房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團(tuán)隊(duì)
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID:guoren-lawyer）
7月15日，深圳重磅發(fā)布了“樓市新政”，共提出了8條措施，將買(mǎi)房的條件收緊到有史以來(lái)最嚴(yán)的程度，以期有效遏制深圳房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。深圳一房產(chǎn)中介小哥的朋友圈說(shuō)“帶客戶(hù)從龍華來(lái)羅湖買(mǎi)房，走到一半，客戶(hù)失去了購(gòu)房資格”的段子也飛速登上各大新聞?lì)^條。
關(guān)于深圳樓市新政的具體政策詳情，讓我們先來(lái)看看郭韌律師的梳理。
律師解讀
郭韌律師為大家梳理了深圳樓市新政三大重點(diǎn)內(nèi)容：
1、嚴(yán)格限購(gòu)
A：深戶(hù)需落戶(hù)滿(mǎn)3年且需連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房；
B：非深戶(hù)需連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房；
C：限制”結(jié)離婚“買(mǎi)房，離婚三年內(nèi)套數(shù)按婚前計(jì)算，家庭總套數(shù)受限。
2、嚴(yán)格限貸
A：無(wú)房首貸，最低首付30%；
B：無(wú)房非首貸，普宅首付最低50%，非普宅首付最低60%；
C：有房非首貸，普宅首付最低70%，非普宅首付最低80%。
3、嚴(yán)格稅收
A：細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，需同時(shí)滿(mǎn)足容積率1.0以上+套內(nèi)120平以下或建面144以下+總價(jià)750萬(wàn)元以?xún)?nèi)；
B：增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年；
C：真正實(shí)現(xiàn)實(shí)際交易價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)、政府部門(mén)登記價(jià)三價(jià)合一；
D：及時(shí)發(fā)布住房合理成交價(jià)格。
大致的政策要點(diǎn)在郭韌律師的梳理下清晰明朗了許多，關(guān)于更多政策詳解，指路下方。
一、深戶(hù)居民購(gòu)買(mǎi)商品住房的條件做了什么調(diào)整？
我市此前執(zhí)行的限購(gòu)措施，對(duì)深戶(hù)居民沒(méi)有落戶(hù)時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的要求，居民落戶(hù)即可購(gòu)房。本次對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”，要求：深戶(hù)居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶(hù)滿(mǎn)3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。
我市對(duì)戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房，對(duì)戶(hù)籍成年單身人士、非戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房，非戶(hù)籍居民家庭連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房的限購(gòu)政策，仍然繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行2016年深府辦〔2016〕28號(hào)文相關(guān)規(guī)定。
二、對(duì)離異購(gòu)房有什么規(guī)定？
《通知》在2018年深府辦規(guī)〔2018〕9號(hào)文關(guān)于離婚購(gòu)房信貸政策基礎(chǔ)上，對(duì)離異后購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行了限制?！锻ㄖ芬?guī)定：夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，這樣既可滿(mǎn)足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具體來(lái)講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無(wú)房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。
在離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，在執(zhí)行相關(guān)稅費(fèi)、貸款、限購(gòu)等政策上，按離異前家庭相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、差別化住房信貸政策有什么變化？
為積極發(fā)揮差別化住房信貸政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用，切實(shí)保障剛需，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，對(duì)我市差別化住房信貸政策作進(jìn)一步完善，《通知》明確：合理確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。對(duì)無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對(duì)無(wú)房但有房貸記錄或已有1套住房的購(gòu)房家庭，如購(gòu)買(mǎi)普通住房，繼續(xù)按2016年深府辦〔2016〕28號(hào)文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，如購(gòu)買(mǎi)非普通住房，最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn)，即分別為60%、80%。
四、如何發(fā)揮稅收在住房交易中的調(diào)控作用？
為使存量住房計(jì)稅參考價(jià)格更貼近市場(chǎng)價(jià)格，更準(zhǔn)確地反映我市存量住房交易市場(chǎng)的真實(shí)情況，《通知》對(duì)我市存量住房計(jì)稅參考價(jià)格進(jìn)行更新調(diào)整。
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，其余政策內(nèi)容不變，具體如下：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
五、如何細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)？
為使我市住房標(biāo)準(zhǔn)更符合市場(chǎng)實(shí)際，《通知》對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，規(guī)定享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。
六、為什么要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的管理？
當(dāng)前，我市熱點(diǎn)片區(qū)部分樓盤(pán)因區(qū)位、學(xué)位等因素，出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，不利于我市房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。為此，《通知》對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤(pán)，提出嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，要求優(yōu)先滿(mǎn)足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷(xiāo)售方案，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例，確保有限住房資源優(yōu)先銷(xiāo)售給無(wú)房自住家庭。
七、房屋抵押合同網(wǎng)簽如何操作？
目前，買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際交易價(jià)、銀行貸款評(píng)估價(jià)、政府部門(mén)登記價(jià)未真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”，易產(chǎn)生“陰陽(yáng)合同”“高評(píng)高貸”等問(wèn)題。下一步，我市將通過(guò)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息平臺(tái)完成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋抵押合同》網(wǎng)簽工作，并同步將真實(shí)的合同數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程，提高交易效率，真正實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”。
八、發(fā)布二手住房合理成交價(jià)格是出于什么考慮？
目前，我市二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，交易雙方因信息不對(duì)稱(chēng)易被市場(chǎng)不實(shí)信息誤導(dǎo)。加大住房交易信息公開(kāi)，及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格，有利于增加二手市場(chǎng)信息透明度，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)交易行為，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，穩(wěn)定二手住房?jī)r(jià)格。
九、近期如何開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓？
市住房建設(shè)部門(mén)將繼續(xù)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、金融監(jiān)管等相關(guān)部門(mén)，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類(lèi)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類(lèi)貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開(kāi)曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒
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原標(biāo)題： 重磅！深圳今日發(fā)布“樓市新政”
