一、百強房企 5 月全口徑銷售面積同比下降 56.7%，多個核心二線城市密集出臺“四限”寬松政策；三季度銷售數(shù)據(jù)或有所修復

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額約5192億元，同比下降59.9%；全口徑銷售面積約 3187 萬平，同比下降 56.7%。2022 年 1-5 月，百強房企全口徑銷售金額累計為 26396 億元，較去年同期下降 52.7%；全口徑銷售面積累計約 2584.8 萬平，較去年同期下降 57.4%。

國盛證券分析表示，在國務院、央行多次提出支持合理住房需求后，各地房地產(chǎn)放松政策繼續(xù)擴散，包括成都、寧波、杭州、珠海、佛山等多個核心二線城市密集出臺“四限”寬松政策。其中成都、寧波、佛山均以“組合拳”的形式放松，放松力度較大。此外，國信證券研究表示，429 政治局會議以后，地產(chǎn)股從“政策放松共識”階段，進入“基本面分歧”階段。從“救不救”的博弈進入“能不能救活”的分歧，政策效果成為核心矛盾。5 月份市場并未明顯改善，進一步加重了對基本面的擔憂，更多人開始認為“放松也沒用”，所以出現(xiàn)行情震蕩。不管大家對房地產(chǎn)的看法如何，房地產(chǎn)回歸正常軌道，是當前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒有必要對銷售過度擔憂，或者說，沒有必要對地產(chǎn)銷售有超過對經(jīng)濟整體的擔憂，三季度銷售修復是非常大概率的。

二、北京、上海集中供地收官，央國企拿地約占九成；房企新增土地貨值大幅下降

2022年6 月 7 日，北京完成 2022 年二輪土拍，共出讓17宗用地，3宗流拍，14宗成交，其中7宗底價成交，另有7宗熱點地塊轉入線下競拍程序，整體溢價率5.35% ，土拍熱度有所回溫。參拍房企仍以國央企競拍為主，民營房企龍湖和潤澤參與競拍。上海今年首輪集中土拍共出讓36宗商品住宅地塊，總建筑面積425.19萬平方米，36宗宅地總成交金額達834.7億元。其中，19宗地底價成交，13宗地達到中止價進入一次報價環(huán)節(jié)。在本輪土拍中，央企、國企仍是拿地主力，招商蛇口成最大贏家。東北證券表示，國央企拿地約占九成。

根據(jù)中信建投分析表示，5 月新增土地貨值金額 TOP100 房企新增土地貨值共 2213.6億元，較上年同期同比下降 85.6%，從企業(yè)類別來看，民企、地方國企、央企的新增土地貨值出現(xiàn)分化。1-5 月新增貨值 Top100 的房企中央企、地方國企和民企的新增土地貨值占比有所提升，分別達 31.9%、38.2%和 29.9%。

三、房企境內外債券融資規(guī)模持續(xù)下降；及時校正金融機構過度避險行為，目前一些金融機構地產(chǎn)融資有松動跡象

根據(jù)中信建投統(tǒng)計表示，房企債券融資規(guī)模環(huán)比下降，境內外發(fā)債利率下行。從發(fā)行總額來看，2022 年 5 月，房企債券融資總額為 456.7 億元，同比下降 35.3%，環(huán)比下降 40.5%。其中境內發(fā)債規(guī)模為 361.5 億元，同比上升 14.2%，環(huán)比下降 18.1%；境外發(fā)債規(guī)模折合人民幣為 95.2 億元，同比下降 75.5%，環(huán)比下降 70.8%。從發(fā)債利率來看，2022 年 5 月，境內公司債、短融、中票、定向工具，發(fā)行利率分別為 3.39%、2.35%、3.51%、3.45%，總體較上月均有下降，海外債發(fā)行利率為 5.60%，較上月大幅下行。

2022年6月2日，人民銀行、外匯局舉行新聞發(fā)布會，解讀國務院常務會議部署有關扎實穩(wěn)住經(jīng)濟的金融政策。會上中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在回答經(jīng)濟日報時表示“人民銀行堅持市場化、法治化原則，配合住建等有關部門和地方政府做好出險企業(yè)風險化解，及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大并購金融服務力度，支持以市場化方式出清風險”。近期我們財富中心在跟地產(chǎn)同行溝通時，一些地產(chǎn)公司目前也在跟銀行等金融機構溝通續(xù)貸問題，銀行等金融機構也有溝通續(xù)貸意愿，地產(chǎn)融資環(huán)境有一點松動跡象。

