隨著西安經(jīng)濟(jì)體量飛速增長(zhǎng)，城市周邊區(qū)域的大量國(guó)企劃撥地不斷變?yōu)樯虡I(yè)出讓地，有力保障西安市長(zhǎng)足發(fā)展。2016年，市高新區(qū)管委會(huì)為更好利用轄區(qū)內(nèi)土地，與持有管委會(huì)轄區(qū)內(nèi)一處劃撥地的某國(guó)企商談土地置換事宜。雙方很快磋商完畢，開始具體實(shí)施。但該國(guó)企辦理置換手續(xù)時(shí)驚愕發(fā)現(xiàn)，涉案土地上竟存在抵押登記！這一突發(fā)情況給土地置換事宜造成嚴(yán)重阻礙，該國(guó)企立即聘請(qǐng)我所-海普睿誠(chéng)律師進(jìn)行調(diào)查并著手處理。

鑒于和該國(guó)企有良好的合作關(guān)系，我所組建了由趙黎明律師主管負(fù)責(zé)，主辦律師、協(xié)辦律師、法律秘書組成的訴訟律師團(tuán)隊(duì)，我作為其中一名主辦律師全程參與了案件的代理。律師團(tuán)隊(duì)從塵封已久的檔案中查閱到案件事實(shí)：

1997年1月28日，某農(nóng)村信用社、某公司與該國(guó)企簽訂抵押借款合同。該國(guó)企以其持有的涉案劃撥土地辦理抵押登記，抵押期限自1997年1月28日至1998年1月28日。后因借款人未按期償還借款，該案糾紛訴至陜西省高級(jí)人民法院。根據(jù)當(dāng)時(shí)的國(guó)家金融政策，陜西省高級(jí)人民法院（1998）陜經(jīng)一初字第30號(hào)民事判決書認(rèn)為，涉案借款合同因出借人某農(nóng)村信用社實(shí)際不具備經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)，不能以信用社名義對(duì)外放款，違反國(guó)家金融專營(yíng)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，不過借款人仍需向其還款；因該國(guó)企提供擔(dān)保的土地為劃撥地，國(guó)家明令禁止以劃撥地為他人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保，故該國(guó)企為借款人提供的抵押擔(dān)保無(wú)效；判決同時(shí)強(qiáng)調(diào)，基于該國(guó)企對(duì)抵押無(wú)效、債權(quán)不能清收負(fù)有一定過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。后經(jīng)上訴審理，最高人民法院以（2000）經(jīng)終字第111號(hào)民事判決書維持了原判。該國(guó)企在判決生效后，曾多次與國(guó)土局溝通，要求注銷對(duì)涉

律師團(tuán)隊(duì)主辦律師初期研判案件時(shí)較為樂觀：涉案抵押擔(dān)保無(wú)效、土地應(yīng)注銷抵押登記有多重依據(jù)。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第五十二條、物權(quán)法第二十八條以及當(dāng)時(shí)施行有效的《土地登記辦法》第五十條第三項(xiàng)的規(guī)定，案涉土地性質(zhì)既為劃撥地，在其上設(shè)立抵押因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效；法院的法律文書判定物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力，本案生效判決已認(rèn)定抵押擔(dān)保無(wú)效，則抵押權(quán)當(dāng)然滅失；抵押權(quán)作為擬制法律事實(shí)，抵押合同被判定無(wú)效后，抵押權(quán)人已不具備行權(quán)的可能，相應(yīng)抵押登記當(dāng)然要予以注銷；此外，合同約定的抵押期限早已屆滿。無(wú)論從哪個(gè)角度來說，涉案抵押擔(dān)保已消滅，辦理注銷登記應(yīng)無(wú)法律障礙。

律師團(tuán)隊(duì)信心滿滿地開始注銷登記工作。然而，現(xiàn)實(shí)帶給律師團(tuán)隊(duì)巨大打擊，實(shí)際辦理過程中四處碰壁。律師團(tuán)隊(duì)首先指派律師協(xié)助某國(guó)企向原登記機(jī)關(guān)西安市國(guó)土局申請(qǐng)注銷登記，卻被國(guó)土局以抵押人仍需承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任、債權(quán)人狀態(tài)不明、抵押人單獨(dú)申請(qǐng)注銷可能損害債權(quán)人利益為由，不予受理登記申請(qǐng)。律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)而向省高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行認(rèn)定抵押合同無(wú)效的判決，被省高院以判決內(nèi)容沒有明確支持被告可以申請(qǐng)執(zhí)行的判項(xiàng)等理由拒絕立案。

