習(xí)REITs 作者：陳小棟
來源：習(xí)REITs
物業(yè)分類
倉儲物流地產(chǎn)通常是按建筑面積及建造規(guī)格兩個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，具體見
圖1 倉儲物流地產(chǎn)分類
資料來源：習(xí)REITs整理
物業(yè)關(guān)注點
評估物業(yè)與企業(yè)估值的邏輯有相似，也是從宏觀再看到微觀。
宏觀層面
評估在宏觀層面首先應(yīng)關(guān)注評估對象所處城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會零售消費品總額、人均可支配收入等。對倉儲物流地產(chǎn)有影響力的典型因素是城市物流業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，這需要重點對所在城市的物流業(yè)總體發(fā)展規(guī)模和運行效率、物流業(yè)各分支的發(fā)展?fàn)顩r、物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備水平、企業(yè)物流經(jīng)營狀況(企業(yè)物流運營情況及效率、物流主營業(yè)務(wù)收入、物流主營業(yè)務(wù)成本和企業(yè)擁有的物流設(shè)施)4個方面進(jìn)行細(xì)致考察。其次應(yīng)關(guān)注城市倉儲物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，這需要分析該城市物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)、開發(fā)投資、開發(fā)建設(shè)、租賃市場4個方面。最后應(yīng)關(guān)注評估對象所處工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施是否完善、工業(yè)集聚度、物業(yè)管理情況等。
微觀層面
評估在微觀層面主要關(guān)注兩個方面：一是項目地塊條件即地理位置和地塊現(xiàn)狀，二是地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項目交通條件。具體如下：
① 地理位置和地塊現(xiàn)狀：評估需要著重對倉儲物流地產(chǎn)的地理位置與城市重要地點即港口、鐵路編組站、公路貨運樞紐、樞紐機(jī)場、主要口岸、城市大型商圈、批發(fā)市場、專業(yè)市場、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)等的空間位置關(guān)系進(jìn)行分析。同時，評估要關(guān)注倉儲物流地產(chǎn)周邊環(huán)境，即相鄰的道路、站點、港口和機(jī)場的位置等因素，它們是否與倉儲物流地產(chǎn)內(nèi)的道路相銜接，形成內(nèi)外一體、便利通暢的物流通道。
② 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：倉儲物流用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地可用以開發(fā)物流地產(chǎn)項目。評估需要對不同性質(zhì)的建設(shè)用地的物業(yè)建筑面積、業(yè)態(tài)比例、限制條件等進(jìn)行考慮。
③ 項目交通條件：評估應(yīng)著重分析倉儲物流地產(chǎn)周邊道路現(xiàn)狀及到機(jī)場、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運樞紐、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)集聚地、大型商圈、批發(fā)市場、專業(yè)市場等城市重要地點的行車距離和行車時間。
財務(wù)層面
評估在財務(wù)層面涉及的具體內(nèi)容如下：
(1) 運營收入
運營收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、保證金利息收入及其他收入。
(2) 運營費用
(3) 其他關(guān)注點
由于倉儲物流的特殊功能，不同倉儲物流地產(chǎn)的建造成本不同。評估需重點關(guān)注其建筑面積、開間與進(jìn)深比例、防火分區(qū)要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺、雨棚規(guī)格及月臺高度等。
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原標(biāo)題： 基礎(chǔ)設(shè)施REITs評估：倉儲物流關(guān)注點
