觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
認證過后，建筑就能被貼上“綠色標簽”。貼簽之后，有可能叩擊新的融資大門。
融資是當下企業(yè)“解渴”的渠道。
能順利發(fā)出第一筆債、能繼續(xù)配股融資、能發(fā)出新年第一筆ABS，不光是企業(yè)本身，整個行業(yè)也能感覺到春風送暖。
若是回頭細數去年“已反饋”過、發(fā)行數額較大的ABS，可以發(fā)現，各種類型的可預期現金流中，商業(yè)地產、租賃住房等類目的專項資產支持計劃占主要，例如合生以購物中心合生匯作為標的發(fā)行80億元ABS，華發(fā)接著上一筆50億元租賃住房ABS繼續(xù)發(fā)行第二筆。
2021年以來，自提出“碳中和”、“碳達峰”后，ABS中同樣是大數額且引起熱議的，還有關于碳中和的綠色資產支持計劃。
2021年6月，中海以成都國際中心作為標的發(fā)行了國內首單碳中和CMBS項目，而后又接連在12月以上海國際中心為底層資產發(fā)行，總規(guī)模超70億元。
約莫前后，中航產融亦在去年12月15日以“北京中航產融大廈”作為底層資產，擬發(fā)行不超過50億元綠色碳中和資產支持證券。
就在近日，中航產融39億ABS融資項目更新為“已反饋”。公告顯示，這座剛剛改名、在地圖信息上仍顯示為“中航資本大廈”的寫字樓，是首都央企金融機構辦公大廈中唯一獲得年度碳中和雙認證的辦公機構。
中航產融大廈的“綠色標簽”不少，一個項目的“碳中和”可能包括施工類、設計類、綠色節(jié)能類等方面的證書。公告顯示，北京中航產融大廈在提到的三個方面獲得總計20個獎項和證書，其中包括leed金級認證，也就是美國綠色建筑委員會給貼的“綠簽”。
貼綠標之前，企業(yè)仍有大量的工作要做。根據2019年住建委最新頒布的《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019，申請綠色金融服務的建筑項目，應對節(jié)能措施、節(jié)水措施、建筑能耗和碳排放等進行計算和說明，并形成專項報告。
有關碳排放、建筑能耗、節(jié)水量等具體數據未見披露，關于認證過程讀者無從得知，但實地走訪的直觀感受，也許能對認證結果捕捉一二。
據《綠色建筑評價標準》GB/T50378，“綠色建筑”分為六個部分，分別是安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居和提高與創(chuàng)新。每一類目細化到一個具體可見的條款。例如健康舒適一欄，其中一條說明“應防止廚房、衛(wèi)生間的排氣倒灌”。
（圖表來源于目前住建委更新的《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019）
看過這些，在1月24日，北京剛下完小雪，去到樓高218米的中航產融大廈。
大廈直插云端，全玻璃外墻在陰天中依然醒目。大廈旁是兩個單獨的小空間，中間拱起的外形似貝殼，一個集中停放非機動車、一個集中放著外賣。
樓內分為低中高區(qū)，低區(qū)B2-4層是配套區(qū)，5-28層是中區(qū)辦公區(qū)，招商多位基金管理、科企和風投企業(yè)，30-43層為高區(qū)辦公區(qū)，是中航產融自有辦公區(qū)。
每一區(qū)有清晰指示，寫明企業(yè)及所處樓層，有約3m*2m大屏幕的訪客指引和電梯乘坐說明。中區(qū)的15層和高區(qū)的30層是專設的訪客大廳，層內字畫、飛機模型似小展廳樣，另有大片的會客區(qū)。
一層亦設有小部分讀書空間，對于空間亦有創(chuàng)新利用。B1層完全沒有食堂味，座位上玻璃隔板全安裝，并設有便利店、剪發(fā)、洗衣等配套。另有手機小程序配套支持，健康舒適與便利程度有所滿足。
疫情期間，走進大廈，警示線、防滑毯、屏幕指引路過的人會自動噴消毒水，手會觸碰到的地方例如門把手、電梯按鈕，幾乎都有盒裝抽紙粘在墻上，可見其特殊期間的物管情況。
