杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
一紙債券異動(dòng)公告，讓低調(diào)的閩系房企融僑集團(tuán)回到輿論場(chǎng)中。
此前有媒體報(bào)道，連日來“19融僑01”和“20融僑01”頻繁異動(dòng)，尤其是4月12日“19融僑01”跌超20%盤中臨停。
此后4月20日，融僑集團(tuán)股份有限公司（簡稱：融僑集團(tuán)）公告，2022年4月“19融僑01”及“20融僑01”多次出現(xiàn)二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格明顯偏離合理價(jià)值的情況，經(jīng)核查公司生產(chǎn)經(jīng)營、日常管理均運(yùn)行正常，未發(fā)生重大不利變化。
01 老牌崛起
因?yàn)闆]上市，部分桿友對(duì)融僑集團(tuán)可能不甚了解，實(shí)際上他的資歷很深。從1989年林文鏡先生在福州創(chuàng)辦算起，如今的融僑集團(tuán)已經(jīng)快33歲了。
創(chuàng)始人林文鏡1928年出生于福建省福清縣溪頭村，1936年便隨母親離開福清市(當(dāng)時(shí)叫福清縣)，到印尼跟隨父親做生意。
1987年，林文鏡回福清創(chuàng)業(yè)，并于1989年成立融僑集團(tuán)。根據(jù)官網(wǎng)介紹，目前融僑集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營有港口、工業(yè)村、地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。
2018年7月2日，林文鏡去世。此前2010年起，其長子林宏修便開始擔(dān)任融僑集團(tuán)副董事長兼總裁。
最新的工商資料顯示，目前融僑集團(tuán)的法人代表和實(shí)控人均為林宏修。
融僑集團(tuán)的名氣打響與福建和重慶脫不了關(guān)系。據(jù)公開報(bào)道，20多年前，福州閩江兩岸還是一片荒灘雜草，福州的核心居住區(qū)間還局限于傳統(tǒng)的舊城中心區(qū)。融僑集團(tuán)以拓荒者的姿態(tài)率先進(jìn)入這一新區(qū)，并操盤成功。
到了21世紀(jì)初，融僑邁出全國化的第一步，出走西部，目標(biāo)重慶。
2001年4月，融僑集團(tuán)成立融僑長江(重慶)房地產(chǎn)有限公司，以整體置換方式拿下銅元局約3000畝的土地；同年11月，重慶首個(gè)最大的單宗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目——融僑半島在重慶房展會(huì)亮相，這一項(xiàng)目同樣大獲成功。
此后我國樓市周期啟動(dòng)，融僑集團(tuán)也收獲了諸多紅利。
02 失落千億
以最新數(shù)據(jù)為例，據(jù)融僑集團(tuán)公告披露，2021年其合約銷售額為303.09億元，合約銷售面積為153.10萬平米；權(quán)益銷售金額216.28 億元。2021年預(yù)計(jì)營業(yè)收入206.00億元，毛利28.49億元。2021年末資產(chǎn)總額為919.71億元.
2021年房企數(shù)據(jù)大部分慘，但融僑集團(tuán)似乎屬于慘得比較過分的那種。2020年其銷售額還在逼近千億，據(jù)克而瑞榜單，2020年融僑集團(tuán)以859億元的全口徑銷售額，排在第50位。
按此來算，2021年融僑集團(tuán)的銷售額等于是下滑了65%左右，同時(shí)杠桿地產(chǎn)對(duì)比了2021年克而瑞的銷售榜單，融僑集團(tuán)當(dāng)年的銷售額大概能排到89位，名次相比2020年下滑嚴(yán)重。
營收方面，融僑數(shù)據(jù)相對(duì)正常一些，2021年同比下滑大概7%，2020年為221.58億元。
目前來看，融僑集團(tuán)是在逐漸遠(yuǎn)離千億陣營。誰又能想到2018年，融僑集團(tuán)也曾首次喊出“千億”目標(biāo)。彼時(shí)有融僑高管公開表示，融僑已將“2020年實(shí)現(xiàn)千億合約銷售額”寫進(jìn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，這一戰(zhàn)略目標(biāo)很明確，也很堅(jiān)決。
現(xiàn)在回過頭來看，2018年似乎并非一個(gè)好的沖擊千億節(jié)點(diǎn)。因?yàn)榉孔〔怀撮_始，房地產(chǎn)步入下行周期。
最終，因?yàn)楦鞣N內(nèi)外因素影響，融僑2020年與千億目標(biāo)失之交臂，同時(shí)在2021年漸行漸遠(yuǎn)。但另一方面，沖刺規(guī)模的后遺癥卻漸漸在潮水褪去后顯露。
03 長期增收不增利
融僑集團(tuán)2021年報(bào)還沒出，從半年報(bào)里杠桿地產(chǎn)看到，即便是房地產(chǎn)情況稍好的2021上半年，融僑集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率也在走低。從2020年同期的24.18%降到2021上半年的19.52%。這恐怕和聯(lián)合拿地項(xiàng)目增整體利潤被攤薄有關(guān)？
同時(shí)桿友們應(yīng)該也注意到了，盡管融僑集團(tuán)官網(wǎng)提及了自己業(yè)務(wù)涵蓋廣泛，但從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)依然是其重中之重的業(yè)務(wù)，2021上半年占營收比95.62%，2020年同期更高為96.58%。
企業(yè)預(yù)警通顯示，2014-2020年，融僑集團(tuán)的營收同比增速分別為：17.81%、2.23%、3.18%、1.01%、20.49%、24.45%、32.93%?？梢哉f剛有點(diǎn)起色，就被黑天鵝和房住不炒攔腰截?cái)嗔恕?/p>
14.42%、-40.70%、4.94%、-39.12%、66.12%、-21.44%、-69.74%。
圖片來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）
擴(kuò)張帶來的另一個(gè)“后遺癥”就是項(xiàng)目質(zhì)量受到質(zhì)疑，近年來，全國各地關(guān)于融僑項(xiàng)目問題的報(bào)道屢見報(bào)端，杠桿地產(chǎn)就不一一舉例了。當(dāng)然存在類似病癥的也不僅融僑一家。
三道紅線方面，據(jù)融僑自己說，根據(jù)未經(jīng)審定2021年末數(shù)據(jù)測(cè)算，2021年末為綠檔。
截至2021年6月末，融僑流動(dòng)負(fù)債為519.41億元，占總債務(wù)的66%左右，主要為一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，其短期債務(wù)合計(jì)約123.3億元。
圖片來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）
因?yàn)槲瓷鲜校趦S的融資渠道相對(duì)較少，在目前銷售承壓的背景下，如果面臨償債高峰，后續(xù)仍有不確定性。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 債市異動(dòng)！融僑集團(tuán)失落千億之后
