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以案說(shuō)法:二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,找誰(shuí)賠償?

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2020-05-13 16:11 3979 0 0
當(dāng)購(gòu)買的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí),購(gòu)房者可根據(jù)房屋質(zhì)量出現(xiàn)的隱形程度及形成原因選擇合適的賠償主體。

作者:郭韌律師團(tuán)隊(duì)

來(lái)源:房產(chǎn)金融法律服務(wù)(ID:guoren-lawyer)

廣告言:“價(jià)格低、地段優(yōu)、設(shè)施全,要買就買二手房!”

二手房自帶光環(huán)的優(yōu)勢(shì)使其相較于新房更易成為購(gòu)房者的寵兒。但隨著交易量的增加,二手房質(zhì)量問(wèn)題也日漸凸顯。

宏觀來(lái)看,這是由于我國(guó)尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期,參差不齊的建筑質(zhì)量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用,會(huì)直接影響到房屋的價(jià)值。此外,前任業(yè)主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷,使得購(gòu)房者無(wú)法在第一時(shí)間關(guān)注到房屋的真實(shí)情況。

當(dāng)已購(gòu)的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí),應(yīng)當(dāng)找誰(shuí)賠償呢?

一個(gè)案例,告訴你如何挽回“花錢買破房”的損失。

●案例分析

●【案情介紹】

2017年5月,小朱買了一套二手房。入住后不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象,為此需要經(jīng)常請(qǐng)物業(yè)公司的維修人員進(jìn)行清理。經(jīng)維修人員解釋小朱才得知,前任業(yè)主在裝修時(shí)為擴(kuò)大房間面積,擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路,導(dǎo)致下水不通暢,要想徹底解決問(wèn)題,必須重新鋪設(shè)管道。對(duì)此,小朱找到前任業(yè)主小王,認(rèn)為鋪設(shè)管道的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由小王來(lái)承擔(dān),小王卻一口咬定小朱在看房時(shí)沒(méi)有提出意見(jiàn),表明他已默認(rèn)接受這一情況,所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴,要求小王賠償重新鋪設(shè)管道的費(fèi)用。

【法院認(rèn)為】

本案中房屋衛(wèi)生間管道鋪設(shè)屬于裝修過(guò)程中的隱蔽工程,無(wú)法通過(guò)肉眼直接察覺(jué),因此小朱對(duì)于損失發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)。而前任業(yè)主小王在裝修過(guò)程中擅自改變管道路線,在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況下,沒(méi)有明確告知購(gòu)房者小朱,已構(gòu)成故意隱瞞,故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

【律師評(píng)析】

根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定,出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用等承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,這就是經(jīng)常會(huì)說(shuō)到的“物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。出賣人的這種擔(dān)保責(zé)任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定,即使合同中沒(méi)有涉及,出賣人仍需按《合同法》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

在二手房買賣過(guò)程中,出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任,需要考察出賣人是否故意隱瞞以及購(gòu)房人是否明知存在質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,但出賣人已如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購(gòu)房人明知該瑕疵的,出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

關(guān)于擔(dān)保責(zé)任方式,根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合房屋買賣的特點(diǎn),主要包括賠償損失、降低房?jī)r(jià)、進(jìn)行修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用等。

當(dāng)然,如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問(wèn)題,影響居住者人身安全的,可以要求解除房屋買賣合同。此時(shí)出賣人的行為已構(gòu)成根本性違約,房屋買賣合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),房屋買受人可依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定行使法定的合同解除權(quán)。


注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“房產(chǎn)金融法律服務(wù)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 以案說(shuō)法:二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,找誰(shuí)賠償?

房產(chǎn)金融法律服務(wù)

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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