房屋租賃法律關(guān)系中，承租人基于《中華人民共和國(guó)民法典》（下稱“《民法典》”）第七百二十六條規(guī)定享有法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。就該權(quán)利性質(zhì)，學(xué)術(shù)界及司法實(shí)踐觀點(diǎn)雖略有爭(zhēng)議，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為系債權(quán)[1]及形成權(quán)[2]；就該權(quán)利主體，在未涉及到轉(zhuǎn)租的單一租賃關(guān)系中并無(wú)爭(zhēng)議，為承租人，但在存在轉(zhuǎn)租情況時(shí)，轉(zhuǎn)租方既是承租人又是出租人、次承租人也是轉(zhuǎn)租合同項(xiàng)下承租人，究竟誰(shuí)是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利主體？目前我國(guó)法律法規(guī)對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定，司法實(shí)踐中也存在截然不同的觀點(diǎn)，尚無(wú)定論。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為次承租人不享有可向產(chǎn)權(quán)人（出租人）主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，具體理由主要包括兩點(diǎn)：第一，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系屬債權(quán)權(quán)利，在次承租人與產(chǎn)權(quán)人并無(wú)合同關(guān)系且現(xiàn)有法律又未明確賦予次承租人法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，次承租人地位并非是相對(duì)于產(chǎn)權(quán)人（出租人）的承租人，故需謹(jǐn)遵合同相對(duì)性原則，不應(yīng)將專屬于承租人的該項(xiàng)權(quán)利隨意擴(kuò)張至次承租人；第二，在無(wú)合同約定及法律規(guī)定條件下，作為普通經(jīng)營(yíng)主體，產(chǎn)權(quán)人（出租人）通常不能也沒(méi)有義務(wù)預(yù)知額外義務(wù)負(fù)擔(dān)，要求其承擔(dān)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買相關(guān)義務(wù)，超出了合理預(yù)期范疇，過(guò)度且不合理地加重了產(chǎn)權(quán)人的負(fù)擔(dān)，有失公平。上海、重慶、河南、湖北等地區(qū)法院相關(guān)司法判例多持此觀點(diǎn)，例如：（2016）滬01民終1040號(hào)、（2020）渝0119民初1136號(hào)、（2020）豫1329民初253號(hào)、（2020）鄂2826民初812號(hào)。

相較于上述“一刀切”的審判思路，江蘇、北京、遼寧等地高院則出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)[3]則屬于第二種觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)“附條件”地為次承租人開(kāi)辟了主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的道路，相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為：次承租人系房屋的實(shí)際使用人，如承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持。浙江、廣東部分地區(qū)法院雖未出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，但亦在部分司法判例中明確了此觀點(diǎn)，例如（2020）浙0421民初2170號(hào)、（2018）粵06民初131號(hào)。

除此之外，司法實(shí)踐中還有少數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為與產(chǎn)權(quán)人訂立合同的承租人和轉(zhuǎn)租后的次承租人均屬于“承租人”范疇，均享有承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，例如（2020）皖1282民初15號(hào)。

對(duì)此，筆者較為贊同第二種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，承租人購(gòu)買權(quán)作為一種突破平等賦權(quán)原則、限制產(chǎn)權(quán)人（出租人）處分權(quán)的民事特權(quán)，在確定權(quán)利主體應(yīng)立足于該權(quán)利設(shè)立的目的，充分探究背后所保護(hù)的法益。最高人民法院主編的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》（下稱“《合同編理解與適用》”）一書中認(rèn)為“法律確定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一方面體現(xiàn)了對(duì)租賃關(guān)系中相對(duì)弱勢(shì)一方的承租人的保護(hù)，另一方面也體現(xiàn)了維護(hù)因承租人使用收益租賃房屋而形成穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序的必要?！盵4]同時(shí)，結(jié)合各地司法實(shí)踐傾向性觀點(diǎn)[5]及相關(guān)司法判例【例如（2019）蘇民申4356號(hào)、（2020）川0108民初124號(hào)案件】可知，法律之所以設(shè)定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、對(duì)于權(quán)利人處分租賃物的交易對(duì)象進(jìn)行必要限制，應(yīng)有兩方面的原因：

