，險(xiǎn)資目前仍面臨不投住宅的紅線。

對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)造血能力屬于重要的工作內(nèi)容。除了債權(quán)投資計(jì)劃，過(guò)去一個(gè)月以來(lái)，該公司推出的融資渠道包括申請(qǐng)授權(quán)在不超300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具，推進(jìn)印力13.54億元ABS申請(qǐng)工作，以及正式公布萬(wàn)物云分拆上市計(jì)劃。

今年前三季度，萬(wàn)科在手資金減少至1386.66億元，面對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)減緩，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品流動(dòng)性成為另一條出路。

保險(xiǎn)資金的投資計(jì)劃主要指保險(xiǎn)資管公司作為受托人，募集資金以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)等方式投資基礎(chǔ)設(shè)施、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。其中2006年，保險(xiǎn)資金已開(kāi)始試點(diǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃，至2010年，增加了不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃；2012年，險(xiǎn)資投資計(jì)劃比例可達(dá)上季末總資產(chǎn)的20%。

從誕生時(shí)起，債權(quán)投資計(jì)劃便是由中國(guó)保監(jiān)會(huì)（如今為銀保監(jiān)會(huì)）負(fù)責(zé)備案審核，通過(guò)私募或注冊(cè)方式設(shè)立的類(lèi)信托性質(zhì)產(chǎn)品。這意味著，債權(quán)投資計(jì)劃不受信貸政策調(diào)整所影響，加上期限較長(zhǎng)，這成為它區(qū)別于銀行貸款、公司債券、中票等工具的重要優(yōu)勢(shì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的，2010年相關(guān)暫行辦法僅對(duì)項(xiàng)目“四證”、項(xiàng)目類(lèi)型、項(xiàng)目所在地等方面制定要求。2013年，彼時(shí)的保監(jiān)會(huì)124號(hào)文，也主要用“不動(dòng)產(chǎn)”概念表述，并未具體提及其它限制。

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的融資主體多屬于央企、大型國(guó)企或者排名較為靠前的房企或上市房企，投資標(biāo)的也主要是國(guó)內(nèi)一線城市或發(fā)達(dá)城市的寫(xiě)字樓、綜合體、高端酒店、保障房、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目。

但也有個(gè)別例外，比如越秀地產(chǎn)2017年9月曾披露，附屬公司廣州南沙與平安不動(dòng)產(chǎn)訂立不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃協(xié)議，注冊(cè)總投資額不超30億元，期限5年，募集資金主要用作開(kāi)發(fā)及建設(shè)廣州南沙濱?；▓@七期。

資料顯示，廣州南沙濱海花園七期也稱(chēng)為越秀天珹，屬于越秀國(guó)際總部廣場(chǎng)二期開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，總建面15.96萬(wàn)平方米，越秀國(guó)際總部廣場(chǎng)項(xiàng)目總建面則達(dá)209萬(wàn)平方米。

直到2020年9月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品管理暫行辦法》配套規(guī)則，其中明文規(guī)定：保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展債權(quán)投資計(jì)劃業(yè)務(wù)，不得投資商業(yè)住宅項(xiàng)目。兩個(gè)月后，銀保監(jiān)會(huì)還規(guī)定，險(xiǎn)資財(cái)務(wù)性股權(quán)投資不能開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售商業(yè)住宅的公司。

考慮到監(jiān)管規(guī)則的收緊，最新于11月10日披露向平安資管融資的萬(wàn)科，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃融資不超過(guò)58億元的主要用途，也基本排除商業(yè)住宅方向。

華南房企人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體證實(shí)，現(xiàn)階段只有非住宅項(xiàng)目才可以做債權(quán)投資計(jì)劃，“險(xiǎn)資不能投住宅是紅線”。從過(guò)去一年的實(shí)際操作看，包括首開(kāi)股份、招商蛇口等房企都將投資計(jì)劃用于綜合體、產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。

最新的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃主要由重慶萬(wàn)科作為債權(quán)人，該公司是萬(wàn)科中西部區(qū)域的主要城市公司之一。2019年以來(lái)，中西部區(qū)域發(fā)展迅速，銷(xiāo)售面積已躍居萬(wàn)科幾大區(qū)域之首。

根據(jù)萬(wàn)科公告，重慶萬(wàn)科截止今年6月底凈資產(chǎn)僅4.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到97.9%，高于同期萬(wàn)科水平（81.4%）。

但從盈利看，去年全年及今年1-10月，重慶萬(wàn)科凈利潤(rùn)分別為11.56億元、7.51億元，對(duì)應(yīng)凈利率高達(dá)106%、382%，凈資產(chǎn)收益率202%、168%。

目前，重慶萬(wàn)科在推進(jìn)的主要商業(yè)項(xiàng)目包括渝中區(qū)化龍橋片區(qū)“萬(wàn)科重慶天地”。

該項(xiàng)目79.2%股權(quán)最早于2017年由瑞安房地產(chǎn)以總價(jià)41.33億元出售予萬(wàn)科，地上總建面約126萬(wàn)平方米。2019年重慶萬(wàn)科披露，項(xiàng)目B11地塊打造重慶最高建筑（458米），建面68萬(wàn)平方米，總投資已超100億元。

