作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

2020年最后的兩個(gè)月，地產(chǎn)圈內(nèi)有兩件大事尤為引起大家的關(guān)注：一個(gè)是“三道紅線”政策的發(fā)布并落地，地產(chǎn)圈一時(shí)間噤若寒蟬，各大房企開啟了瘋狂甩貨降負(fù)債的模式；另一個(gè)是央行在年末最后兩天，頒布的商業(yè)銀行涉房貸款比例新規(guī)，未達(dá)標(biāo)的銀行，將在未來(lái)2-4年內(nèi)降低涉房貸款（包括給房企融資和個(gè)人住房貸款），這一舉措可謂是將房企的融資限制得死死地，房企融資的主流渠道，幾乎被堵死。

監(jiān)管層面的意圖已經(jīng)很明顯，將住房不炒從制度的根上貫徹，將房?jī)r(jià)猛虎牢牢控制住。避免房地產(chǎn)一家獨(dú)大，占用過多的金融資源，社會(huì)資源，從而為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓出更多的資源。

在這個(gè)大背景之下，房企為了贏得生存的空間，也是做出了各種應(yīng)對(duì)。比如，2020年有不少曾經(jīng)沒有上市計(jì)劃，卻最終也在香港敲鐘的房企；比如，2020年下半年開始的，房企物業(yè)公司扎堆赴港上市的高峰；再比如，近一兩個(gè)開始的某些房企瘋狂賣資產(chǎn)模式，以及內(nèi)部員工全款購(gòu)房巨額折扣舉措。

剛過去不久的2020年，房地產(chǎn)很難嗎？

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，全國(guó)商品房銷售總面積150834萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)了1.3%，商品房銷售額148969億元，同比增長(zhǎng)7.2%。因?yàn)?2月的數(shù)據(jù)還沒出來(lái)，但是預(yù)計(jì)2020年全年的銷售總面積在17億平米以上。單從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2020年的房地產(chǎn)還算不錯(cuò)的，而且還是在經(jīng)歷了疫情的情況下。但是大家感覺2020年的房地產(chǎn)很難搞，這是為什么？

因?yàn)樾袠I(yè)集中度提高了，行業(yè)的天花板也快見頂了。

從上圖易居克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在去年的銷售金額增長(zhǎng)情況，是遠(yuǎn)超于行業(yè)平均的7.2%。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來(lái)越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面在進(jìn)一步加劇，TOP房企在市場(chǎng)中的占有率越來(lái)越高。

從投資端口來(lái)講，根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP30房企拿了貨值70%的新出讓土地，TOP10房企拿了約40%的貨值。這個(gè)現(xiàn)象，還在進(jìn)一步加劇，2020年前三強(qiáng)的碧桂園、恒大、萬(wàn)科都是七千億或者接近七千億級(jí)的規(guī)模。千億房企在2017年的時(shí)候，還只有17家，2020年的時(shí)候，已經(jīng)有35家，三年時(shí)間翻倍了，今年預(yù)計(jì)將突破40家。

因?yàn)槲覈?guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)到了中后期，人口增長(zhǎng)和城市進(jìn)程客觀的情況，不足以再支持房地產(chǎn)銷售面積再像以前那樣高歌猛進(jìn)。未來(lái)的房地產(chǎn)總量市場(chǎng)，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)極為緩慢地增長(zhǎng)，甚至無(wú)增長(zhǎng)的階段。但是TOP房企各個(gè)的規(guī)模都越來(lái)越大，總的池子只有這么大，都要做規(guī)模圖發(fā)展，大家對(duì)于土地和市場(chǎng)的搶奪，會(huì)進(jìn)入更加激烈的階段。

2020年的三道紅線和涉房貸款收緊政策，在今年勢(shì)必還會(huì)繼續(xù)深入執(zhí)行，甚至不排除還有新的收緊融資政策推出。缺錢，會(huì)成為越來(lái)越多房企的常態(tài)，之前步子邁得比較大的房企，會(huì)紛紛加入降杠桿的行列，爭(zhēng)取早日進(jìn)入綠色線以內(nèi)。受房企經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變影響，其拿地策略也會(huì)發(fā)生180度的大轉(zhuǎn)彎，一些急于降杠桿的房企，會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)，甚至是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不拿地。投資拿地優(yōu)先的方針，會(huì)讓位于銷售和回款優(yōu)先，營(yíng)銷部會(huì)重回C位。

這個(gè)現(xiàn)象，相比大家應(yīng)該有所察覺了。有的公司已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)開啟了投資部裁員行動(dòng)，有的區(qū)域公司投資部年初還有8的人，現(xiàn)在好多只剩下2-3人，團(tuán)隊(duì)精簡(jiǎn)了不少。與此同時(shí)，人力部門又開始不遺余力地招營(yíng)銷的人員，重金挖角各大房企的銷售大佬。

本身子彈就有限的房企們，拿錯(cuò)地的試錯(cuò)成本會(huì)越來(lái)越高，對(duì)拿地的態(tài)度越來(lái)越謹(jǐn)慎，會(huì)選擇優(yōu)先布局重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。目前不少房企都在紛紛回歸一二線城市，力求將拿地風(fēng)險(xiǎn)降到可控水平，同時(shí)提升銷售回款速度。在大家的投資策略趨同的大背景下，一些重點(diǎn)大城市的土地市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)更加激烈，這在2020年已經(jīng)有所展示了，未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)。

因此，未來(lái)房企想要拿地，將會(huì)進(jìn)入hard模式。在一個(gè)存量競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里面，更加比拼一個(gè)房企的運(yùn)營(yíng)能力，操盤水平，產(chǎn)品溢價(jià)能力。這些重點(diǎn)城市的政府，為了防止房地產(chǎn)過熱，會(huì)推出更加嚴(yán)格的拍地游戲規(guī)則，無(wú)償移交只是入門級(jí)要求，同時(shí)會(huì)加以限地價(jià)限房?jī)r(jià)，甚至要求現(xiàn)房銷售等條件。對(duì)于那些固守較高利潤(rùn)指標(biāo)的，同時(shí)自己在產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)能力方面跟不上的房企，將會(huì)陷入拿地極度困難的尷尬境地。大部分地塊，算上自持和無(wú)償移交，甚至?xí)霈F(xiàn)起拍價(jià)都算不過賬，或者起拍價(jià)剛剛滿足上會(huì)條件的極端情況。

一些房企的區(qū)域公司投資部，將純粹淪為寫報(bào)告，做測(cè)算，走流程，每塊地都參與，但是每塊地都無(wú)法參拍，存在感極弱的“場(chǎng)外觀眾”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2021年拿地，將進(jìn)入hard模式