作者：盧鵬

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同之中，存在著一種“裝修補(bǔ)助條款”（以下簡稱為裝補(bǔ)條款）情形。通常多為出租房為完善商業(yè)項(xiàng)目的品牌號(hào)召力，挑選部分國際名品或國內(nèi)有較高美譽(yù)度的品牌進(jìn)行招徠，并許諾在在經(jīng)營期給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助的條款。此類條款隨著目前國內(nèi)商業(yè)綜合體競爭的日漸加劇而越發(fā)盛行，甚至部分出租方饑不擇食，無差別對(duì)任何進(jìn)駐品牌給予裝修補(bǔ)助。一方面是嚴(yán)重的資金浪費(fèi)，另一方面為企業(yè)內(nèi)部管理腐敗打開了方便之門。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在合同談判過程之中，代表出租方的法務(wù)或律師對(duì)此理解存分歧，所以我與大家分享一下我個(gè)人對(duì)于商業(yè)租賃合同中裝補(bǔ)條款的理解與應(yīng)用，以供各位有需求的朋友參考。

一、什么是裝補(bǔ)條款

（一）裝補(bǔ)條款

裝補(bǔ)條款是指為了促使某品牌或特定系列品牌同意簽署租賃合同并進(jìn)駐經(jīng)營，而由出租方同意該承租方在經(jīng)營期間給予特殊經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助的行為，多數(shù)表現(xiàn)形式是以專項(xiàng)裝修補(bǔ)助名義進(jìn)行，本質(zhì)上就是一種附生效條件的條款。

（二）裝補(bǔ)條款的金額

裝補(bǔ)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)項(xiàng)目自身的定位、業(yè)態(tài)以及所匹配的品牌層級(jí)而定。在國內(nèi)一二線城市中，常規(guī)商業(yè)綜合體的裝補(bǔ)通常在四千元/㎡至一萬元/㎡左右，餐飲類在兩千元/㎡左右，配套類在三千元/㎡左右。如果是高檔型商業(yè)綜合體，則裝補(bǔ)費(fèi)用則更加高昂。需要注意的是，關(guān)于金額內(nèi)容的信息有很強(qiáng)的局限性，會(huì)隨著社會(huì)中具體項(xiàng)目而進(jìn)行變動(dòng)，在此敘述，僅僅是便于從事審計(jì)、紀(jì)檢工作的朋友作為參考，但具體項(xiàng)目一定要因當(dāng)時(shí)的情況而定。

（三）裝補(bǔ)條款的種類

1、出租方按照承租方標(biāo)準(zhǔn)代為裝修

即由出租方按照承租方所給予的裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料要求，為承租方進(jìn)行裝修。該種情形往往見于具有施工能力或掌握有施工資源的出租方，是為最大化節(jié)省成本而進(jìn)行施工。此種模式往往是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或擁有多家連鎖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出租方企業(yè)采用，因?yàn)閺某杀竞怂慵把b修進(jìn)度上比較容易掌控。而且在合同簽署過程中，能夠擁有比較強(qiáng)勢的談判地位（你掏錢你說了算）。

2、出租方按照承租方標(biāo)準(zhǔn)給予支付

即由出租方按照承租方所給予的裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料要求所應(yīng)付的金額，為承租方提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。該模式往往是一些具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)，自身又具備快速裝修裝飾能力的承租方所采用的模式，其邏輯簡單粗暴，就是你給錢我就快點(diǎn)干，而且我不信任你的裝修能力。該模式主要是由承租方作為主導(dǎo)，實(shí)踐中甚至裝補(bǔ)條款或合同都要采用承租方版本。

3、出租方按照承租方標(biāo)準(zhǔn)給予對(duì)價(jià)