萬(wàn)科公布58億融資計(jì)劃的前一天即11月9日，重慶渝中區(qū)領(lǐng)導(dǎo)還會(huì)見(jiàn)了重慶萬(wàn)科總經(jīng)理易平安一行人，并表示希望重慶萬(wàn)科進(jìn)一步加快化龍橋片區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)打造新的商業(yè)樣板。

實(shí)際上，萬(wàn)科并非首次采用險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃這一融資工具。

早在2017年9月，中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)就批準(zhǔn)了泰康資管的“泰康-萬(wàn)科商業(yè)1號(hào)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”，主要用途為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，規(guī)模約30億元。

據(jù)了解，此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃的融資成本一般參照同資質(zhì)、同期限其它債務(wù)融資工具，同時(shí)與企業(yè)綜合融資成本接近，總體較低。比如天房發(fā)展2017年推出5億元債權(quán)投資計(jì)劃，年收益率6.5%；同年，越秀地產(chǎn)30億債權(quán)投資計(jì)劃應(yīng)付利息為每年5.8%。

而且從萬(wàn)科此番所委托的平安系角度看，截至今年上半年，中國(guó)平安債權(quán)計(jì)劃及債權(quán)型理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模為4567.34億元；其中不動(dòng)產(chǎn)部分約占881.5億元，名義投資收益率5.54%。

債權(quán)投資計(jì)劃有利于拓寬融資渠道，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，并有利于對(duì)中長(zhǎng)期資金的統(tǒng)籌及相關(guān)目標(biāo)實(shí)施。對(duì)于萬(wàn)科而言，這種工具用在非住宅類(lèi)項(xiàng)目身上，一定程度上也有助于推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

今年6月下旬，萬(wàn)科在內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上提出，經(jīng)營(yíng)策略將從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。6月底年度股東會(huì)上，該公司指，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全周期價(jià)值最大化。

另于投資者關(guān)系平臺(tái)上，萬(wàn)科被問(wèn)及轉(zhuǎn)型成功的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)表示，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，不能繼續(xù)沿用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的評(píng)價(jià)體系，需要從長(zhǎng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值的角度來(lái)衡量業(yè)務(wù)價(jià)值。這意味著，在每個(gè)選定賽道上建立領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，用盡可能少的資源消耗更好地滿足客戶需求。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)以外，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)、印力、物流、長(zhǎng)租公寓、酒店與度假、梅沙教育、食品等。不同于快周轉(zhuǎn)模式，這部分業(yè)務(wù)大多屬于重投入、慢回報(bào)性質(zhì)，對(duì)企業(yè)的流動(dòng)性造成了較大負(fù)擔(dān)。

萬(wàn)緯物流管理層于2020年的一次公開(kāi)演講曾談及證券化的邏輯：物流地產(chǎn)要投入很多錢(qián)，而錢(qián)一直在資產(chǎn)里就很難運(yùn)作。在項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，萬(wàn)緯物流會(huì)尋求包括類(lèi)REITs在內(nèi)的形式進(jìn)行資產(chǎn)管理。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去兩年間，萬(wàn)科已分別對(duì)萬(wàn)緯物流、印力進(jìn)行資產(chǎn)證券化探索，包括完成印力旗下項(xiàng)目的CMBS發(fā)行，推出萬(wàn)緯物流首期類(lèi)REITs產(chǎn)品等；同時(shí)，該公司截至今年三季度已大約發(fā)行9筆租房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債，對(duì)應(yīng)債券余額逾129億元。

今年10月以來(lái)，深交所還受理了印力一筆13.54億元ABS申請(qǐng)，目前尚處于“已反饋”階段；10月28日，萬(wàn)科董事會(huì)決議向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)在不超過(guò)300億元的范圍內(nèi)，發(fā)行直接融資債務(wù)工具，用途預(yù)計(jì)為補(bǔ)充流動(dòng)資金，或投資包括但不限于長(zhǎng)租、物流、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目；11月5日，萬(wàn)科董事會(huì)決定分拆旗下萬(wàn)物云上市。

對(duì)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)加速使用債權(quán)、股權(quán)融資工具，增強(qiáng)這部分流動(dòng)性，反過(guò)來(lái)對(duì)萬(wàn)科降低開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依賴(lài)度亦有促進(jìn)作用。

截至2021年三季度末，萬(wàn)科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為1386.66億元，較6月底減少483.2億元；其中第三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-556.19億元，期內(nèi)公司合同銷(xiāo)售額下降27.6%，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流主要與銷(xiāo)售回款相關(guān)。

在房地產(chǎn)調(diào)控收緊的大形勢(shì)下，房企銷(xiāo)售與融資都遭遇不小的限制，這使得它們普遍面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科年內(nèi)發(fā)行6筆住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債，對(duì)應(yīng)余額75.66億元，大部分可用于住房租賃項(xiàng)目；借新還舊的融資則主要僅在銀行間市場(chǎng)發(fā)行2筆中票，對(duì)應(yīng)余額40億元。

如今萬(wàn)科暫時(shí)只能尋求經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)融資方面的突破，盡管對(duì)控股子公司新增的擔(dān)保額度將反映在合并報(bào)表，產(chǎn)生新的有息負(fù)債。截至9月底，該公司凈負(fù)債率31.9%，而上半年該指標(biāo)為20.2%。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 再添58億險(xiǎn)資債權(quán)投資計(jì)劃 萬(wàn)科為經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)融資鋪路