YY評(píng)級(jí) 作者：rating狗
來(lái)源：YY評(píng)級(jí)（ID:YYRating)
摘要
作為一家“供應(yīng)鏈+地產(chǎn)”雙主業(yè)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，建發(fā)股份左手有供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流，右手有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的高額利潤(rùn)，兩大業(yè)務(wù)在盈利與現(xiàn)金流方面實(shí)現(xiàn)了一定程度的協(xié)同互補(bǔ)。從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)持續(xù)領(lǐng)先（2020年排名第三），規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，盈利能力位于行業(yè)中上游，周轉(zhuǎn)能力較低，基本面保持穩(wěn)定；地產(chǎn)業(yè)務(wù)近3年才實(shí)現(xiàn)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。從資金流向來(lái)看，建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債端資金偏長(zhǎng)期，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)負(fù)債端偏短期，與各自的業(yè)務(wù)特征匹配度較高。
與穩(wěn)定的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)對(duì)比，公司近些年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的經(jīng)營(yíng)更為激進(jìn)。過(guò)去3年，公司在克而瑞銷(xiāo)售排行榜的名次也從53名上升至32名，并于2020年成功晉升千億房企俱樂(lè)部，同時(shí)拿地強(qiáng)度從2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建發(fā)股份全口徑銷(xiāo)售額1240.6億，已躋身第23名。在行業(yè)整體實(shí)行收縮戰(zhàn)略之時(shí)，建發(fā)逆勢(shì)擴(kuò)張土儲(chǔ)，突飛猛進(jìn)，一路高歌。
但這樣“瀟灑逆行者”的背影后，更多是仰仗國(guó)資股東背景的“恃寵而驕”，融資成本的相對(duì)優(yōu)勢(shì)下，有息債務(wù)規(guī)模從605.30億到1,582.12億，短期債務(wù)占比攀升至40.20%，外部融資成為激進(jìn)擴(kuò)張的強(qiáng)力支撐。
此外，在亮眼的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下，資產(chǎn)瑕疵開(kāi)始顯現(xiàn)。由于2016-2017年的激進(jìn)擴(kuò)張，公司高溢價(jià)土地疊加限價(jià)政策出現(xiàn)虧損，2021年4月，公司公告稱，因受多城市限價(jià)政策影響，公司為5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.81億元。而且這樣高溢價(jià)拿地的“大手筆”近年來(lái)并未見(jiàn)放慢腳步。
針對(duì)這一隱患，本文對(duì)建發(fā)近幾年高溢價(jià)拿地的項(xiàng)目進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)部分新增土儲(chǔ)預(yù)計(jì)毛利為負(fù)，以及省外部分項(xiàng)目去化緩慢，資產(chǎn)質(zhì)量存在一定隱憂，短期債務(wù)壓力持續(xù)攀升下公司負(fù)債端與資產(chǎn)端存在一定錯(cuò)配。行業(yè)負(fù)面沖擊波影響下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資成本不可避免抬升，雖股東背景支持尚可依賴，但激進(jìn)開(kāi)疆后的債務(wù)壓力不容小覷。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“YY評(píng)級(jí)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： YY | 建發(fā)股份：業(yè)務(wù)版圖與地產(chǎn)隱憂
