最近，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息，在地產(chǎn)人的微信朋友圈刷屏了，更引發(fā)了自媒體圈的集體高潮。各類版本的解讀層出不窮，甚至坊間傳出了十余個(gè)即將試點(diǎn)城市的名單，不知道是哪里傳出來(lái)的，都沒得到充分的驗(yàn)證。

  不過，市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的影響，是極為關(guān)注的，特別是第一波試點(diǎn)的城市，會(huì)對(duì)其購(gòu)房情緒產(chǎn)生重大的影響。我們比較傾向于的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，影響是會(huì)呈分化的局面的。對(duì)于城市能級(jí)，人口流入，產(chǎn)業(yè)支撐等基本面比較好的城市，影響是極為有限的，房子該買還得買，房?jī)r(jià)該漲還得漲。這是由供需關(guān)系的基本面決定的，即由大城市的土地和房產(chǎn)稀缺性決定的。即使有房地產(chǎn)稅，每年要付出至少幾千塊錢的成本，但是持有這些房產(chǎn)升值的空間更大，還有人均收入水平相比，這點(diǎn)錢算下來(lái)也并不算高。

  對(duì)于基本面比較弱的城市，本來(lái)就呈現(xiàn)人口外流，以及高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的，影響是很大的，具體就是那些較弱的三四線城市，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城了。這些城市的樓市供需平衡本來(lái)就很微妙，在艱難維持，再遇到利空的政策，會(huì)形成情緒踩踏。不過，這些城市執(zhí)行房地產(chǎn)稅的時(shí)間，還很長(zhǎng)，不必那么焦慮。所以，坊間流傳的第一波試點(diǎn)的十余個(gè)城市，都選擇在一二線熱點(diǎn)城市，還是有一定的道理的，因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)基本面經(jīng)得起試點(diǎn)。

  不過，這些都不是今天本文的重點(diǎn)，本文的重點(diǎn)是想討論下房產(chǎn)稅，對(duì)未來(lái)房企的生存機(jī)會(huì)，有何影響的問題。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)房企未來(lái)的發(fā)展影響是極為有限的，或者說(shuō)甚至是利好的。

  大家都知道，我們國(guó)家的存量房住宅市場(chǎng)是很龐大的，根據(jù)澤平宏觀預(yù)估的數(shù)據(jù)，截止2020年年底我國(guó)的存量住宅有約313億平米左右，總套數(shù)約3.6億套。但是這個(gè)總量里面，是包含了自建房和保障房的，真正的可納入房地產(chǎn)稅應(yīng)稅對(duì)象的，只有約4成左右，也就125億平米出頭。

  有機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)存量的商品住房進(jìn)行了價(jià)值的大致評(píng)估，說(shuō)是總市值在200-300萬(wàn)億之間。就按最大的值計(jì)算，房產(chǎn)稅的繳納是要按評(píng)估價(jià)打折的，房屋的折舊這些都要算進(jìn)去，整體能有個(gè)七折就算不錯(cuò)了。除此之外，還有一個(gè)人均住房免征的面積，把這個(gè)算進(jìn)去了后，很多房源都是剛需的，會(huì)有小一半的房源是不需要繳納房地產(chǎn)稅的。滿打滿算下來(lái)，房地產(chǎn)稅全部鋪開以后，能夠收上來(lái)的稅收也就不到1萬(wàn)億?？紤]到未來(lái)很多年房地產(chǎn)稅才全面鋪開執(zhí)行，這中間的還有新增的住宅竣工交付，把這部分算上，其實(shí)也多不了太多稅源。

  對(duì)比一下另外一組數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)的土地出讓金收入，大致是在8.5萬(wàn)億左右，這些土地出讓收入大部分是進(jìn)了地方政府的口袋的?，F(xiàn)在中央分成幾乎很少了，剩下的是省市三七分，市一級(jí)財(cái)政拿了大頭，與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅最終的收入，大部分也是留給地方財(cái)政的。土地出讓收入和房地產(chǎn)稅征繳收入的差異還是挺大的，光金額來(lái)看就是8:1，房地產(chǎn)稅要替代土地出讓收入，還任重而道遠(yuǎn)。

  另外，房地產(chǎn)稅的征收，也是一個(gè)高成本的征稅行為，中間涉及到房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，納稅人的催繳，還有相關(guān)稅務(wù)人員的培養(yǎng)，這些都是需要有成本的。相比之下，簡(jiǎn)單直接大塊地收土地出讓金，還是一個(gè)輕松來(lái)錢快的活計(jì)。

  所以，為了保證地方財(cái)政收支平衡，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)土地出讓收入的秩序是不能壞的。而作為土地出讓金繳納的來(lái)源，作為二級(jí)開發(fā)主體的房企的生存狀況，是會(huì)得到基本的保證的。但是房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，短期內(nèi)肯定是利空房地產(chǎn)銷售的，購(gòu)房者會(huì)持幣觀望，存量二手房會(huì)拋售，引發(fā)降價(jià)潮，這會(huì)從結(jié)果導(dǎo)向反饋到房企的銷售回款壓力上。

  但是，土地財(cái)政的壓力位是不能破的，這關(guān)系到地方政府的基本生存問題。所以，在房地產(chǎn)稅只能緩圖之，不能操之過急，要把利空慢慢釋放出來(lái)，讓大家用時(shí)間去適應(yīng)這個(gè)過程。而且，在這個(gè)稅收政策執(zhí)行落地的中途，土地市場(chǎng)的供應(yīng)秩序還不能亂，會(huì)有相應(yīng)的穩(wěn)定地產(chǎn)開發(fā)秩序的政策出臺(tái)，房企的生存情況不會(huì)太差。