采用此類模式，往往是出租方與承租方地位相當(dāng)，甚至承租方略強(qiáng)勢。對(duì)于承租方所選定的裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料，由出租方采用非金錢模式進(jìn)行置換或?qū)r(jià)償付，至于是否真實(shí)以裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料進(jìn)行裝修則在所不論。例如給予專項(xiàng)消費(fèi)采購、營銷費(fèi)用抵扣，租金或物管費(fèi)減免等形式。實(shí)踐中此類與裝補(bǔ)掛鉤的優(yōu)惠條款比比皆是，完全不考慮稅籌規(guī)劃以及法律性質(zhì)，屬于野性自由派模式。但優(yōu)點(diǎn)是能夠及時(shí)落地，方便執(zhí)行，缺點(diǎn)是財(cái)務(wù)部門比較抵觸。

（四）時(shí)間因素及比例

1、通常在裝補(bǔ)條款中，裝補(bǔ)的周期是在簽訂后之后給予支付或裝修。具體的支付節(jié)點(diǎn)由雙方協(xié)商，如簽訂合同后給予部分裝補(bǔ)，開業(yè)后給裝補(bǔ)條款的予裝補(bǔ)，開業(yè)達(dá)一定時(shí)間后給予裝補(bǔ)，時(shí)間靈活度較強(qiáng)，

2、裝補(bǔ)支付比例通常為合同簽訂后支付補(bǔ)助費(fèi)用的40%左右，進(jìn)場裝修支付30%左右，正式開業(yè)后支付30%左右。亦有其他支付比例模式，具體看雙方訴求及談判情況而定。

3、時(shí)間因素和比例是裝補(bǔ)條款的重要組成部分，具體關(guān)系到后期違約責(zé)任的判定。實(shí)踐中，由于出租方在簽訂合同后往往就會(huì)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助行為，這就使得自身行為在初始就已成為枷鎖，所以內(nèi)心期望會(huì)變的強(qiáng)烈。而實(shí)際情況恰恰相反，因?yàn)槌凶夥阶允季筒⒉皇鞘挚春迷擁?xiàng)目，所以即便獲得裝補(bǔ)也會(huì)采取觀望、拖延的方式來對(duì)待，那么雙方的期望與行動(dòng)就存在偏差，拿錢不辦事或找借口就是事實(shí)上的常態(tài)，因此在裝補(bǔ)條款中，對(duì)于時(shí)間因素及比例必須明確和細(xì)致的確定。同時(shí)對(duì)于違約責(zé)任也應(yīng)當(dāng)予以綁定對(duì)應(yīng)，從而保障出租方的權(quán)益。

（五）裝補(bǔ)條款的發(fā)票應(yīng)對(duì)

在真實(shí)的商業(yè)租賃行為中，承租方如依照常規(guī)裝補(bǔ)條款進(jìn)場，此時(shí)出租方應(yīng)當(dāng)履約向承租方支付相應(yīng)裝補(bǔ)款項(xiàng)，但由于承租方自身沒有裝修資質(zhì)和經(jīng)營項(xiàng)，是不具備開具工程發(fā)票的能力的。所以實(shí)踐中裝補(bǔ)條款及合同中會(huì)引入第三方，即具有裝修資質(zhì)的裝修公司，由出租方、承租方及裝修公司簽訂《三方裝修施工協(xié)議》，并約定由出租方將裝修補(bǔ)貼款支付裝修公司。這種解決方式其實(shí)隱含觸碰民法典第146條的問題，存在認(rèn)定是虛偽表示還是隱藏行為的可能性。然而目前沒有相關(guān)判例存在，且包含于整個(gè)租賃合同之中，實(shí)踐中意義有限。

