觀點 作者：觀點新媒體
榮盛發(fā)展在最早一批AMC紓困名單中，但它曾做出過積極努力的自救。
房企業(yè)績收到年報問詢逐漸變得平常起來，6月8日，榮盛也同樣被交易所關注負債、融資、經(jīng)營風險等方面問題。但如果回顧2021年，榮盛是為數(shù)不多超額完成目標的房企。
在商票、短債的壓力下，榮盛的融資和銷售回款在2021年幾乎觸到極限。
融資極限
對于接獲問詢函的企業(yè)而言，不管哪家企業(yè)、不論內(nèi)容長短，問詢大多圍繞隱藏的融資和債務，或許有水分的業(yè)績以及企業(yè)可能的經(jīng)營風險等方面。榮盛也不例外。
深交所向榮盛提到的8個問題，大致涉及對業(yè)績數(shù)據(jù)變動、計提減值與壞賬準備、未并表的信托資金業(yè)務以及股份與資金凍結(jié)。
業(yè)績數(shù)據(jù)的變動是問詢函中首先指出的，深交所問及“收入”會計方式，有沒有附有回購房產(chǎn)、大額期后退款等“類融資”、有沒有“模糊”地確認收入等等。
體現(xiàn)在修正后的業(yè)績數(shù)據(jù)，即榮盛發(fā)展2021年毛利率 17.86%，同比下降 10.70 個百分點，歸母凈利潤為-49.55億元，扣非凈利潤-49.35億元，同比變動分別為-166.06%、-165.85%。而經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額169.15億元，同比增加1137.70%。母公司2021年度收入金額及占合并報表層面營業(yè)收入比重同比下降 92.15%。
榮盛發(fā)展解釋，毛利率是以價換量促銷疊加行業(yè)下行所致；收入確認是按照履約進度進行、回購視作租賃或金融交易、并和同行業(yè)10家企業(yè)做了對比，經(jīng)審合理。
值得注意的是，虧損翻倍的情況下，榮盛發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流從約13億元增加到約169億元，翻了10多倍。其中流出部分減少，2021財報顯示，公司購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金從約628億元降到約483億元?？梢韵胍?，去年融資不暢的環(huán)境下，榮盛在2021年大幅減少拿地支出，并大量促銷回款。
問詢函同時指，股東榮盛控股截至報告期末持有股份15.5億股，其中約1.5億股被凍結(jié)，占總股本的3.47%。相比起來，質(zhì)押資產(chǎn)更為常見的融資或擔保方式，質(zhì)押大份額股份似乎已觸到融資底線。
時間拉到去年，可見的是榮盛發(fā)展來回地為項目子公司甚至供應商進行連帶責任擔保，另外則是股東榮盛控股反復質(zhì)押榮盛發(fā)展股份。質(zhì)押數(shù)目一度達5.06億股，占榮盛控股所持股份比例76.43%，占榮盛發(fā)展總股本48.44%。
榮盛回應，凍結(jié)集中發(fā)生于2021年下半年，且該凍結(jié)不存在被強制執(zhí)行的風險，目前在逐步解凍，且不存在公司主要銀行賬號被凍結(jié)的情況。
回款極限
2021年的縮減支出趨勢是可見的。報告期內(nèi)，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個城市獲得土地29宗，規(guī)劃建筑面積303.19萬平方米。相比之下，2020年拿地宗數(shù)是65宗，計容建筑面積714.57 萬平方米。
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，在榮盛發(fā)展2021年財報中，“主要項目開發(fā)情況”一欄顯示，目前總開工的242個項目中在2021年新開工的項目僅有1個，在2020年開工的項目有58個。
在“主要項目銷售情況”一欄，2021年回款最多的兩個項目分別是南京榮盛雋峰、杭州杭州檀越府，分別回款21.1億元、20.7億元，每平方米銷售均價都在2.1萬元，杭州項目在2021年7月還在進行融資擔保。