• 是為了保護(hù)使用人的穩(wěn)定、有序、持續(xù)使用房屋的秩序不被打破，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)（主要包括因房屋使用人的更換而需重新裝修等損失）；

• 作為承租人與實(shí)際使用人（此承租人）同時(shí)存在的情況下，承租人承租房屋的目的已不僅僅在于使用為目的，不應(yīng)屬于突破平等賦權(quán)的價(jià)值取向所保護(hù)的對(duì)象。

因此從立法意旨層面理解，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的是實(shí)際使用租賃物的承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利，故賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更為契合該權(quán)利設(shè)立的目的。但如果完全突破合同相對(duì)性原則、當(dāng)然地在任何情形下均賦予次承租人該項(xiàng)權(quán)利，也會(huì)擾亂正常的交易秩序并造成對(duì)于次承租人權(quán)益的過(guò)度保護(hù)及對(duì)產(chǎn)權(quán)人處分權(quán)的過(guò)度限制，因此設(shè)置“經(jīng)產(chǎn)權(quán)人（出租人）同意轉(zhuǎn)租”的條件確有必要，如產(chǎn)權(quán)人（出租人）同意轉(zhuǎn)租，表明其已知曉存在次承租人這一主體且明知未來(lái)出售房屋時(shí)需履行通知義務(wù)的對(duì)象已由原來(lái)與其直接訂立合同的承租人變更為次承租人，支持次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并未加重產(chǎn)權(quán)人作為出租人的義務(wù)負(fù)擔(dān)，做到了權(quán)益保護(hù)上的相對(duì)平衡。

此外，部分司法判例【例如（2018）粵06民初131號(hào)】和法官撰寫文章[6]中認(rèn)為：在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人通過(guò)承租轉(zhuǎn)讓的不僅是房屋占有、使用、收益的權(quán)利，同時(shí)亦將基于房屋租賃依賴關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)移至次承租人。如立足于此觀點(diǎn)，因合法轉(zhuǎn)租需得到產(chǎn)權(quán)人（出租人）的同意，故當(dāng)然地，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓已有效通知了作為債務(wù)人的產(chǎn)權(quán)人（出租人），故次承租人作為新的債權(quán)人對(duì)產(chǎn)權(quán)人（出租人）主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也并無(wú)不妥。

根據(jù)《民法典》第七百二十六條之規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提條件之一是可滿足交易的“同等條件”。就何為“同等條件”，目前法律法規(guī)未有明確規(guī)定，各地中僅有北京、上海、重慶、山東等少數(shù)地區(qū)高院出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)[7]，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為“同等條件”并非等于“同等價(jià)格”，而應(yīng)是“同等交易條件”。其中，就交易價(jià)格和支付方式應(yīng)屬“同等條件”并無(wú)太大爭(zhēng)議，但對(duì)于其余交易條件中哪些應(yīng)作為“同等條件”的考量范疇，目前并未形成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)，結(jié)合各地法院的司法判例，“其余交易條件”包括但不限于購(gòu)買套數(shù)、相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)傄约胺课莼蚪ㄔO(shè)用地上其他權(quán)利處置、履約能力、是否是否屬于限購(gòu)對(duì)象等【參見(jiàn)案例：（2019）川06民特70號(hào)、（2019）贛08民終317號(hào)、（2019）蘇民申4356號(hào)、（2016）滬01民終11193號(hào)】。

對(duì)此，2020年7月最高人民法院于《合同編理解與適用》一書中做了較為具體的闡述，對(duì)于此后的司法實(shí)踐具有較為明確的指導(dǎo)作用，最高人民法院認(rèn)為：同等條件的判斷以出租人與第三人買賣合同約定條件為準(zhǔn)，其中購(gòu)買價(jià)格和支付方式是最主要的合同條件，在價(jià)格條件和支付方式相同的情況下，對(duì)于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，沒(méi)有影響的不作為同等條件的對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)。[8]