二、裝補(bǔ)條款的理解

（一）裝補(bǔ)條款產(chǎn)生場景

裝補(bǔ)條款本質(zhì)是由于項(xiàng)目或運(yùn)營方運(yùn)營能力的羸弱所導(dǎo)致。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往涉及到前期選址規(guī)劃、中期建設(shè)與招商、后期運(yùn)營三者的統(tǒng)一影響，所以很多新建商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)時(shí)往往過分強(qiáng)調(diào)“品牌效應(yīng)”與“首店效應(yīng)”，追逐一些其他商業(yè)項(xiàng)目所沒有的新品牌和首家店鋪，故而導(dǎo)致了為招徠此類品牌需要給出超常規(guī)的優(yōu)惠力度，使得承租方對(duì)裝補(bǔ)形成了依賴。此風(fēng)在國內(nèi)已有多年歷史，甚至部分品牌利用出租方的心理而大肆獲取非正常經(jīng)營效益，僅僅靠裝補(bǔ)就獲得了第一桶金。但出租方的飲鴆止渴式補(bǔ)貼已然成風(fēng)，越是小出租方，越得通過這種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼方式來獲得品牌入駐。

（二）裝補(bǔ)條款的后果

裝補(bǔ)條款這種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助方案在正式合同文本中與違約責(zé)任相捆綁。因此核心是對(duì)于違約責(zé)任的綁定，但由于這類品牌多是強(qiáng)勢姿態(tài)，所以在條款及合同表述之中較難掌握。很多時(shí)候法務(wù)或律師剛試圖進(jìn)行條款自我保護(hù)時(shí)，就被各類商務(wù)條件所壓制，甚至動(dòng)輒被拒簽所要挾。承租方“優(yōu)勢在我”的心態(tài)會(huì)令出租方談判極其被動(dòng)，合同簽署也是異常艱辛。故而想解決此類問題，要么項(xiàng)目自身進(jìn)行強(qiáng)化，從而使承租方確實(shí)感興趣。要么是再多掏點(diǎn)，讓對(duì)方暫時(shí)閉嘴。只有這樣，才有可能從根本上簽署有利自身的合同條款。在此，我向大家推薦一個(gè)課程--《商業(yè)招商談判要點(diǎn)》，我用3.5小時(shí)向大家講透商業(yè)地產(chǎn)招商談判中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、節(jié)奏與技巧。歡迎大家來指點(diǎn)，付款后可添加我的微信獲取相關(guān)附贈(zèng)資料及課件包。

三、裝補(bǔ)條款常見風(fēng)險(xiǎn)

（一）簽約前的資質(zhì)審查

1、主體審查

裝補(bǔ)在表現(xiàn)形式上多數(shù)是對(duì)承租方裝修投入的補(bǔ)貼，故而在簽約前必須對(duì)承租方的主體進(jìn)行審查。例如審查對(duì)方的經(jīng)營主體資格是否合法，是否真實(shí)存在、證照是否齊全。同時(shí)審查履約能力：如資本出資情況、已有店鋪經(jīng)營情況，如有可能還應(yīng)向其他已開業(yè)的商場詢問履約能力，是否存在欠租、逃店或工商處罰事項(xiàng)。

2、審查文件

承租方應(yīng)提供經(jīng)過年檢的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并加蓋公章，履行合同需要的資質(zhì)證件（如生產(chǎn)廠家或代理商的銷售授權(quán)書和商標(biāo)許可、產(chǎn)品合格證、質(zhì)檢合格證等）。

（二）裝補(bǔ)條款支付路徑

由于裝補(bǔ)條款的支付名目多數(shù)為裝飾裝修工程款，故該費(fèi)用往往是支付至指定的裝修公司，再由裝修公司開具工程款發(fā)票。故應(yīng)由三方簽署《裝修施工協(xié)議》，明確約定支付路徑以及支付后的工程進(jìn)度與管控。例如裝補(bǔ)支付入何方賬戶？由誰管控進(jìn)度，裝修標(biāo)準(zhǔn)審定，以及責(zé)任劃分方案。

實(shí)踐中還有名為裝補(bǔ)實(shí)為補(bǔ)償?shù)那樾危缭谄放平?jīng)營達(dá)到一定日期后給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，令其翻新。又或以裝補(bǔ)條件名義購買承租方的產(chǎn)品、服務(wù)等方式變向輸送經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。此類模式中經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪Ｊ轿寤ò碎T，所以合同中需要細(xì)細(xì)梳理、記錄，必要時(shí)輔以會(huì)議記錄、往來信函作為佐證。

