作者：老萬

來源：國朝說（ID：GuoChaoShuo123456）

近期，重慶信托一直在發(fā)行一款名為“京潤6號集合資金信托計(jì)劃”，從名字上來看，根本看不出是個什么產(chǎn)品！

根據(jù)投資人提供的資料，該信托計(jì)劃募集資金總規(guī)模不超過25.63億元，信托計(jì)劃主要投資于“重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃”，帝景苑項(xiàng)目信托規(guī)模不超過30億元，信托資金用于向廈門萬廈天成房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放信托貸款，貸款資金主要用于融資人名下的“帝景苑”項(xiàng)目工程建設(shè)、置換項(xiàng)目前期借款、歸還股東借款以及其他相關(guān)費(fèi)用的支出。

事實(shí)上，這就是一款TOT產(chǎn)品，而重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃最后一期成立于2016年8月，期限三年，目前已經(jīng)到期，不過一直沒有清算。

近年來監(jiān)管一直在嚴(yán)控TOT的風(fēng)險(xiǎn)，但不少信托公司卻一直在發(fā)行，最典型的就是四川信托TOT，目前已經(jīng)全面逾期并停止兌付，涉及資金超過250億，直到現(xiàn)在也沒有明確的解決方案。

這些信托公司之所以要發(fā)行TOT產(chǎn)品，主要有兩個原因：

一是資金拆零，一般信托項(xiàng)目募集規(guī)模比較大，信托公司一直受限于300萬以下不得超過50人的限制，通過TOT可以降低投資門檻，把更多的小額投資人納入進(jìn)來。

二是TOT可以“名正言順”的接盤出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的信托產(chǎn)品。 

那作為京潤6號底層資產(chǎn)的帝景苑項(xiàng)目現(xiàn)在到底怎么樣了呢？ 

早在2013年時，帝景苑就聲稱要推出首期產(chǎn)品，但實(shí)際上直到現(xiàn)在也沒有查到開盤的信息。不過，在2016年，帝景苑突然成交了54套房，總價(jià)約17.7億，有消息稱這是樓盤開發(fā)商為了籌集資金，采取了此種方式來進(jìn)行抵押，從時間節(jié)點(diǎn)上來看，這和重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃成立時間比較吻合。 

該項(xiàng)目的主要風(fēng)控措施是土地及在建工程抵押擔(dān)保，開發(fā)商以其持有的帝景苑項(xiàng)目49920平方米的土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔(dān)保，根據(jù)重慶信托對抵押物價(jià)值的分析，預(yù)計(jì)住宅及商業(yè)售價(jià)12萬元/平方米，抵押率僅為18.63%。 

事實(shí)上，自從2017年實(shí)行限購以來，廈門島內(nèi)房價(jià)就一直沒有恢復(fù)到以前的水平，再加上限價(jià)的因素，這或許才是帝景苑遲遲不肯開盤的真正原因。

值得注意的是，在重慶三峽銀行的招股說明書里面，也提到了“重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃”，截至 2019 年末，本行持有的債權(quán)投資中賬面成本前十大信托產(chǎn)品中，重慶信托-萬廈帝景苑房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃以10.63億位列第一，到期日是2020年11月，風(fēng)險(xiǎn)級別為關(guān)注，而重慶信托正是重慶三峽銀行的第一大股東。  

另外，開發(fā)商還因?yàn)榈劬霸讽?xiàng)目存在低價(jià)置換土地問題，被廈門市政府要求整改，并補(bǔ)繳土地價(jià)差4664萬元。 

最后，對于這個項(xiàng)目，小編覺得第一開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，操盤能力有待考察，第二這是個豪宅項(xiàng)目，單價(jià)高達(dá)12萬/平方米，每套房子總價(jià)接近5000萬，未來去化存疑。

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原標(biāo)題： 重慶信托的“TOT”