作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

如果說(shuō)，“擴(kuò)張”是房地產(chǎn)上半場(chǎng)的硬道理，那么在行業(yè)分化的下半場(chǎng)，“穩(wěn)健”、“安全”與“可持續(xù)”則成為越來(lái)越多企業(yè)的共識(shí)。

2021年以來(lái)，在“三條紅線”和銀行“兩集中”的政策調(diào)控下，房企暴雷聲四起。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)，年內(nèi)共有369家房企發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)，以此來(lái)看，平均每天約有一家房企破產(chǎn)。

困境雖然猶在，但對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)而言，機(jī)遇也隨之而來(lái)。

行業(yè)高頻精準(zhǔn)的調(diào)控，在倒逼房企蛻變升級(jí)的同時(shí)，也為一些綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企提供了彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

年關(guān)將近，回看遠(yuǎn)洋這一年的表現(xiàn)，整體走勢(shì)穩(wěn)中有進(jìn)，其在銷(xiāo)售、土儲(chǔ)、融資這三大困擾房企的核心癥結(jié)上，交出了一份還不錯(cuò)的答卷。

不過(guò)，行業(yè)風(fēng)聲鶴唳之下，房企的前行軌跡早已變更。如果說(shuō)，“擴(kuò)張”是房地產(chǎn)上半場(chǎng)的硬道理，那么在行業(yè)分化的下半場(chǎng)，“穩(wěn)健”、“安全”與“可持續(xù)”則成為越來(lái)越多企業(yè)的共識(shí)。

而遠(yuǎn)洋集團(tuán)在其中的表現(xiàn)如何？不妨從數(shù)據(jù)來(lái)一探究竟。

銷(xiāo)售增幅下降、“金九銀十”消失已經(jīng)是行業(yè)面臨的普遍性問(wèn)題。

觀點(diǎn)指數(shù)分析發(fā)現(xiàn)，今年下半年，受宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)逐漸走冷。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷(xiāo)售額117830.7億元，同比增長(zhǎng)2.3%，整體增幅有所放緩。

同期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額1207.3億元，同比上升11.5%；協(xié)議銷(xiāo)售面積671.6萬(wàn)平方米。對(duì)比來(lái)看，遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售增速整體要優(yōu)于行業(yè)平均水平。

市場(chǎng)下行階段，為何遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)阅鼙憩F(xiàn)出韌性？“產(chǎn)品力”或許是答案之一。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾表示，“在投資需求受到抑制、產(chǎn)品功能需求再次回歸第一順位的背景下，讓住宅回歸生活本質(zhì)，將是行業(yè)發(fā)展的一條必由之路?！?/p>

為此，早在2012年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)就提出一套涵蓋從規(guī)劃到工程，再到配套和服務(wù)開(kāi)發(fā)全鏈條的“五大標(biāo)準(zhǔn)，兩大工程”，強(qiáng)化產(chǎn)品管控。

隨后2015年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將“健康”作為第四步發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品定位，在中國(guó)率先引入國(guó)際WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布并持續(xù)升級(jí)具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的《遠(yuǎn)洋健康建筑體系》，對(duì)外提出全新產(chǎn)品核心理念——建筑·健康。

在住宅產(chǎn)品方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)每一步都穩(wěn)扎穩(wěn)打，這種對(duì)品質(zhì)的嚴(yán)控，也為其提供了加速賽跑的機(jī)會(huì)。

自去年疫情爆發(fā)以來(lái)，國(guó)民健康意識(shí)再次覺(jué)醒，“健康人居”成為全新風(fēng)口，各大房企加速布局。在“建筑·健康”領(lǐng)域沉淀多年的遠(yuǎn)洋集團(tuán)無(wú)疑贏得先機(jī)。截至2021年12月，遠(yuǎn)洋建筑健康體系已在旗下40座城市、130余個(gè)項(xiàng)目推廣，落地面積超2000萬(wàn)平方米。2021年，依托“建筑·健康”的差異化標(biāo)簽，天津未來(lái)城、武漢遠(yuǎn)洋東方境世界觀、上海遠(yuǎn)洋虹橋萬(wàn)和源等項(xiàng)目均在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)不俗。

遠(yuǎn)洋對(duì)產(chǎn)品的敬畏與追求，造就了今日業(yè)績(jī)的穩(wěn)定。另一邊的土儲(chǔ)環(huán)節(jié)，相較于同行的“高位搶地”，遠(yuǎn)洋集團(tuán)似乎更顯謹(jǐn)慎。

2021上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共獲取16個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)328萬(wàn)平米，總貨值近500億，平均可售面積地價(jià)7679元/平方米，整體溢價(jià)率均處于較低水平。截至2021年6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的總土儲(chǔ)約4658萬(wàn)平方米，分布于47個(gè)城市，足以支撐其5至6年的發(fā)展。

不僅如此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還精準(zhǔn)把控拿地節(jié)奏，強(qiáng)化企業(yè)間合作，并以多種方式擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

7月，遠(yuǎn)洋以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。據(jù)了解，紅星地產(chǎn)待售貨值近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長(zhǎng)沙等一二線城市，將持續(xù)助力遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南移西拓”戰(zhàn)略，并為其貢獻(xiàn)可觀的銷(xiāo)售規(guī)模。