在其他交易條件中，購(gòu)買主體資格（是否限購(gòu)）是否應(yīng)屬于“同等條件”目前爭(zhēng)議較大，主要存在兩種觀點(diǎn)：

• 不應(yīng)屬于“同等條件”：主體資格的限制（是否限購(gòu)）僅影響房屋買賣合同的履行，合同是否可履行并不能成為買賣合同成立的前提和條件，且即使合同無(wú)法履行，承租人依然有權(quán)根據(jù)合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，故不屬于限購(gòu)對(duì)象不應(yīng)屬于“同等條件”，屬于限購(gòu)對(duì)象的承租人依然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；[9]

• 應(yīng)屬于“同等條件”：上海一中院在部分司法判例【（2016）滬01民終11193號(hào)、（2013）滬一中民二（民）終字第2831號(hào)】中認(rèn)為，若承租人屬于限購(gòu)對(duì)象，要求出租人等待承租人具備購(gòu)買資格后再將房屋出售給承租人缺乏法律依據(jù)，承租人受自身?xiàng)l件所限，事實(shí)上無(wú)法提供與其他買受人同等的交易條件。

對(duì)此，筆者較為贊同第二種觀點(diǎn)即不屬于限購(gòu)對(duì)象應(yīng)納入“同等條件”范疇。

筆者認(rèn)為，雖然依照現(xiàn)有司法實(shí)踐主流觀點(diǎn)，作為限購(gòu)主體的買受人可訂立房屋買賣合同且合同并不會(huì)因存在限購(gòu)情形而無(wú)效，但在現(xiàn)有購(gòu)房政策下，承租人獲得購(gòu)房資格前無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶等手續(xù)，需等到該主體瑕疵消除后方可繼續(xù)履行合同。產(chǎn)權(quán)人（出租人）出售房屋，目的在于及時(shí)獲取售房款，而依據(jù)房屋買賣交易習(xí)慣，買受人付款節(jié)點(diǎn)往往與前述交易環(huán)節(jié)緊密關(guān)聯(lián)，故承租人如限購(gòu)，相較于本身已具有購(gòu)房資格的買受人，合同履行期限特別是款項(xiàng)支付周期更長(zhǎng)，必將導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人無(wú)法及時(shí)獲取售房款。此外，若因承租人最終無(wú)法解決限購(gòu)問(wèn)題致使合同解除的，產(chǎn)權(quán)人雖可向其主張違約責(zé)任維護(hù)自身權(quán)益，但通常需付出大量時(shí)間并產(chǎn)生額外費(fèi)用，即相較于與本身已具有購(gòu)房資格的買受人，產(chǎn)權(quán)人與屬于限購(gòu)主體的承租人交易可能將承擔(dān)更高的交易成本。綜上，購(gòu)買主體資格（是否限購(gòu)）雖不影響房屋買賣合同的訂立及效力，但對(duì)合同履行影響較大，可能損害產(chǎn)權(quán)人（出租人）的利益并導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人（出租人）的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合《合同編理解與適用》中提及的“影響到出租人的利益”之情形，故應(yīng)屬“同等條件”范疇。

《民法典》第七百二十八條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”根據(jù)該條規(guī)定，出租人妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人不可主張要求確認(rèn)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同無(wú)效，但可向出租人主張賠償損失。

應(yīng)當(dāng)注意的是，上述損害賠償責(zé)任成立的基礎(chǔ)為出租人實(shí)施了妨害行為且該妨害行為與承租人最終無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)間具有因果關(guān)系，即存在實(shí)際損害，[10]否則將欠缺請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，例如：無(wú)論出租人是否實(shí)施妨害行為，承租人本身存在無(wú)法實(shí)際行權(quán)的情況例如屬于限購(gòu)主體的或超過(guò)法定期限未明確主張權(quán)利的，因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)與出租人妨害行為并無(wú)單一、直接的因果關(guān)系，故承租人亦不可主張損害賠償【參見(jiàn)：（2016）滬01民終11193號(hào)案件】。