期間恰逢國(guó)家土地管理政策調(diào)整，各機(jī)關(guān)之間權(quán)責(zé)變動(dòng)，抵押登記管理單位變更為市不動(dòng)產(chǎn)局。2017年1月24日，律師團(tuán)隊(duì)重新向市不動(dòng)產(chǎn)登記局申請(qǐng)辦理注銷登記，被告知沒有擔(dān)保人主動(dòng)申請(qǐng)注銷登記的程序性規(guī)則，且未提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書，后收到《不予受理告知書》。此時(shí)距該國(guó)企商談土地置換事宜已久，相關(guān)工作全面擱置，高新區(qū)管委會(huì)本許下的優(yōu)質(zhì)置換土地，很可能伴隨土地需求高速增長(zhǎng)而“雞飛蛋打”，給抵押人的合法權(quán)益造成巨大傷害。

律師團(tuán)隊(duì)摒棄了原先的樂觀態(tài)度，再次認(rèn)真論證、反思失敗原因。經(jīng)過反復(fù)論證，律師團(tuán)隊(duì)重新確定本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)、難點(diǎn)為：雖然有生效判決認(rèn)定借款合同與抵押擔(dān)保無(wú)效，但由于涉案?jìng)鶛?quán)并未得到實(shí)際清償，加之判決要求抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)基于此原因認(rèn)為注銷抵押登記將對(duì)債權(quán)人合法權(quán)益造成損害，對(duì)注銷申請(qǐng)不予受理。想要徹底打消登記機(jī)關(guān)的顧慮，就要進(jìn)一步探尋擔(dān)保法在抵押權(quán)制度中，對(duì)抵押人權(quán)責(zé)相關(guān)的法律規(guī)則、立法精神，徹底、明晰的論證在本案中判決抵押擔(dān)保無(wú)效、抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任的情況下，抵押權(quán)到底是否存在，登記機(jī)關(guān)在何種情況下才當(dāng)然依職權(quán)注銷抵押登記，債權(quán)狀況對(duì)注銷抵押登記行為的影響等關(guān)鍵法律問題。

律師團(tuán)隊(duì)在反復(fù)研究中發(fā)現(xiàn)，案件距今已久，影響案件論證，有必要查清原債權(quán)債務(wù)主體當(dāng)下情況。主辦律師遂遠(yuǎn)赴債權(quán)人登記地調(diào)查。在與潼關(guān)縣當(dāng)?shù)卣畽n案管理機(jī)構(gòu)對(duì)接調(diào)查后發(fā)現(xiàn)了重要的事實(shí)：原債權(quán)人單位（縣級(jí)政府設(shè)立的農(nóng)村信用社）早已注銷，雖然存在所謂的接管人，但由于時(shí)間過于久遠(yuǎn)，接管人也已解散，沒有主體可以實(shí)際開展債權(quán)清收工作?？傌?fù)責(zé)律師認(rèn)為，注銷抵押登記的必要條件已具備，要制定最完善、最有效的解決方案。律師團(tuán)隊(duì)多次邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜业铰伤_展研討，獲取不同觀點(diǎn)、不同思路；同時(shí)進(jìn)一步分析案件材料，深度研究案涉法律規(guī)定、檢索相關(guān)案例，通過多次研討論證后，律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：1、抵押擔(dān)保被判無(wú)效后抵押權(quán)人已不可能行權(quán)，當(dāng)然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的結(jié)果；2、債權(quán)雖未獲清償，抵押人承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任并不及于抵押財(cái)產(chǎn)，該等責(zé)任也非擔(dān)保責(zé)任；3、債權(quán)人“死亡”，沒有繼承人的情況下，債權(quán)已經(jīng)實(shí)際消失，抵押權(quán)也應(yīng)一并消除，抵押登記當(dāng)然應(yīng)被注銷。故，抵押人有明確獲得涂銷的權(quán)利，抵押人可基于此權(quán)利主動(dòng)申請(qǐng)法院執(zhí)行判決。

接下來，律師團(tuán)隊(duì)研究通過何種司法程序能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。生效判決被省高院明確拒絕執(zhí)行，蓋因債務(wù)人、擔(dān)保人主動(dòng)申請(qǐng)執(zhí)行判決，仍被法院視為不合常理，且無(wú)具體規(guī)定。因時(shí)間緊迫無(wú)暇糾正法院思路，必須另尋求解決辦法。于是，律師團(tuán)隊(duì)制定了通過行政訴訟撤銷不予受理決定入手，在層層推進(jìn)行權(quán)中逐步落實(shí)，在各個(gè)環(huán)節(jié)形成有利的裁判文書，從而促使并實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記的方案。