（三）裝補(bǔ)條款支付后的風(fēng)險(xiǎn)管控

簽訂裝補(bǔ)條款后應(yīng)當(dāng)約定，因承租方在合同租賃期內(nèi)違約或解約時(shí)，對(duì)于裝補(bǔ)費(fèi)用的退賠方式、款項(xiàng)及時(shí)間。需要注意的違約與解約不同，違約不一定會(huì)解約，僅僅是進(jìn)行處罰的情況下不存在退賠裝補(bǔ)。但承租方單方解約則需要明確約定退賠出租方已給予的裝補(bǔ)。

（四）價(jià)格評(píng)估

簽訂裝補(bǔ)條款后應(yīng)當(dāng)對(duì)于出租方實(shí)際裝修的項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并由雙方簽字蓋章予以確認(rèn)。

四、對(duì)裝補(bǔ)條款的應(yīng)對(duì)策略

我認(rèn)為所有的合同條款，均有著一定的應(yīng)對(duì)策略，本處向各位提供一些思路與方式，僅供參考。

（一）合同相對(duì)性原則

當(dāng)商業(yè)租賃合同中出現(xiàn)裝補(bǔ)條款時(shí)，其實(shí)平衡性已略偏向了承租方。所以作為出租方需在整體合同中設(shè)定些對(duì)自身有利的條款。例如當(dāng)給予裝補(bǔ)條款后，承租方必須保障經(jīng)營業(yè)績，必須保障新款、新品的優(yōu)先供應(yīng)，必須保障在一定物理半徑內(nèi)保障獨(dú)家。又或者承租方因自身商品、服務(wù)的美譽(yù)度，必須要保障店鋪的客流量、活動(dòng)頻次等，從而達(dá)到出租方用條件換取條件，用魔法對(duì)打魔法的平衡。

（二）裝補(bǔ)條款的效力變換

裝補(bǔ)條款通常是一種附生效條件的條款，但效力在于裝補(bǔ)行為支付與否，即簽訂合同后出租方支付經(jīng)濟(jì)對(duì)價(jià)時(shí)該附條件的條款正式確定生效，但此時(shí)出租方已失去了主動(dòng)性。因此作為出租方，建議轉(zhuǎn)換為以承租方在實(shí)際經(jīng)營一定期限后給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，這樣就能夠從性質(zhì)上轉(zhuǎn)變附期限條款，裝補(bǔ)條款生效主動(dòng)權(quán)將被控在出租方手中。而承租方則需要反向操作，以避免被動(dòng)。

五、裝補(bǔ)條款的組合應(yīng)用

需要說明，合法的裝補(bǔ)條款是經(jīng)濟(jì)意志的體現(xiàn)，不應(yīng)孤立去看待。需要結(jié)合承租方品牌在合同洽商時(shí)的市場地位而言。如洽商時(shí)，正屬于商譽(yù)頂點(diǎn)時(shí)，那么裝補(bǔ)就是一種有效的平衡手段。所以裝補(bǔ)條款一定是與合同整體結(jié)合起來看待。簽署合同時(shí)同意簽署裝補(bǔ)條款，到底是為了引進(jìn)新品牌，還是排他利益獨(dú)占？是說承租方真經(jīng)營還是只為了騙補(bǔ)？該承租方將來會(huì)長期經(jīng)營還是網(wǎng)紅性質(zhì)一年后撤場？針對(duì)這些問題，需要對(duì)裝補(bǔ)條款進(jìn)行不同方面的調(diào)整和預(yù)防。這涉及到出租方的經(jīng)營預(yù)判，以及品牌調(diào)整的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用，但根本上是從企業(yè)的長久利益來考慮。

