丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
中國的城市群發(fā)展格局，哪個更有優(yōu)勢？
現(xiàn)在的城市發(fā)展要一枝獨秀非常困難，因為中國實在太大、人口太多。比如說成渝、廣深、北京天津、上海及上海周邊，城市群中有諸多城市能夠共同發(fā)展到一定的高度是有必要的。
“陽侃的茶室”的發(fā)起者與主辦人，金地集團副總裁、華東區(qū)域地產公司董事長、總經理陽侃在與我們的交流中曾表示：“應該用國家戰(zhàn)略維度來推動核心都市圈發(fā)展，一旦戰(zhàn)略上思想統(tǒng)一，中國制度優(yōu)勢就能發(fā)揮，能夠通過更多的宏觀和頂層資源來發(fā)展?！?/p>
從目前房地產市場來看，在京津冀、長三角、粵港澳三大城市群中，不少房企選擇把長三角作為“保險箱”。這一方面是因為，2020年新冠疫情黑天鵝影響下，全國房地產市場停擺，長三角是率先全面復蘇的區(qū)域。緊接著“三條紅線”來了，投融資端受限，市場調控趨嚴，在2021年初“雙集中”土拍政策出來后長三角城市群“高光不斷”。
然而，隨著調控趨嚴，近期長三角區(qū)域多個熱點城市政策加碼，如，杭州、金華、紹興等，若未來調控力度繼續(xù)趨嚴，“高光”的長三角市場是否仍會是房企的“避險”選擇？如何投資拿地，才能真正的做到“避險”？
在“陽侃的茶室”與金地集團華東區(qū)域的業(yè)界同行，以金地在華東近二十年的思考與實踐為起點，圍繞當下乃至未來的行業(yè)趨勢討論中，看到了一個在行業(yè)內顯得特別且充滿理性的投資邏輯。
立足長三角經濟圈，單城銷售破200億
縱觀2020全年，樓市可謂經歷大起大落，年初市場受疫情影響曾一度停擺多時，之后復蘇超預期帶動全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經濟基本面扎實的強三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。
長三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅挺，憑一己之力帶動樓市復蘇潮。
2020年金地集團業(yè)績量價齊升，全年實現(xiàn)合約銷售金額2426.8億元，銷售面積1194.8萬平方米，分別同比增長15.2%和10.7%。
圖：2016-2020年金地集團合約銷售情況
數據來源：企業(yè)公告，CRIC整理
在這其中，受前期重點深耕布局利好，華東區(qū)域的貢獻相對亮眼，南京和上海的單城銷售雙雙突破200億，分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第6位。其中，南京都會四季項目實現(xiàn)熱銷，單盤銷售超50億元，在克而瑞2020年全國單項目金額榜上排名第65位。
從時間上看，金地對于長三角的布局，啟動的時間較早，2016年時，金地拿地區(qū)域主要集中在上海、南京、杭州等一二線城市，而2017年開始把投資區(qū)域擴大到了金華、紹興、蘇州縣市等三四線城市。
2018年下半年起，金地開始有計劃的布局都市圈，當年成立了合肥公司，2019年拓展蕪湖、揚州，為了實現(xiàn)規(guī)模持續(xù)擴大，并且分散投資風險，2020年還拓展了蘇北片區(qū)，2021年在以往的基礎上繼續(xù)拓展了無錫、南通、常州片區(qū)，并均在當年實現(xiàn)了項目落地。截止2021年8月17日，金地華東區(qū)域已實現(xiàn)轄內38個城市覆蓋。
總體來看，2020年金地集團新增土儲建面在一二線城市的占比合計約63% ，依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域。2020年金地加大了一線城市的投資力度，這部分投資額占比較2019年提升29個百分點，達到39%，單是6月華東區(qū)域在上海就拿下三幅住宅用塊，拿地金額達94億元，計容建面約34萬方。
圖：金地集團2015-2020年
新增土地情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC整理
圖：金地集團2016-2020年
新增土地投資額分布情況（全口徑）
數據來源：CRIC整理
金地積極且充足的土儲，足以支持企業(yè)未來3-5年業(yè)績發(fā)展需要，這也是在市場啟動時能夠成功站上風口的重要原因之一。
率先踩準拿地節(jié)奏，同時保持“全綠檔”
進一步分析發(fā)現(xiàn)，2020年，金地南京和上海的單城銷售雙雙突破200億并非偶然。早在2018年起，金地便經常在正確的時間點出擊，率先踩準市場節(jié)點。