2017年1月25日，律師團(tuán)隊(duì)代理該國(guó)企，向西安市鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定登記機(jī)關(guān)不予受理的行政行為違法，并要求其接受該國(guó)企的申請(qǐng)，履行注銷抵押登記責(zé)任。律師團(tuán)隊(duì)提出，該國(guó)企雖然是抵押人身份，但因本案?jìng)鶛?quán)人實(shí)際上已不存在，故登記機(jī)關(guān)設(shè)置的僅能以債權(quán)人單方面提供申請(qǐng)資料的程序已不適用該案；涉案抵押合同在被法院判決無(wú)效的情況下，抵押權(quán)設(shè)立的前提已不存在，抵押權(quán)自然也已消滅，抵押人具備注銷申請(qǐng)的基本條件，市不動(dòng)產(chǎn)局應(yīng)依法受理注銷抵押登記申請(qǐng)。主審法官接受律師團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，其多次與市不動(dòng)產(chǎn)局電話溝通，尋求雙方協(xié)商解決。后經(jīng)法院主持調(diào)解，登記機(jī)關(guān)接收企業(yè)申請(qǐng)文件，受理注銷申請(qǐng)，該國(guó)企遂撤訴結(jié)案。

但市不動(dòng)產(chǎn)登記局受理后，仍以抵押人系單方申請(qǐng)、法院生效判決沒有對(duì)應(yīng)判項(xiàng)主文為由，于2017年3月21日，作出《不予登記告知書》。律師團(tuán)隊(duì)已預(yù)料此結(jié)果，按既定方針繼續(xù)對(duì)該不予登記注銷申請(qǐng)的決定提起訴訟：

2017年3月25日，律師團(tuán)隊(duì)代理該國(guó)企再次向西安市鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟。市不動(dòng)產(chǎn)局作為西安市確定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作是其法定職責(zé)。律師團(tuán)隊(duì)代表該國(guó)企在提交注銷抵押登記申請(qǐng)時(shí)已向市不動(dòng)產(chǎn)局提交了省高院、最高院的生效判決書，明確提出抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)亦自始無(wú)效，市不動(dòng)產(chǎn)局以抵押人單方申請(qǐng)注銷登記，未提交抵押權(quán)已消滅的生效法律文書為由作出不予登記的決定證據(jù)不足，故請(qǐng)求判令撤銷涉案《不予登記告知書》，并判決登記機(jī)關(guān)注銷涉案土地的抵押登記。該觀點(diǎn)得到法院認(rèn)可。2017年6月12日，法院作出（2017）陜7102行初587號(hào)判決書，判決撤銷上述《不予登記告知書》。由于行政訴訟不能以司法手段直接干預(yù)行政行為，該判決未直接要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行注銷登記工作，但依據(jù)行政法、行政訴訟法基本原則，行政行為被確認(rèn)違法需重新作出的，行政機(jī)關(guān)不得重復(fù)作出相同的違法行為。撤銷不予登記行為的判決，使登記機(jī)關(guān)對(duì)注銷抵押登記申請(qǐng)?jiān)俅翁幚頃r(shí)不得作出與前次處理相同的行為，即不得再次拒絕注銷登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記局不服，向西安市鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院上訴；律師團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為一審判決未能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，亦提起上訴，雙方迎來第三場(chǎng)較量：

庭審中，市不動(dòng)產(chǎn)登記局向律師坦然告知，抵押權(quán)無(wú)效是事實(shí)，但行政機(jī)關(guān)決策程序復(fù)雜，如果沒有直指判令注銷抵押登記的生效法律文書，登記機(jī)關(guān)難以辦理注銷。律師團(tuán)隊(duì)向二審法官、市不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)一步闡明：涉案判決已明確借款合同無(wú)效，抵押擔(dān)保也已被確定無(wú)效，抵押權(quán)是一種擬制事實(shí)，只存在抵押擔(dān)保合同之中，并不像債權(quán)一樣存在“自然債權(quán)”，當(dāng)下抵押權(quán)業(yè)已消滅；該國(guó)企無(wú)論是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，必然不是抵押擔(dān)保責(zé)任；承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任與注銷已消滅的抵押權(quán)是并不矛盾的兩個(gè)獨(dú)立的應(yīng)為行為，不動(dòng)產(chǎn)登記局亦應(yīng)當(dāng)注銷涉案抵押權(quán)；況且，由于債權(quán)人已解散，沒有主體可以開展清收工作，債權(quán)實(shí)際已經(jīng)消亡，注銷抵押登記也不會(huì)對(duì)他人權(quán)益造成實(shí)質(zhì)上的損害。本案經(jīng)過舉證、質(zhì)證、互相詢問、多輪庭審辯論后，并在律師團(tuán)隊(duì)的不懈努力下，二審法院支持了前述律師觀點(diǎn)，且在（2017）陜71行終584號(hào)判決書本院認(rèn)為中明確：原省高院及最高院生效判決已經(jīng)確認(rèn)涉案抵押登記的權(quán)利基礎(chǔ)，即該國(guó)企簽訂的抵押借款合同無(wú)效，無(wú)效的合同自始沒有法律效力，該借款合同被認(rèn)定無(wú)效，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不再成立，即該土地上的抵押登記已無(wú)權(quán)利來源，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重新作出行政行為。判決實(shí)質(zhì)上要求市不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行注銷登記。