作為法務(wù)或律師面對(duì)此條款時(shí)，不應(yīng)僅僅的考慮條款的法律界面，還需要同招商、運(yùn)營部門一同分析和考慮，做出一個(gè)初步預(yù)判。

（一）出租方對(duì)市場地位的應(yīng)用

優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與優(yōu)秀品牌在溝通過程中存在著地位的平衡性，店大欺客、客大欺店是永恒的商業(yè)行為，雙方地位會(huì)不斷轉(zhuǎn)換。優(yōu)秀品牌方作為承租人時(shí)，利用自身美譽(yù)度來獲得裝補(bǔ)，往往是經(jīng)濟(jì)選擇高于品質(zhì)選擇，因此出租方需要警惕后期對(duì)方的撤場意愿。出租方不能以一廂情愿認(rèn)為掏錢了對(duì)方就會(huì)長久留下并履行合同。一旦發(fā)現(xiàn)不賺錢時(shí)，品牌該離開依然會(huì)離開。所以裝補(bǔ)條款是對(duì)出租方劣勢地位的一種補(bǔ)充手段，使用時(shí)應(yīng)當(dāng)極為謹(jǐn)慎，想盡辦法的與其他商務(wù)條件進(jìn)行綜合捆綁，例如給予裝補(bǔ)還可以給予業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)，或經(jīng)營期滿多少年后的翻新免租期等等模式。尤其是具有長期價(jià)值的一二線品牌，盡可能深度綁定。這樣能保障對(duì)方的經(jīng)營意愿與期限，但弊端是難以調(diào)整和解約。

（二）承租方對(duì)裝補(bǔ)條款的看待

承租方法務(wù)或律師或合同起草人，對(duì)裝補(bǔ)條款亦需要警惕。拿人錢財(cái)替人消災(zāi)，對(duì)于裝補(bǔ)條款出租方一定會(huì)進(jìn)行反向制約。所以承租方的重點(diǎn)不應(yīng)陷入對(duì)目前收獲的裝補(bǔ)關(guān)注，需要盯著秤砣而非鉤子上的肉，需要對(duì)項(xiàng)目的選址地段、客流數(shù)量、運(yùn)營服務(wù)等能力進(jìn)行制度性審查與保障，在整體合同、服務(wù)配套內(nèi)容中需要進(jìn)行預(yù)防性設(shè)定。例如即便獲取裝補(bǔ)，也應(yīng)當(dāng)要求出租方保障項(xiàng)目每年的營銷活動(dòng)頻次、客流數(shù)量等，否則視為條件未成就并約定后續(xù)處理。

（三）裝補(bǔ)條款只是個(gè)條款

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃合同，本質(zhì)上是對(duì)于雙方在經(jīng)營預(yù)判，并對(duì)未來可能會(huì)發(fā)生行為處理設(shè)定，屬于抽象概念的歸集。但客觀世界中需要盡快落實(shí)及執(zhí)行，因此合同是先置條件，只要有利促成交易就應(yīng)當(dāng)盡快簽署，先把錢掙到手。在裝補(bǔ)條款中存在的風(fēng)險(xiǎn)管控，如談判無法撼動(dòng)，那么可以在其他條款、規(guī)則中進(jìn)行平衡和彌補(bǔ)，不需要死磕。條款只是個(gè)條款，不要糾結(jié)，先動(dòng)起來，在發(fā)展中尋找突破口。

最后，本文是作為商業(yè)租賃合同簽署時(shí)常見問題之一的參考建議，并未列舉各類法條和案例。裝補(bǔ)條款在商業(yè)租賃中由于應(yīng)用較廣且客觀條件以及觸發(fā)形式不同，在此僅僅是表述了其中一部分情形，以供各位在實(shí)踐之中參考。但由于個(gè)人水平和能力有限，還請(qǐng)各位多多斧正批駁。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 商業(yè)租賃合同裝補(bǔ)條款應(yīng)用要點(diǎn)