南京榮盛雋峰在2020年3月開盤時便因是地王、又降價而引起注意，彼時南京普遍微漲，而媒體報道榮盛雋峰有9.5-9.8折優(yōu)惠，首付超過50%還能有3.5個點的優(yōu)惠，開盤當天交10萬定金，3天內(nèi)簽約才能享受優(yōu)惠。第三方平臺顯示，榮盛雋峰洋房單價2.25萬元、普宅2.05萬元，比僅有一墻之隔的山雨春風普通住宅便宜1300元。
降價趨勢逐漸猛烈，2021年末回款需求也靠近極限。2021年榮盛發(fā)展在多個城市的項目，推出工抵房打折促銷，有多起引發(fā)前期購買客戶投訴事件。在業(yè)內(nèi)人士看來，工抵房是產(chǎn)權(quán)不完整或者樣板房滯銷等等情況的房產(chǎn)。
但工抵房作為概念讓促銷更加合理。成都時代天府8.2折促銷2021年底較同年7月份單價降低約5000元；河北滄州榮盛和府在今年1月從1萬降到8000元，并有相關信息顯示工抵房7200元起步；漢中市榮盛濱江悅府，平均降價1000元以上。
在龍湖多個房企未能在2021年完成年度目標的行業(yè)現(xiàn)狀之下，榮盛商品房銷售合同面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%；合同金額1345.58億元，同比增長5.87%，完成年度簽約計劃的103.51%。
第三方數(shù)據(jù)顯示, 2021年榮盛發(fā)展以1318.3億元的權(quán)益銷售額，位列行業(yè)第20位。但今年以來似乎有所下降，據(jù)海通證券統(tǒng)計，榮盛發(fā)展1-5月累計操盤銷售金額173 億元，同比降60.8%；權(quán)益銷售金額170 億元，同比降61.0%，排名第37。
不過從整個行業(yè)今年1-5月累計操盤金額來看，前50強房企中僅1家實現(xiàn)正增長：萬達商業(yè)為最高的76.2%，正榮地產(chǎn)等跌幅超過70%。
短期債務
面對商票、短債等等壓力，回款自救仍然有效。截至2021年12月31日，榮盛發(fā)展有息負債金額為554.91億元，貨幣資金余額為196.99億元，較期初減少118.98億元，減少的部分主要用于償還到期債務。
截至2022年第一季度末，榮盛發(fā)展有息負債513.22億元，比2021年末減少了41.69億元。但1年以內(nèi)到期短債占比約58%。
榮盛發(fā)展認為，2021年末受限資金余額為14.75億元，占貨幣資金期末余的7.49%，占比較低，可用資金中預售監(jiān)管資金156.51億元，占貨幣資金期末余額的79.45%，該資金可用于支付工程款及償還部分到期債務。
期內(nèi)流動資產(chǎn)中，貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)易變現(xiàn)資產(chǎn)為200.25億元，占流動資產(chǎn)的7.56%；存貨為1925.56億元，占流動資產(chǎn)的65.77%，隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，未來存貨的變現(xiàn)速度將加快，資產(chǎn)具有較強的變現(xiàn)能力。
榮盛發(fā)展強調(diào)，截至目前，上述壓力不影響公司正常生產(chǎn)經(jīng)營活動及持續(xù)經(jīng)營能力。
為緩解壓力，公司積極采取措施主要從以下三方面入手改善現(xiàn)有情況：
首先，加強與政府溝通，公司保持與地方省市各級政府匯報各項業(yè)務及債務進展情況，通過政府協(xié)調(diào)解決部分溝通不暢問題，由政府部門幫助協(xié)調(diào)有關部門給予監(jiān)管資金合理提取支持；
其次，積極促進產(chǎn)品銷售，采取各種促銷手段，對外繼續(xù)保持促銷力度，提高購房去化速度，加速銷售回款；
再者，直面困境，主動與相關金融機構(gòu)及監(jiān)管機構(gòu)溝通通過展期、置換等方式延長賬期爭取妥善解決短期債務償付壓力。通過上述各項措施全力爭取保障債務安全，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證公司正常運營
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