西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID:xizhengcaifu)
一、政府工作報(bào)告增長目標(biāo)5.5%，穩(wěn)預(yù)期、促需求、防風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)調(diào)控或進(jìn)一步因地制宜寬松
2022年3月5日，政府工作報(bào)告設(shè)定了今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5.5%左右。同時(shí)，將赤字率調(diào)回至3%以內(nèi)；今年擬安排地方政府專項(xiàng)債券3.65萬億元；設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)底線……繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展……提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。加強(qiáng)縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穩(wěn)步推進(jìn)城市群、都市圈建設(shè)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)控撤縣建市設(shè)區(qū)。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中做好歷史文化保護(hù)傳承。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，不斷提高人民生活質(zhì)量……
興業(yè)證券分析研究表示，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，去年 12 月份再次定調(diào)。此前興業(yè)證券測算，地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)在25%左右，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)需要地產(chǎn)穩(wěn)。而當(dāng)前， 2 月百強(qiáng)銷售金額同比-46.5%，全國土地成交面積同比-67%，購房者、房企、金融機(jī)構(gòu)信心較為低迷…… 政府工作報(bào)告對(duì)于“需求”的強(qiáng)調(diào)以及滿足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來因城施策的進(jìn)一步變化，包括首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸、限購、限售等方面……政策和表態(tài)上，并購融資、地產(chǎn)債發(fā)行、預(yù)售資金監(jiān)管等均有改善；執(zhí)行上力度有限。良性循環(huán)和健康發(fā)展也需要供給端一定合理改善。
中銀證券分析表示，投資端將是2022年“穩(wěn)增長”的發(fā)力重點(diǎn)。2021 年基建、地產(chǎn)投資均較弱勢，將是2022年發(fā)力的重點(diǎn)。在“穩(wěn)增長”和“寬信用”的雙重助推下，我們預(yù)計(jì) 2022 年基建投資將實(shí)現(xiàn)6.5%—7%的增速。在地產(chǎn)方面，報(bào)告提出，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，“探索新的發(fā)展模式”，并增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的表述，年內(nèi)地產(chǎn)政策有望繼續(xù)松動(dòng)以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資修復(fù)。
中金證券分析表示，考慮當(dāng)前行業(yè)銷售端和房企信用端面臨的雙重風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為“穩(wěn)增長”目標(biāo)下當(dāng)前房地產(chǎn)政策的重中之重是促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)體市場需求的合理回歸，而需求的恢復(fù)關(guān)鍵在于引導(dǎo)購房人對(duì)于樓市景氣度（尤其是房價(jià)）的預(yù)期回歸平穩(wěn)，這需要政策端在考量“引導(dǎo)房價(jià)預(yù)期回歸”和“防范房價(jià)報(bào)復(fù)式快速上漲”間的取態(tài)平衡時(shí)更為相機(jī)、靈活和差異化。城市層面需求端政策的積極調(diào)整有望持續(xù)加碼，供給端關(guān)注圍繞支持收并購市場的綜合性政策安排。開年以來，多地已陸續(xù)出臺(tái)圍繞房貸利率降低、首付比例下調(diào)、購房補(bǔ)貼等方面的支持性政策，我們認(rèn)為后市有望看到更多城市的跟進(jìn)以及政策舉措的加碼（如社保認(rèn)繳標(biāo)準(zhǔn)、限售年限要求等方面的邊際松動(dòng)），尤其須關(guān)注高能級(jí)熱點(diǎn)城市的政策調(diào)整節(jié)奏（其對(duì)于市場預(yù)期的信號(hào)意義相較中低能級(jí)城市更強(qiáng)）……
二、新市民住房租是應(yīng)有之義、購是邊際變化，滿足新市民合理購房信貸需求
2022年3月4日下發(fā)的《中國銀保監(jiān)會(huì)中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2022〕4號(hào)，下稱“《通知》”）明確指出“優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求”，具體內(nèi)容如下：
四、優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求
(八) 助力增加保障性住房供給。鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加大對(duì)公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程的支持力度。支持商業(yè)銀行在保障性住房開發(fā)建設(shè)、購買、存量盤活、裝修改造、運(yùn)營管理、配套市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等環(huán)節(jié)，依法合規(guī)提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。引導(dǎo)信托公司發(fā)揮自身優(yōu)勢，依法合規(guī)支持保障性住房建設(shè)運(yùn)營。鼓勵(lì)發(fā)展工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)。