周邊即望京CBD附近，離15號地鐵線約400米，距離14號線亦不遠，鄰近一邊為忠旺大廈，另一邊為昆泰集團，前面可以從綠地中心和POSCO兩座大廈之間看見望京SOHO。
據望京寫字樓市場業(yè)內人士說，大約7年前，大廈逐漸建成。去年6月，中航資本大廈改名為中航產融大廈。三年過后出租率都有90%以上，目前大廈還有500平米以上數個辦公區(qū)待租。租金大概8-10元每平米每天，和望京CBD的均價差不多。
融資“綠”途
如果按照上述來看，這份對于綠色建筑的認證，似乎和想象中純技術和材料的體現不太一致。
主流的綠色認證機構美國綠建委（USGBC）中國區(qū)主管向觀點新媒體表示，這是一個綜合看待的標準，當然在碳排放和其他數據中的硬性標準也有，但是在先決條件滿足的情況下，有的側重零能耗，有的側重環(huán)境適宜。他還表示，新建建筑和既有建筑的認證也是按照不同分類來認證的。
總得來說，這是一套更為綜合的體系。對于當下的房企來說，這份“綠色標簽”有可能叩擊新的融資大門，能代價小點更好。
據相關人士介紹，房企要想以綠色建筑發(fā)行綠色債券，首先要取得綠色建筑標識。在實操中，標識申請中的項目也可以申報綠色債券。綠色建筑標識的出具機構既可以是住建部門，也可以是專業(yè)的第三方機構。
據LEED認證相關資料統計，2020年新增認證項目出現了驟增，新增數目873，同比增長128.53%。據相關消息，北京朝陽CBD 2020年已有16座建筑得到認證，27個項目已經注冊。
就在不久前的去年12月底，1991年落成的京城大廈亦獲得LEED既有建筑金級認證授牌。
目前來看，綠色債券在融資成本、市場偏好、政策支持方面有明顯的優(yōu)勢，但在發(fā)行認證、項目成本上仍然有一定障礙。
資料顯示，從發(fā)行利率來看，2016-2018年間已發(fā)行的綠色ABS的票面利率主要集中在5%-6%之間，平均值為5.22%，低于其他ABS類產品。但綠色債券的募資用途有限制，在將普通建筑提升至綠色建筑的過程中，也提升了成本。
有關于綠色債券的概念模糊，三部委2021年發(fā)布的《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》統一了綠色項目界定標準，指明“綠色債券”是指將募集資金專門用于支持符合規(guī)定條件的綠色產業(yè)、綠色項目或綠色經濟活動，依照法定程序發(fā)行并按約定還本付息的有價證券。
并且將綠色建筑、可持續(xù)建筑、水資源節(jié)約和非常規(guī)水資源利用等新時期國家重點發(fā)展的綠色產業(yè)領域類別更大范圍更明確的劃入。
有關于碳中和的ABS未有很多，但關于綠色債券的融資早有不少。銀行間市場交易上協會審批的最大一筆規(guī)模，恒隆地產的綠色中心票據，2018年底，總規(guī)模100億，兩個分別位于昆明和武漢的恒隆廣場，是leed金級認證的項目。旭輝遠洋也陸續(xù)發(fā)行過美元綠色票據。
再例如發(fā)行綠色美元債的新世界、朗詩、太古地產，其間要求綠色建筑二星級以上的或者leed金級以上的綠色建筑，主要還是以寫字樓或者住宅建筑相對為主。
這個“綠簽”并不是永久的，據北京十部門印發(fā)《北京市綠色建筑創(chuàng)建行動實施方案（2020年-2022年）》的通知，要完善星級綠色建筑標識制度，在修訂綠色建筑標識管理辦法的同時，建立標識撤銷機制。
但《方案》亦提出目標指，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑一星級及以上標準，新建政府投資公益性建筑和大型公共建筑全面執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標準。
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