作者：不良資產(chǎn)投資觀察

來(lái)源：不良資產(chǎn)投資觀察（ID:biyuefinance）

這兩天突然一批熱文爆發(fā)，瘋狂感嘆2020年上半年208家房企宣告破產(chǎn)，房企日子不好過(guò)?。∷坪?08家是個(gè)非?？膳碌臄?shù)字？經(jīng)濟(jì)危機(jī)級(jí)別那種！但是仔細(xì)對(duì)比來(lái)看，2019年上半年房企破產(chǎn)的數(shù)字為238家，比今年還要高10%以上，也不見(jiàn)得有什么波瀾，萬(wàn)科依舊收入利潤(rùn)雙雙創(chuàng)新高，各大房企依舊美滋滋，人們還不是依舊有錢(qián)就去買(mǎi)房？這樣一看，是不是覺(jué)得208家就沒(méi)有那么嚇人了。

數(shù)據(jù)來(lái)源：人民法院公告網(wǎng)

只不過(guò)放在疫情后經(jīng)濟(jì)之下，給社會(huì)負(fù)能量又助推了一把，讓人感覺(jué)到“哇！現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)真的好糟糕！”

但！也沒(méi)有必要恐慌，是的！經(jīng)濟(jì)確實(shí)不好！短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)資金流動(dòng)性不足，變現(xiàn)能力差，甚至不良貸款急速增加。但這只是短期的，放大點(diǎn)看，只要熬過(guò)一年，即使08年金融危機(jī)那樣，也能夠快速反彈。至于現(xiàn)在，如果手上有資金，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，去買(mǎi)一些急于脫手的二手樓；對(duì)于機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，去揀一些在小貸公司或者銀行端斷供的房抵貸債權(quán)，不失為“撿便宜”的好時(shí)機(jī)。 

為什么？看看股市就知道，資本的世界，只有在突發(fā)危機(jī)的時(shí)候才是賺大錢(qián)的時(shí)候。

買(mǎi)在最恐慌得時(shí)候，具有足夠的安全墊，等待估值回正，行情回暖。而房產(chǎn)是有估值兜底的，誰(shuí)給兜底？銀行，國(guó)家！房住不炒理念沒(méi)有錯(cuò)，按照主流的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，房市將進(jìn)入平穩(wěn)期。而由疫情引起的短期“慘淡”水平，那么對(duì)于資產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，拿債權(quán)包的風(fēng)險(xiǎn)更可控，因?yàn)樵谶@種情況下做收益測(cè)算，會(huì)考慮到現(xiàn)在的慘淡，而不至于過(guò)分樂(lè)觀。

那么這篇文章就重點(diǎn)來(lái)說(shuō)說(shuō)，現(xiàn)在疫情影響下即將涌現(xiàn)的“房抵貸”債權(quán)，而各大資管公司又是如何去淘金的！

首先來(lái)了解一下什么是“房抵貸”？

房抵貸是指以房產(chǎn)為抵押物的貸款，房抵貸包括了一抵、二抵及多抵等細(xì)分類(lèi)別，銀行一般只接受一抵，而小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)可以做一抵，二抵及多抵的抵押貸款，這是由獲客能力及利率決定的，一定程度上也決定了不良房抵貸的質(zhì)量。

再來(lái)看看，資產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)不良房抵貸進(jìn)行處置的商業(yè)邏輯。首先要弄清一點(diǎn)，就是資產(chǎn)公司買(mǎi)的是貸款關(guān)系而不是房產(chǎn)本身，法律角度講就是買(mǎi)的是債權(quán)而不是物權(quán)。任憑房?jī)r(jià)漲跌，回款上限永遠(yuǎn)就是債權(quán)本息總額（接受以房抵債除外）。

萬(wàn)能公式：利潤(rùn)=收入-成本

而資產(chǎn)公司債權(quán)處置的收入=（1.1）債權(quán)本金+（1.2）利息+（1.3）罰息+（1.4）復(fù)利+（1.5）處置費(fèi)用

（1.1） 本金比較好理解，譬如銀行給借款人貸了1000萬(wàn)，銀行把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)，假如轉(zhuǎn)讓價(jià)格是900萬(wàn)，但是AMC向借款人主張的時(shí)候，還是可以向借款人要1000萬(wàn)，所以這里面的收入是指?jìng)鶛?quán)本金，不是指?jìng)鶛?quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

（1.2）利息不多解釋?zhuān)y行的利率一般也就是4%-8%之間，對(duì)應(yīng)的房抵經(jīng)營(yíng)貸款。

（1.3） 收入里面其中一個(gè)關(guān)鍵就是本金的罰息，銀行的罰息一般是比較低的，是基準(zhǔn)利率上浮50%。舉個(gè)例子，銀行給借款人的貸款利率是年化7%，那么罰息利率是年化10.5%。