2018年，在房地產整體市場轉冷的大背景下，開發(fā)商大多囿于年中財報節(jié)點，對投資決策猶豫不決，金地華東預測一二線核心城市土地市場存在階段性下調的趨勢，在集團母公司的支持下果斷出手，在6月28日重倉南京，獲取了G04、G26、G27地塊。
12月27日，在2018年度最后一次公開市場的角逐中，金地連中兩元，一日間斬獲上海徐匯與南京江寧兩幅地塊?；貧w上海、補倉南京，充分體現(xiàn)金地華東回歸一二線主戰(zhàn)場的決心。
進入2019年，金地華東前后拿下17塊地塊，分別位于上海、南京、蘇州、揚州、合肥等熱點城市。
2020年上半年，整體市場還受疫情影響并不明朗之時，金地華東就已從公開市場獲取10幅地塊，尤其是6月，金地華東連續(xù)競得位于上海與南京的7幅優(yōu)質地塊。
6月9日金地以25.2億元總價一舉包攬了當天出讓的南京市江北新區(qū)4幅地塊，包括2幅宅地與2幅教育用地。6月11日，上海青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側09-15地塊公布競買結果，最終由金地以總價29.02億元拿下該地塊；6月16日，金地以總價24.73億元競得上海馬陸戩浜社區(qū)16-06地塊；6月19日，金地以總價40.24億元競得上海嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元05-02地塊。
在“金地三連”之后，6月底7月初，土拍市場熱度急劇上升，土地市場溢價率出現(xiàn)上漲，例如7月2日上海拍出的虹口區(qū)嘉興路地塊，就經歷了2個半小時共187輪的激烈爭奪，溢價率到達了28.4%，成交樓板價突破8.1萬元/平方米。
現(xiàn)在回頭復盤可以發(fā)現(xiàn)，疫情期間，許多城市轉變供地策略，優(yōu)先供應條件較好的土地，以刺激企業(yè)拿地積極性，穩(wěn)定整體市場。然而從成交情況來看，在土拍恢復的初期，不少企業(yè)并未意識到這波看漲行情，錯失了不少優(yōu)質地塊。
而在此之后，2020年8月底“三條紅線”的出臺，使得之前不惜高杠桿搶地的企業(yè)被打了個措手不及?！凹t”、“橙”兩檔房企的投資力度均出現(xiàn)大幅下滑，整體投資進入低位。
與此同時，2020年底金地集團現(xiàn)金短債比為1.21；凈負債率為62.53%，低于行業(yè)平均水平；剔除預收款的資產負債率為68.51%，也在監(jiān)管認定的合理范圍內，三線均達標，保持“全綠檔”。
數據顯示，在“三條紅線”落地之時，76家上市房企中，未踩線的綠檔房企僅7家，金地便是其中之一。不僅如此，從近5年的數據來看，金地連續(xù)五年“三條紅線”都是“綠檔”，整體財務指標穩(wěn)健。由此看出，金地集團一直以來都保持著“審慎”和“穩(wěn)健”的投資和經營管理模式，在這樣的經營模式下，金地及金地華東區(qū)域一直都保持著理性的投資判斷。
表：2017-2020年金地集團財務指標
注：股東權益回報率=歸母凈利潤/按報告期平均的歸屬于母公司股東權益；
銷管費用率=銷售及管理費用/報告期內操盤銷售金額；資產杠桿率=總資產/所有者權益合計
數據來源：企業(yè)業(yè)績報、CRIC整理
投資健康度先行，投資、運營新邏輯
2021年初“集中供地”新政來襲，作為2021年房地產行業(yè)的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運行邏輯。22個試點城市由此進入了土地市場的發(fā)展新階段，企業(yè)拿地邏輯、策略、競爭格局也由此改變。
從上半年22個城市首批集中供地情況來看，部分重點城市首輪土拍熱度較高，在激烈的地塊競爭下，部分房企出現(xiàn)了不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊的現(xiàn)象。
如杭州首輪集中拍地的最大贏家之一，某杭州房企就集中拍地下獲取的5宗地塊的盈利問題回答投資者問時坦言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。
不止杭州，土拍市場越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價，或更為嚴苛的競拍規(guī)則，在行業(yè)整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交的背后意味著，房企對于招拍掛項目的利潤預期降低，并呈現(xiàn)“舍利求地”的趨勢。
從2021年上半年首批集中供地的拿地情況來看，金地華東區(qū)域基本放過了長三角競爭激烈的高價地塊，把重點放在了6月上海的首批集中供地之中。