同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域已深耕20余年，累計(jì)實(shí)施城市更新總面積3000萬(wàn)平方米，并先后推出成都遠(yuǎn)洋太古里、深圳濱海大廈、武漢遠(yuǎn)洋里等知名項(xiàng)目。頗具遠(yuǎn)洋特色的城市更新能力，也為其持續(xù)承接新項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)。2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)先后與重慶江北區(qū)、成都青白江、長(zhǎng)沙天心區(qū)簽署城市更新協(xié)議，為土地儲(chǔ)備的穩(wěn)步擴(kuò)張?zhí)峁┝诵虑馈?/p>

健康建筑助推業(yè)績(jī)突破、多元納儲(chǔ)保障土儲(chǔ)充足，換言之，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)儲(chǔ)備好糧草與彈藥，以穩(wěn)步穿越行業(yè)周期。

回看這一年，行業(yè)整體求穩(wěn)的風(fēng)向下，不少房企的資金鏈早已捉襟見(jiàn)肘，接連而來(lái)的“三道紅線”以及銀行所設(shè)置的各類(lèi)貸款額度上限，徹底打消了房企借錢(qián)紓困的愿景。

融資環(huán)境變化，給房企的資金平衡能力提出更高的要求，2021年，財(cái)務(wù)安全成為資本市場(chǎng)衡量房企的重要指標(biāo)。

回到遠(yuǎn)洋本身，2021年中期，該公司“三條紅線”指標(biāo)全部實(shí)現(xiàn)綠檔。期末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，凈負(fù)債率為67%，現(xiàn)金短債比提升至1.6，手持現(xiàn)金382億元，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2424億元，資金安全度高。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年的融資仍以長(zhǎng)期有息債務(wù)為主，債務(wù)到期分布合理。截至2021年8月，遠(yuǎn)洋1年內(nèi)到期負(fù)債占比為14%，2-5年內(nèi)到期負(fù)債占比提升至47%，5年以上到期負(fù)債占比提升至16%，到期分布較為均衡。9月份，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功發(fā)行19.5億元公司債，提前完成年內(nèi)再融資。

伴隨著財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資本結(jié)構(gòu)的不斷改善，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的的融資結(jié)構(gòu)亦不斷優(yōu)化，并得到各方認(rèn)可與支持。

12月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與大股東中國(guó)人壽正式訂立金融框架協(xié)議，中國(guó)人壽可根據(jù)其投資需求認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)金額上限為三年內(nèi)人民幣150億元或等值外幣。

同時(shí)，基于公司的穩(wěn)健發(fā)展及長(zhǎng)期信用狀況，多家權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)遠(yuǎn)洋表示看好。截至目前，兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)分別授予遠(yuǎn)洋集團(tuán)Baa3、BBB-評(píng)級(jí)，均為投資級(jí)。這對(duì)其降低融資成本也帶來(lái)了積極影響。今年中期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的平均融資成本5.04%，相比6.62%的行業(yè)平均融資利率低1.58個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)然，除去過(guò)往交出的答卷，在地產(chǎn)行業(yè)的“下半場(chǎng)”，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也同樣做好了充分的準(zhǔn)備。

除了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)、物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)方面取得積極進(jìn)展。截至今年上半年，該公司總共擁有19個(gè)經(jīng)營(yíng)中的投資物業(yè)，包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、物流項(xiàng)目，期末可租賃面積達(dá)到271.9萬(wàn)平方米。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)不斷探索新發(fā)展模式。2021年，公司成立了多個(gè)基金，如10月13日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合國(guó)際投資人設(shè)立14億美元核心寫(xiě)字樓基金，專(zhuān)注投資于一線城市核心商圈成熟甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，探索中資產(chǎn)模式下規(guī)模增長(zhǎng)與現(xiàn)金回流術(shù)。按照流程，近期預(yù)計(jì)將有約6億美元流入遠(yuǎn)洋境外賬戶(hù)，提前將2022年4月到期的5億美元債覆蓋。

10月18日，遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專(zhuān)注于投資一二線及重要物流節(jié)點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項(xiàng)目，以輕重資產(chǎn)結(jié)合的投資邏輯，尋找更多發(fā)展機(jī)遇。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋資本已擁有三只以物流為主題的私募基金，累計(jì)認(rèn)繳規(guī)模達(dá)15億美元。

這幾筆操作凸顯出遠(yuǎn)洋的資本運(yùn)作能力，通過(guò)將旗下項(xiàng)目裝入基金平臺(tái)的方式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資金快速回流。

從遠(yuǎn)洋集團(tuán)的健康建筑到住宅產(chǎn)品力，從多渠道拿地到靈活投資，從降杠桿到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)……回望過(guò)往，這家房企的每一步都精準(zhǔn)落地。

但地產(chǎn)下半場(chǎng)，行業(yè)的調(diào)控還在繼續(xù)，市場(chǎng)的不確定性依舊存在，對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，“更穩(wěn)健、更安全，注重可持續(xù)發(fā)展”依舊是關(guān)鍵一步。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 更穩(wěn)健 更安全 遠(yuǎn)洋集團(tuán)要“韌性”不要任性