（1.4）復(fù)利可以理解成為利息的“罰息”，一般也是跟罰息利率持平。

（1.5）處置費(fèi)用，一般貸款合同里面會(huì)要求借款人承擔(dān)借貸違約產(chǎn)生的費(fèi)用，譬如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等等的，這個(gè)占比不多，先忽略。

由于成本主要指的是資金成本，相對(duì)每個(gè)資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)成本相對(duì)固定，這里也不展開(kāi)。那么重點(diǎn)來(lái)了，一個(gè)債權(quán)到回收的時(shí)候，賺到的主要是兩部分錢(qián)，一個(gè)是購(gòu)買(mǎi)債權(quán)時(shí)的本息差額，另外一個(gè)是賺取利息收益。

第一，債權(quán)本息差額。

對(duì)于房抵貸的債權(quán)，只要底層的房子足償，本金打折空間不多，甚至還會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)的情況，特別是銀行在淘寶京東拍賣(mài)的房抵貸債權(quán)，只能偶爾撿漏，要像信用債權(quán)那樣打“骨折”的情況幾乎不可能。往往出現(xiàn)的情況是本金跟利息一起打個(gè)折扣價(jià)，給資產(chǎn)公司預(yù)留了一些本息差額。例如本息總共100萬(wàn)，90萬(wàn)把整個(gè)債權(quán)賣(mài)給資產(chǎn)公司

第二，賺取利息差額。

這里的文章就很大了！對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一筆不良貸款，能收回本金，其實(shí)他們也是很樂(lè)意的了。利息這邊能收則收，如果沒(méi)辦法，不要也行，因?yàn)榭偟米尳颖P(pán)得人有利可圖。當(dāng)前民間不良資產(chǎn)處置資金的成本大概是年化10%-15%，所以我們拿資產(chǎn)包下來(lái)這個(gè)利息差額倒掛或者不夠大，基本上這是無(wú)利可圖的生意。

一般銀行跟小貸公司在出讓債權(quán)的時(shí)候，就會(huì)給利息打點(diǎn)折扣，例如上面例子說(shuō)的本息100萬(wàn)，最后90萬(wàn)把這個(gè)債權(quán)賣(mài)給你。那你其實(shí)已經(jīng)獲得了這10萬(wàn)塊的“原始債權(quán)差”；而判斷這個(gè)債權(quán)是否買(mǎi)得好，有一個(gè)重要指標(biāo)就是要看這個(gè)債權(quán)后續(xù)的利息是否要遠(yuǎn)高過(guò)你的資金成本，如果是的話，那么這個(gè)債權(quán)起碼在處置得時(shí)候不會(huì)太被動(dòng)，不會(huì)分分鐘你來(lái)之不易得10萬(wàn)塊債權(quán)本息差，被你的資金成本吃沒(méi)了。假設(shè)所有的利息及罰息復(fù)利等加起來(lái)是年化24%，那么你15%的資金成本，只要債權(quán)能足額變現(xiàn)，那你除了10萬(wàn)塊的原始利息差，就又還多了9%的年化套利。

聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)？但是銀行的利息往往沒(méi)有那么高，各種利息加起來(lái)也許才跟你的資金成本差不多。所以大家可以把目光放在另一個(gè)主角，小貸公司！在這么208家房企紛紛倒閉的困難環(huán)境下，總會(huì)有許多急著變現(xiàn)的債權(quán)，特別是不良率猛增的小貸公司。

為什么？

銀行耗得起，小貸公司耗不起。手上不良多了，資金耗不起，一個(gè)不小心就會(huì)把自己也耗成不良。他們跟資產(chǎn)管理公司不一樣，需要賺取穩(wěn)定的利息差并保證現(xiàn)金流，沒(méi)有那么多時(shí)間及能力去一個(gè)個(gè)處置不良，要得是錢(qián)來(lái)去得夠快，賺得過(guò)資金成本就行。

所以，他們很樂(lè)意把不良債權(quán)轉(zhuǎn)售給資產(chǎn)管理公司。而這個(gè)時(shí)候各位資產(chǎn)管理公司的老板就可以談個(gè)比較好的折扣價(jià)（起碼相對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)），然后賺取小貸公司本應(yīng)收債務(wù)人的“高利貸”，精明的小貸公司往往會(huì)把各種利息約定到24%年化的水平，甚至在債務(wù)人同意的情況下定到36%的臨界線。而資產(chǎn)管理公司，憑借自己嫻熟的一頓操作，把抵押物一拍，債務(wù)人還了債，資產(chǎn)公司賺到錢(qián)，小貸公司現(xiàn)金流健康，皆大歡喜。

所以不良人們，208家房企倒下得時(shí)候并不可怕，是時(shí)候淘金了，這個(gè)時(shí)代需要大家去盤(pán)活！跟各位老板談?wù)?，給自己賺錢(qián)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也可能幫了人家一把！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房企倒閉潮？資管公司如何淘金"房抵貸"！