而從上海的首批集中供地規(guī)則來看，雖然首輪31宗涉宅地塊成交達773億，但房企仍有利潤空間。
這主要是由于上海首批集中供地的環(huán)節(jié)設置中止價、最高報價和一次性書面報價，由于最終是以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人，使得房企盲目報高價的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，因此，此次上海集中供地的地價得到了有效控制，平均溢價率僅為5.8%。
最終，金地華東區(qū)域在上海成功斬獲3塊，分別為松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元07-07、08-01號地塊、嘉定區(qū)嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）馬陸社區(qū)43-05B、51-01地塊、嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)南門社區(qū)JDC1-0801單元62-03地塊，地房比分別為0.46、0.48、0.46，在上海首輪集中供地中處于利潤空間相對較大區(qū)間。
表：上海首輪集中供地中典型地塊地房比
數據來源：企業(yè)年報、CRIC
據了解，金地華東區(qū)域之所以這么做的原因，主要依賴于他們的城市投資健康度模型，即“安全性、流動性、盈利性”三角模型?！叭悄Ｐ汀敝拢鸬厝A東區(qū)域分別評價三個不同考察點，如安全性方面，做到不拿錯地，也不盲目追求熱門地塊；流動性則需要開發(fā)完成后可以較快清盤，做到不囤積，盈利性則是在通過對市場的測算后保證利潤的前提下拿地。三個不同考察點各有側重，完成度越高，投資價值越高，這也是金地華東區(qū)域至今投資、運營一直立于不敗之地的原因之一。
城市投資的健康度模型圖
以上海金山新城項目為例，2019年5月和7月，金地華東區(qū)域分別拍得金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-13A-01地塊及金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-01-01地塊。
2019年上海金山區(qū)全年成交面積和成交金額為23.13萬方和51.7億元。2020年鉑翠廷與金玥灣上市，兩個項目一年銷售40多個億，接近2019年全年水平，占2020年金山全年去化的三分之一，帶動了金山區(qū)全年的銷售。
表：2019年至今上海金山區(qū)成交情況
資料來源：CRIC
一直以來金山雖然位于上海，但主要依賴金山本地內生市場，金山新城作為金山的核心地段較為符合城市投資的健康度模型中安全性及盈利性特征，經過金地華東區(qū)域調研分析后，果斷選擇入手，最終果然取得了較好的銷售業(yè)績。這兩個項目也成為了金山區(qū)域的熱門項目，帶動了該區(qū)域的發(fā)展。
據金地華東區(qū)域透露，金地集團華東區(qū)域公司的內部管理要求“投運一體化”，投資與經營聯(lián)動。
簡單來說，就是“投資為始，經營為終，以終為始”，通過優(yōu)質的投資改善經營指標，良好的經營結果同時也能繼續(xù)支持投資的信息，拉通投資和運營之間的關系，做到投資標準與歷史經營表現(xiàn)一體化、投資假設與經營結果一體化、投資假設與經營考核一體化。
這樣一來可以極大程度避免因為拿錯地而造成的資金沉淀、流動性差的問題，同時通過合理的戰(zhàn)略布局、合理的項目結轉時間及貨地比，高效運轉下，才能有機會連續(xù)踩上土地和市場窗口的實力。
此次金地華東區(qū)域在首輪集中拍地中把重點放在上海，并成功拍得相對利潤空間較高的三幅地塊，也是受“投運一體化”，投資與經營聯(lián)動的影響。
投運一體圖
從結果來看，金地華東區(qū)域近幾年的投資和經營表現(xiàn)都較為亮眼，無論是2018年時的出手果斷，還是2020年疫情期間對節(jié)奏的把控，或是在2021年集中供地后拒絕盲目跟風高價地塊，都很好的詮釋了其自身的經營管理理念。在目前房地產市場起落頻繁的變動中，取得了很好的成績。
隨著第二輪集中供地的到來，目前已經有多個城市終止或延遲其土地供應，網傳是由于二批次重點城市土地出讓政策調整，通過對單宗住宅用地溢價率不得超過15%等政策限制，對抬高地價的各項舉措進行全面堵漏。隨著未來地價及溢價率的走低，沒有盲目跟風爭搶高價地塊的金地華東區(qū)域或將有更多的機會拿到較為優(yōu)質的土地。
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