(九) 支持住房租賃市場健康發(fā)展。支持銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過參與保障性租賃住房試點(diǎn)、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)等方式，推動(dòng)增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應(yīng)體系。支持商業(yè)銀行依法合規(guī)為專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)提供信貸支持，降低住房租賃企業(yè)資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展出租人責(zé)任險(xiǎn)、承租人責(zé)任險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，支持長租市場發(fā)展。
(十) 滿足新市民合理購房信貸需求。支持商業(yè)銀行認(rèn)真貫徹國家有關(guān)政策，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。鼓勵(lì)商業(yè)銀行充分運(yùn)用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，對(duì)符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
(十一) 提升新市民住房公積金服務(wù)水平。鼓勵(lì)商業(yè)銀行加強(qiáng)與地方政府協(xié)作，加強(qiáng)住房公積金服務(wù)渠道建設(shè)，助力住房公積金管理部門豐富住房公積金手機(jī)客戶端（APP）、小程序個(gè)人自愿繳存功能，暢通新市民住房公積金繳存渠道。
(十二) 優(yōu)化新市民安居金融服務(wù)。針對(duì)新市民在進(jìn)城、落戶過渡階段的差異化金融需求，為其購買家具、家電等合理提供消費(fèi)信貸產(chǎn)品。推廣家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，增強(qiáng)新市民家庭抵御財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)能力。
長江證券分析表示，關(guān)于新市民住房，租是應(yīng)有之義，購是邊際變化?！锻ㄖ返挠绊懛矫妫?1) 宏觀層面，《通知》除支持新市民購房需求外，還涉及創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、醫(yī)療、教育、保險(xiǎn)、養(yǎng)老等金融服務(wù)，應(yīng)對(duì)的是“城鎮(zhèn)化”到“市民化”轉(zhuǎn)變的時(shí)代主題，讓更多的市民合理擁有住房，才能提高居民住房等財(cái)產(chǎn)性收入，也是共同富裕和良性循環(huán)的理性之路；(2) 結(jié)構(gòu)層面，重點(diǎn)一二線和都市圈三四線城市新市民數(shù)量大，購房需求滿足程度更低，政策效果更為明顯，低能級(jí)城市見效更滯后；(3) 風(fēng)險(xiǎn)層面，“房住不炒”、“三穩(wěn)”、因城施策等仍在，且《通知》強(qiáng)調(diào)“符合購房條件”的新市民，“度”的權(quán)衡不會(huì)少。
三、各地“因城施策”出臺(tái)政策，需求端松綁首付、利率、限制性措施三大核心政策工具“穩(wěn)”樓市
各地“因城施策”出臺(tái)政策“穩(wěn)”樓市，目前全國各地根據(jù)實(shí)際情況在需求端松綁三大核心政策工具（首付/利率/限制性措施）以重振信心。
四、近期境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集調(diào)低民營開發(fā)商評(píng)級(jí)
近日境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)密集調(diào)低民營開發(fā)商評(píng)級(jí)，具體情況如下：
1. 龍光集團(tuán)：穆迪下調(diào)龍光集團(tuán)公司家族評(píng)級(jí)至“B2” ，惠譽(yù)下調(diào)龍光集團(tuán)長期外幣和本幣評(píng)級(jí)至“B+”；
2. 力高集團(tuán)：惠譽(yù)下調(diào)力高集團(tuán)長期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)至“CCC-”；
3. 方圓地產(chǎn)：穆迪確認(rèn)方圓地產(chǎn)“B2”公司家族評(píng)級(jí)，展望調(diào)整至“負(fù)面”；
4. 中南建設(shè)：穆迪將中南建設(shè)和海門中南投資的企業(yè)家族評(píng)級(jí)展望調(diào)整為“負(fù)面”；
5. 佳源國際：穆迪將佳源國際控股 “B2”公司家族評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單；
6. 朗詩地產(chǎn)：穆迪確認(rèn)朗詩地產(chǎn)的“B2”公司家族評(píng)級(jí)，調(diào)整展望至“負(fù)面”；
7. 時(shí)代控股：惠譽(yù)下調(diào)時(shí)代中國控股長期外幣發(fā)行人違約至“B+”，展望“負(fù)面”。
五、“去庫存”成各地房管重點(diǎn)工作，部分城市局部樓市已現(xiàn)暖意
近日，武漢住房保障與房屋管理局發(fā)布2022年工作重點(diǎn)，2022年強(qiáng)化目標(biāo)管理助力“穩(wěn)投資”……促進(jìn)市場流動(dòng)性加快“去庫存”加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化分類指導(dǎo)，綜合施策，重點(diǎn)圍繞調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實(shí)施土地精準(zhǔn)投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面做好政策儲(chǔ)備；堅(jiān)決穩(wěn)控指數(shù)“保目標(biāo)”；強(qiáng)化市場監(jiān)管“控風(fēng)險(xiǎn)”；聚焦城市精細(xì)化管理。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，3月第一周，廣州二手住宅共成交541宗，環(huán)比回升14.6%，二手成交已連續(xù)五周保持上揚(yáng)態(tài)勢。從數(shù)據(jù)來看，3月第一周，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽1636宗，環(huán)比下跌8.4%；新房成交已連續(xù)3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。但需要指出的是，廣州樓市目前分化仍較為明顯，熱點(diǎn)區(qū)域熱度回升，而外圍區(qū)域目前成交仍較為低迷，整體上也仍“以穩(wěn)為主”。
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