四、湖南省發(fā)文：國企建設非經(jīng)營性項目必須使用財政資金，不得違規(guī)使用市場化融資；1-5月城投債融資規(guī)模收縮，5月交易所城投債審批邊際放松，但不新增隱性債務的底線不會動搖

2022年6 月 7 日，湖南省人民政府發(fā)布《進一步規(guī)范政府性投資項目決策和立項防范政府債務風險的管理辦法》，《辦法》指出，嚴禁為規(guī)避項目審批監(jiān)管而新成立融資平臺公司等來開展政府性投資項目建設。對于黨政機關、各類事業(yè)單位建設的固定資產(chǎn)投資項目和國有投融資公司投資建設的非經(jīng)營性固定資產(chǎn)投資項目等重大政府性投資項目，必須使用財政資金、政府債券資金，不得違規(guī)使用市場化融資新增政府隱性債務。在同級政府常務會議研究決策前，須由上級財政部門對資金來源進行評估論證。

根據(jù)方正證券分析，今年以來，低級別、區(qū)縣級平臺城投債壓縮最為明顯，交易所私募債審核收緊或是城投債融資規(guī)模收縮的主因。今年 1-5 月份，城投債發(fā)行規(guī)模和凈融資規(guī)模分別達到 21689 億元和 7478 億元，同比分別減少 1731 億元和 1736 億元。而從發(fā)行人行政級別來看，區(qū)縣級平臺今年新增融資受限較大。1-5 月份，全國區(qū)縣級平臺凈融資規(guī)模僅 2502 億元，而去年同期為 5033 億元，同比減少了 2531億元。交易所私募債的發(fā)行規(guī)模同比減少了 1798 億元。交易所私募債的限制主要集中在補流、項目建設等增量領域，符合當前“嚴控增量，力保存量”的監(jiān)管格局。在審批端，交易所城投債審批邊際放松，私募債項目審核情況近期存在邊際改善。5 月份，交易所新受理項目規(guī)模同比增加 193億元，過會項目規(guī)模同比增加 235 億元。成功過會的項目用時逐漸縮短，說明交易所項目審批速度有提升。城投債后續(xù)發(fā)行可能提速。在風險可控的前提下，適當放松城投債融資為基投資提供一定的助力，存在可行性。但不新增隱性債務的底線不會動搖，城投債發(fā)行也很難大幅放松。城投債發(fā)行的邊際放松，短期內可能主要以放開對借新還舊的限制為主，后續(xù)在項目收益成本自求平衡的情況下也存在邊際放松建設型城投債的發(fā)行審批的可能。

五、私募基金管理人登記、基金產(chǎn)品備案迎來新規(guī)定

2022年月2日，中基協(xié)發(fā)布《關于私募基金管理人登記備案工作相關事宜的通知》，更新《私募基金管理人登記申請材料清單》（以下簡稱《登記材料清單》）、發(fā)布《私募投資基金備案關注要點》（以下簡稱《備案關注要點》）。

新版《登記材料清單》分類細化了負責投資的高管人員投資能力材料內容，明確了不同類別高管人員應具備的工作經(jīng)歷，加強高管人員穩(wěn)定性材料要求。另一方面，強化誠信信息填報，加強風險防范。從主要出資人、實際控制人、高管人員等方面，細化了誠信信息填報內容，加強過往誠信記錄情況核查。對存在誠信問題、嚴重負面輿情、重大經(jīng)營風險、錯綜復雜集團化運作等問題的申請機構，協(xié)會可以采用征詢相關部門意見、加強問詢等方式進一步了解情況。

《備案關注要點》從體例上看，分為私募證券投資基金備案關注要點和私募股權、創(chuàng)業(yè)投資基金備案關注要點兩類，針對不同類型基金特點梳理了差異化備案要求。從內容上看，囊括產(chǎn)品備案須遵守的各類規(guī)則，特別是對于規(guī)則只有原則性規(guī)定的，明確規(guī)則落地的具體執(zhí)行要求，提高規(guī)則理解度和適用性。