就損害賠償?shù)姆秶?，筆者查閱了上海、江蘇、浙江近三年的相關(guān)案例，發(fā)現(xiàn)承租人（包括次承租人）訴請(qǐng)主張的損失類型雖不完全相同，但大多均主張了房屋差價(jià)/升值損失，該損失一般包括兩種類型：第一種是承租人已在他處購(gòu)房情形下，承租人較之出租人出售價(jià)格多支付的購(gòu)房款損失，第二種則是出租人向第三人出售房屋的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)之間的價(jià)差。

就前述第一種損失，司法實(shí)踐主流觀點(diǎn)一般是在支持的大方向上適當(dāng)參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)一般交易均價(jià)予以酌定，爭(zhēng)議較小。但就第二種損失是否應(yīng)得到支持，司法實(shí)踐爭(zhēng)議較大，部分支持觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先權(quán)是一種機(jī)會(huì)權(quán)益，違約者破壞的不僅僅是守約當(dāng)事人行使優(yōu)先權(quán)的條件，而且也使得守約人通過(guò)行使優(yōu)先權(quán)獲得相關(guān)利益的希望消失，故侵犯該權(quán)利應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失不僅包括直接損失還包括可得利益損失，即使承租人尚未另行購(gòu)買房屋，該房屋差價(jià)損失亦屬可得利益損失范疇，應(yīng)予賠償【例如：（2018）蘇07民終4331號(hào)案件】，《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房產(chǎn)案件若干爭(zhēng)議問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（2016.03.08）亦持此觀點(diǎn)，明確：“對(duì)于侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賠償責(zé)任，當(dāng)事人之間有約定的，則從其約定。若無(wú)約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對(duì)承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失?！?/p>

而反對(duì)者則大多認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)為締約請(qǐng)求權(quán)，侵犯該權(quán)利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，故損失賠償范圍僅包括信賴?yán)鎿p失而不包括可得利益損失，鑒于承租人并未另行購(gòu)買他處房屋、未實(shí)際產(chǎn)生購(gòu)房差價(jià)損失，故承租人所主張的房屋差價(jià)損失不應(yīng)得到支持【例如：（2019）蘇04民終1612號(hào)、（2020）蘇0492民初2163號(hào)】。對(duì)于該問(wèn)題，最高院在《合同編理解與適用》一書中予以了明確：“財(cái)產(chǎn)損害賠償以全部賠償為原則，賠償范圍既包括因侵權(quán)行為導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的減少，也包括可得利益的喪失。即根據(jù)差額說(shuō)，損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)為房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值減去合同中約定的房屋售價(jià)之差與承租人另找新房等必要花費(fèi)之和。

具體而言，包括兩方面：其一，包括承租人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害后，不能享有直接從優(yōu)先買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人可帶來(lái)的便利而必須支付的額外費(fèi)用，包括另行尋找、購(gòu)買或租賃房屋而支出的必要費(fèi)用；其二，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)現(xiàn)的可得利益損失，即由于房屋市場(chǎng)價(jià)格的變化，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，因市場(chǎng)價(jià)格上漲而致使承租人如替代購(gòu)買類似房屋而多支付的費(fèi)用。這一部分費(fèi)用實(shí)際上正常履行情況下本可以避免的損失，或者說(shuō)是當(dāng)事人正常預(yù)期不比支付的費(fèi)用，故亦在期待利益的范圍之內(nèi)?！盵11]筆者較為贊同該觀點(diǎn)，即對(duì)于第二種房屋差價(jià)損失亦應(yīng)予以支持，只有如此，才可在兼顧公平原則的基礎(chǔ)上最大限度的保證承租人的利益，更為符合承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)立的立法意旨。